У ДАРС снизился кредитный рейтинг.

Эксперт РА понизил рейтинг компании до ruBBB-.

Прогноз стабильный.

Для облигаций это важный сигнал.

Причина в том, что ДАРС вошёл в активную инвестиционную фазу (я об писал в мае, читайте пост выше)☝️

Компания взяла два проекта бизнес-класса в Москве – вектор развития верный, учитывая ситуацию на рынке.

Для регионального девелопера это другой масштаб.

Дороже земля.

Дороже стройка.

Больше чек проекта.

Больше потребность в проектном финансировании.

Выше требования к продажам.

По итогам 2025 года долг ДАРС вырос до 22,7 млрд ₽.

Годом ранее было 18,0 млрд ₽.

Более 80% долга — проектное финансирование.

Скорректированный долг / EBITDA вырос и стал выше 3х.

Годом ранее было 1,4х.

EBITDA / процентные платежи — 1,2х.

Собственные средства / активы — 0,17х.

Вот за это рейтинг и снизили.

CFO компании ДАРС, Дарья Силантьева, объясняет рост долга входом в новые московские проекты:

«Рост долговой нагрузки связан с привлечением целевого проектного финансирования на вход в Московские проекты бизнес-класса, источником погашения является прибыль и денежный поток этих проектов, давления на ликвидность компания не испытывает, но в моменте метрики выглядят хуже, чем годом ранее. В 2026–2027 годах мы ожидаем снижение долговой нагрузки и улучшение процентного покрытия за счет формирования прибыли в новых проектах.

В региональных проектах мы осознанно скорректировали темпы запуска, чтобы адаптироваться к текущему спросу и сохранить маржинальность. Компания сохраняет устойчивые лидирующие позиции в регионах присутствия, диверсифицированный портфель и достаточный уровень ликвидности»

Логика мне понятна: сначала берёшь проект, финансируешь стройку и наполняешь эскроу, получаешь прибыль. Но для облигационера между «взяли проект» и «получили прибыль» есть несколько лет риска.

Проект надо собрать/запустить.

Продать.

Построить.

Не уронить маржу.

Не получить проблему с процентными платежами.

Важно насколько эта цепочка у компании контролируема. В случае ДАРС значительная часть долга — это проектное финансирование, привязанное к конкретным объектам и покрываемое эскроу-счетами, а не «абстрактный» корпоративный долг.

Операционно кстати, у ДАРС пока динамика нормальная.

За 1 полугодие 2026 года продажи составили 9,7 млрд ₽.

Это +22,6% год к году.

В метрах — 65 тыс. м2

Это +6,8%.

Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах — 85%.

Эта цифра хорошая.

Но рейтинг смотрит не только на продажи.

Он смотрит на баланс, долг, сроки запусков, ликвидность и процентную нагрузку.

Риск — перенос сроков запуска новых проектов.

Москва и Ульяновск — разрешения на строительство во 2 полугодии 2026 года.

Липецк и Выборг — старт сдвинут с начала на конец года.

Для девелопера перенос запуска — это не мелочь.

Это сдвиг будущих продаж, будущего эскроу и будущей прибыли.

Контекст по рынку:

По исследованию НКР и ЕРЗ, долг 11 застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽.

Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽.

Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%.

То есть сектор в целом покупает рост через увеличение долговой нагрузки.

Мой вывод такой:

ДАРС стал интереснее, но риск тоже вырос.

Раньше это была более понятная региональная история.

Сейчас компания делает шаг в московский бизнес-класс и платит за это ростом долга.

Если московские проекты пойдут хорошо, метрики могут улучшиться в 2026–2027 годах.

Если продажи будут медленнее плана, долг и проценты будут давить дольше.

🤔Как бы я бы сейчас смотрел на облигации девелоперов?

покрытие проектного долга эскроу

динамика продаж в новых проектах

процентное покрытие

переносы запусков

корпоративный долг отдельно

Понижение рейтинга не ломает финмодель ДАРС, а скорее честно показывает цену роста.

Компания покупает новый масштаб через долг.

Интересно как быстро новые проекты начнут возвращать деньги.

P.S. я бы рекомендовал компании часть новых проектов в Москве сгрузить в ЗПИФ, чтобы снизить долговую нагрузку по МСФО 😎

#девелоперы #ДАРС