📊 Московский девелопер КОЛДИ напокупал новых проектов и громко провозглашает грядущую трансформацию «авторского девелопмента».

Это всё, конечно, очень интересно, но что насчет драмы? Проблемы, сложности, потери, намеки на банкротство? Ну должно же быть что-то интересное?

🔑Читаем МСФО за 2025 год ООО «Тальвен» (это и есть КОЛДИ). Почему читаем, компания же непубличная? Теперь уже публичная. В декабре 2025 КОЛДИ дебютировал на долговом рынке выпуском облигаций (разместились под 22%) — теперь я буду следить за ними и их отчетностью. Начнем с хороших новостей: в январе 2026 года был введён в эксплуатацию клубный дом «Хамовники 12» (в золотой рамочке), а в феврале по нему раскрыли эскроу и погасили кредиты Сбербанка на 13,65 млрд ₽. Это избавило КОЛДИ от 22% всего долга группы.

📈 По самому 2025 году: выручка 18,2 млрд ₽ (+8,9%), чистая прибыль 2,03 млрд ₽, EBITDA около 3,7 млрд ₽ при марже порядка 20%. КОЛДИ в прибыли второй год подряд. Аудиторское заключение чистое и без оговорок, ковенанты по кредитным договорам соблюдаются, купоны по облигациям и ЦФА платятся в срок. Объём незавершённого строительства на балансе вырос в 2,4 раза — до 28,3 млрд ₽.

⚙️ Но есть же долги! Почти весь долг — банковское финансирование (60,55 из 61,75 млрд ₽), то есть деньги, которые банки дали под конкретные проекты после собственной экспертизы. В 2025 году компания впервые вышла на публичный рынок, разместив облигации и цифровые финансовые активы. Структура ставок классическая для стройки: по проектным кредитам ставка составная — базовая (ключевая +3,25-5,30%) на непокрытую эскроу часть долга плюс специальная надбавка 1,75-6,81%, которая тем ниже, чем полнее счета эскроу. Непроектные кредиты идут по ставке ключ +4,5%. При этом 98% долга (60,43 млрд ₽) выдано под плавающую ставку. Компании может повезти: явно наметившийся цикл смягчения ДКП сделает для финрезультата КОЛДИ больше, чем любые управленческие решения.

🎯 Кстати, в КОЛДИ официально подтвердили планы выйти на IPO и стать шестым публичным девелопером на Мосбирже, ориентир по срокам — 2030 год. Правда, чтобы успешно провести IPO, московскому девелоперу нужно стать ещё более прозрачным и узнаваемым в среде инвесторов: совет директоров, комитеты, новые управленческие органы и т.д.

🔮 Итого: всё у КОЛДИ нормально. Компания строит в лучших локациях Москвы, второй год в прибыли, вводит объекты в срок и гасит кредиты по графику. Даже скучно читать такую отчётность — хорошо, что на рынке есть другие застройщики, у которых что ни отчёт, то триллер!