Пока инвесторов общипывают как глупых курей, владельцы недвижимости снисходительно улыбаются

После т.н. выборов электорату начали приходить письма счастья из налоговой. И вот еще одна веская причина столь необыкновенной популярности недвижимости в народе. Несколько тысяч за квартиру — сущая ерунда по сравнению с налогами по инвестициям, которые мне насчитали — примерно в 100 раз (!) больше, чем за квартиру, на секундочку. Причем замудрили-завертели расчеты так, что хоть я аналитик, потратил не меньше получаса, пытаясь разобраться, откуда они решили, что я настолько хорошо зарабатываю.



До конца так и не понял. Но зато осознал, как это больно – расставаться с деньгами, которые уже считал своими, и которые так тяжело достались.

Нужно ли еще объяснять, почему так вышло, что цены на акции все время падают, а цены на недвижимость все время растут?  Конечно, дело не только в этом, но и в этом тоже. В прошлом году я купил квартиру, и, хотя это был не инвестиционный кейс, а бытовой, уже сэкономил примерно 100 тысяч налогов, и в этом году по грубым прикидкам, сэкономлю еще около 200-300.

Инвесторов ощипывают до последнего перышка, а владельцы недвижимости празднуют свой успех. Но сдается мне – недолго им радоваться, придут и за ними. Ждать уже недолго – ведь всех остальных уже ощипали. И это не только повышение кадастровой стоимости, и налоговой ставки, но и огромный пласт доходов с аренды, за который еще толком и не принимались.

Вот что пишут на этот счет:

По оценкам ДОМ.PФ, легальный потенциал этого сектора огромен: весь рынок долгосрочной аренды жилья в России оценивается примерно в 2 трлн рублей. При полной легализации (с учетом того, что 80–90% рынка исторически находится в «серой» зоне) государство рассчитывает собирать до 200 млрд рублей ежегодно.

А налоговые преференции жилой недвижимости, с другими активами действительно огромные. Навскидку:

— Налоговая ставка 0,1-0,2% против 1,8% по вкладам по текущей КС (в 12 раз ниже).

— Необлагаемый минимум примерно 4 млн (20 метров по 200 тыс за метр) против 1 млн по вкладам (в четыре раза выше). Расчеты приблизительные.

— Освобождение от ндфл после 3-5 лет владения (в отличие от акций).

— Налоговые вычеты.

— освобождение от налогов при сдаче в аренду (де-факто).

Что-то забыл? – Наверняка.

Откуда такое лютое преимущество для владельцев недвижимости? Они что, какие-то особенные, люди голубой крови? – Им платить не нужно, пусть живут себе спокойно.

Есть несколько причин, почему владельцев недвиги пока особо не трогали:

— Страх перед народным возмущением;

— сложности администрирования (для аренды);

— отсутствие необходимости в радикальных мерах;

— интересы застройщиков.

Первый пункт не работает (хорошо видно на примере тех же вкладов, до 2021 года налоги не взимали, теперь платят как миленькие).

Вторая проблема – не проблема при желании.

Третья – отпала.

Четвертое — тоже сомнительно. Застройщика уже ничего не поможет, кроме прямых вливаний.

 Причин, по которым налоги на недвижимость еще не повысили относительно текущих – раз эдак в пять – по-моему нет. Кроме разве что инерции (все сделают, но будет это постепенно).

////
Мифы и парадоксы недвижимости
Тг канал