🏗 Джи-групп: Как татарстанский девелопер пытается перепрыгнуть через забор из дорогого кэша

Жизнь российского девелопера в эпоху жесткой ДКП напоминает бег с препятствиями в утяжелителях. Казанский застройщик «Джи-групп» (бренды «Унистрой», UD Group) долгое время считался любимчиком продвинутых бондодержателей. Однако свежая МСФО-отчетность за 2025 год и свежий РСБУ холдинга за 1 квартал 2026 года наглядно показывают: процентный пресс ЦБ начал серьезно выкручивать бизнесу руки.

Давайте без регуляторной воды разберем, насколько прочен фундамент компании, разложив ситуацию на кирпичи.

🩺Что предлагает эмитент выпуск 002р-07

— номинал 1000 руб.

— купон ежемесячный ориентир 16,05-18,5 %

— срок до 26.06.28

— без оферт и амортизации

— сбор заявок до 23.06.26

— размещение 26.06.26

🟢 Аргументы взять ипотеку

✅Масштаб бизнеса растет: Выручка группы по МСФО за 2025 год прибавила солидные 26%, достигнув 43,9 млрд ₽.

✅Операционная стабильность: Показатель EBITDA удержался в зеленой зоне и составил 11,1 млрд ₽ (+2% г/г).

✅Разгрузка долгого плеча: Долгосрочные заемные средства самого холдинга по РСБУ снизились с 6,9 млрд ₽ до 2,0 млрд ₽ к концу 1 квартала 2026 года.

✅Капитальная подушка: Баланс собственного капитала АО «Джи-групп» выглядит монументально — 29,6 млрд ₽ на 31 марта 2026 года.

✅Коммерческий тыл: Сегмент аренды (UD Group) демонстрирует шикарную EBITDA-маржу в 45% (1,5 млрд ₽), страхуя жилой сектор.

✅Финансовая дисциплина: Эмитент вовремя включил режим экономии и в 1 квартале 2026 года приостановил выплату дивидендов собственникам (0 ₽ против 1,03 млрд ₽ годом ранее), сберегая ликвидность под долговой навес.

✅Групповой профиль долга: В консолидированной МСФО краткосрочное бремя занимает всего 28,6% от общего портфеля заимствований.

🔴 Аргументы подождать

⛔️Рентабельность под откос: Чистая прибыль группы по итогам 2025 года рухнула на 47% до 2,4 млрд ₽.

⛔️Бумажный фасад: Качество прибыли низкое. Если очистить её от неденежной переоценки недвижимости, операционный результат уходит в минус и составляет около -0,3 млрд ₽.

⛔️Процентный шок: Финансовые расходы группы взлетели в 2,1 раза — до 12,4 млрд ₽. Причина — 57% долга привязано к ключевой ставке.

⛔️Покрытие тает: Коэффициент процентного покрытия (ICR по уплаченному кэшу) спикировал с безопасных 3,98х до напряженных 2,17х.

⛔️Осушение кубышки: Денежная подушка холдинга-эмитента всего за один квартал 2026 года сжалась на 46% до 594,3 млн ₽.

⛔️Операционный отток: Чистый OCF холдинга по РСБУ за 1 квартал 2026 года ушел в глубокий минус — отток составил 548,9 млн ₽.

⛔️Рефинансовый цугцванг: Срочность долга укоротилась. Доля краткосрочных обязательств в холдинге взлетела до 76%. Сентябрь-декабрь 2026 года грозит «бондовой стеной» погашений на 4 млрд ₽.

⛔️Охлаждение спроса: Эскроу-грим смывается. Опережающие маркеры кричат о стагнации: бэклог сжался на 48% (до 8,1 млрд ₽), а остатки непроданной готовой продукции выросли на 100% до 8,6 млрд ₽.

🔮 Вердикт

Облигационеры сидят на уровне неоперационного холдинга и структурно субординированы банкам, у которых в залоге находятся активы группы на 32,6 млрд ₽.

Мы прогнали отчетность через нашу модель и присвоили внутренний рейтинг ВВВ против ВВВ+ от Эксперт РА

Требуемая доходность в базовом сценарии 18%. В позитивном сценарии снижения ключевой ставки 15,5%. Эмитент предлагает до 18,5 %

💼Резюме: Сделка имеет право на жизнь, но строго с дисконтом за риск. Идти в размещение стоит только по верхней границе купона (не ниже 16–16,5%). Если в процессе сбора книги купон сожмется ближе к 13–14%, премия за структурную субординацию холдинга и тающую локальную ликвидность станет неадекватной. В таком случае безопаснее пересидеть шторм в коротком вторичном выпуске компании.

Все обзорные облигаций доступы в моем ТГ-канале https://t.me/probondsrf

Не является инвестиционной рекомендацией