📱 На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о том, на чём основан инвестиционный анализ платформы. Публикую с минимальными сокращениями.

🔍 Откуда берётся качество объектов в портфеле платформы? Из подхода к инвестиционному анализу — из того, какие параметры считаются главными. Большинство покупателей коммерческой недвижимости не очень хорошо разбираются в рынке, не знают куда нужно смотреть и что анализировать. Увы, у них нет насмотренности и экспертизы. Девять из десяти объектов на рынке не представляют никакого инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится искать — долго и упорно.

🏛 На что смотреть точно не нужно? Архитектура, красота фасада, близость к Кремлю, размер оконных проёмов, высота потолков — это тоже важно, но всё-таки второстепенно. Дополнительные детали с небольшим весом при оценке.

На итоговую доходность объекта реально влияет всего несколько параметров:

✅ Первый и ключевой — трафик: поток проходящих мимо магазина людей, который трансформируется в товарооборот арендатора.

✅ Второй — размер арендной ставки. Если аренда вдвое выше рынка — это мина замедленного действия: рано или поздно арендатор придёт за скидкой, будет шантажировать уходом, а когда договор закончится — продлить по такой ставке точно не выйдет. Если ставка на уровне рынка или ниже — объект надёжен, арендатору комфортно, и со временем ставку можно даже поднять. Не менее важен показатель OCR, о котором был отдельный пост.

✅ Третий — сам объект. Новое «форматное» помещение, спроектированное под супермаркет, всегда лучше полуподвала со странной планировкой. Универсальное помещение, подходящее множеству арендаторов, более ликвидно, чем специфический лот под одного.

✅ Четвёртый — стоимость приобретения. Переплата на входе практически всегда гарантирует убыток. Причём стоимость приобретения — это не только окупаемость, на которую смотрит каждый первый инвестор.

🔮 Хрустального шара на рынке ни у кого нет нет. На входе нами просчитываются несколько сценариев — базовый, оптимистичный, пессимистичный. Чаще всего объект идёт по базовому, но иногда случаются отклонения в обе стороны. Есть объекты более удачные и откровенно неудачные — это не скрывается. Идеальных портфелей не бывает.

🔭 Перспективе выхода из актива платформа просчитывает на входе в каждую сделку — не только «сколько заработаем сегодня», но и «за сколько сможем продать через 10 лет». Преимущество платформы в том, что команда работает на рынке коммерческой недвижимости много лет, совершила целый ряд сделок и проанализировала сотни объектов — и фокусируется именно на качественных объектах, а не гонится за доходностью здесь и сейчас с убытком завтра.