Когда инвесторы теряют всё

☝️Скотт Эверетт, GP и основатель S2 Capital, с 2012 года скупал многоквартирные арендные жилые дома (multifamily) во Флориде, выселял арендаторов, делал ремонт и сдавал в аренду значительно дороже, плюс 30–40% к прежней ставке. После заселения новыми арендаторами дома продавались на открытом рынке как ГАБ. Для финансирования этих операций Эверетт привлекал финансовых инвесторов LP и бридж-кредиты с плавающей ставкой (ставка ФРС + X%) от банков и частных кредиторов. К 2022 году у него было 130 объектов и репутация звезды рынка редевелопмента арендного жилья.

😢Когда в 2023 году ФРС резко подняла ставку, модель сломалась. Стоимость обслуживания бридж-кредитов выросла в разы, у некоторых объектов платёж банку съел всю прибыль. Параллельно арендные ставки во Флориде упали на 32% от пиковых значений, а расходы на содержание недвижимости выросли на 26%. И главное, выход из инвестиций оказался перекрыт: из-за высокой стоимости капитала продавать готовый арендный бизнес стало некому, покупатели исчезли, рынок замер. Конкуренты Эверетта начали массово отчуждать проекты в пользу кредиторов за долги, а многие LP потеряли свои вложения полностью.

⚡️Весной 2024 года Эверетт придумал, как казалось, элегантный выход. Он создал инвестиционный фонд (REIT) и упаковал в него 10 000 квартир из своего портфеля, оценив активы в 1,6 млрд долларов. Многочисленным LP он предложил поменять доли в совместных проектах на акции этого фонда. По сути это было заворачивание активов в новую красивую обёртку.

💜 Под новый фонд Эверетт построил многослойный стэк капитала, с преобладанием новых долгов. Сверху был длинный кредит с фиксированной ставкой от государственного ипотечного агентства. Ниже — несколько траншей мезонинного долга. И только в самом низу стэка — акционеры, они же бывшие LP, ранее обменявшие доли в проблемных проектах. При этом Эверетт предложил инвесторам зафиксировать убыток 7% уже на старте (обмен прошёл по курсу 93 цента на вложенный доллар). Игроки рынка назвали эту операцию инновационным ходом: «вот как пережить кризис!».

🔗Весь план держался на одном допущении: ставка ФРС (аналог ключа ЦБ РФ) начнут снижаться в 2025 году, рынок восстановится, ставки аренды вырастут, продажи ГАБ снова пойдут. Этого не произошло. Развязка наступила 8 мая 2026 года. Некоторые инвесторы S2 Capital получили письмо со словами: «Инвесторы должны ожидать полной потери вложенного капитала». Фактически реализовался риск, который был зашит в саму структуру сделки с момента её создания. Старший долг обеспечен залогом недвижимости и будет погашен, мезонин вернётся крeдиторам частично, а вот вложения LP скорее всего не вернутся совсем.

⚠️ Важно подчеркнуть: Скотт Эверетт не совершал преступлений, ему не предъявлены никакие обвинения, ни уголовные, ни гражданские. Все описанные операции, в том числе создание REIT, обмен долей, привлечение мезонинного долга, были проведены в правовом поле США, с раскрытием информации перед инвесторами и в рамках стандартных рыночных процедур.

⚠️ Это история не о мошенничестве, а о реализовавшемся рыночном риске в агрессивной структуре сделки.

☑️ Многослойный стэк капитала, построенный в 2024 году под обещание спасти деньги инвесторов, в 2026 году сработал ровно против самих инвесторов.

💬 Дубль в MAX (на всякий)