30 % рост на недвиге Вегаса. О новом пузыре на рынке недвижимости в США

Майкл Marchillo, водопроводчик, пытавшийся в течение нескольких месяцев, купить большой дом для своей семьи здесь, в Городе Грехов (Лас-Вегас). Ему предварительно одобрили ипотеку на $ 130 000, что год назад позволило бы приобрести 3-х спальный дом в этом районе. Но не сейчас. Не более того. Теперь 36-летний мужчина говорит, трудно конкурировать с «жадными инвесторами»,  у которых полно наличных.

Marchillo это прекрасно понимает. Некогда беспокойный рынок жилья Лас-Вегаса стал идти в гору, так как инвестиционные фирмы во главе с Blackstone Group, Colony Capital и American Homes 4 Rent начали покупать здесь дома около восьми месяцев назад, имея 8 миллиардов долларов в наличных инвестора провести на национальном уровне.

Эти крупные инвесторы и горстка других купили по крайней мере, 55 000 односемейных домов в США в прошлом году. Только в районе Вегаса, они составили не менее 10 процентов домов, проданных с января 2012 года, согласно анализу Reuters сделок с жильем.

Это добавленная огневая мощь помогает объяснить, почему
цены на жилье в этом районе  с 2 миллиона человек выросли на 30 процентов по сравнению с прошлым годом, гораздо больше, чем в среднем по стране -10 процентов. Разрешения на строительство новых домов растут на 50 процентов, в два раза выше среднего по стране.

Местный брокер по недвижимости Fafie Мур говорит, что частный капитал фирм и хедж-фондов в значительной степени «вытеснили» местных покупателей, как Marchillo. Это потому, что инвестиционные фирмы расширили свои первоначальные интересы за пределы покупки домов на аукционах у залогодержателей. Теперь они также покупают дома у частных владельцев и банков.

В доказательство того, как много денег, Мур отмечает, около 60 процентов всех продаж идут за кэш.

Сотрудник брокера Триш Нэш сказал, что она видела случаи, когда дом вносятся в реестр на продажу, появляются десятки заявок, многие из них в денежной форме. Риэлторы говорят о мини-пузыре формируемом здесь.

«Существует искусственное вздорожание на нашем рынке», говорит Нэш. «Я знаю (крупные инвесторы) говорят, что они не собираются перепродавать, но для важна только прибыль.»

Раздувающиеся пузыри

Лас-Вегас может показаться мало привлекательным  местом для нового пузыря.Есть по крайней мере 20 000 домов, находящихся на этапе выкупа, и уровень безработицы около 10 процентов,  чуть больше двух процентов, чем в среднем в США. Здоровый рынок жилья зависит от людей, имеющих хорошо оплачиваемую работу, чтобы они могли накапливать авансовые платежи и финансировать свои ипотечные кредиты.

Но всплеск здесь имеет другое происхождение: ФРС продолжает поддергивать рост  вследствие финансового кризиса 2008 года, в результате которого лопнул пузырь национального масштаба.

Центральный банк наполняет экономику деньгами, покупая активы, такие как государственные облигации США и ипотечные ценные бумаги. Добавочный спрос на эти активы толкает их цены, и, следовательно, их доходность падает. Это толкает людей занимать дешевые кредиты для работы на более рискованные мероприятиях, которые могут стимулировать рост-например, покупка акций в новой компании, инвестиции в нефтяные скважины или ремонт домов.


Толкание инвесторов дальше по так называемой кривой риска является частью того, что денежные власти имеют в виду. Но при лечении последствий последнего пузыря, ФРС сейчас порождает новые меньшего масштаба мании, как Гонка за рентой Вегаса.

Почему именно Вегас? Рынок интересен инвесторам, поскольку обвал был настолько глубоким. Даже после недавнего отскока, цены сегодня  на 56 процентов ниже, где они были до краха. Идея была, что любое восстановление будет означать, легкие деньги. Сухой климат делает низкими расходы на обслуживание, тоже. Та же логика применяется к другим подешевевшим городам солнечного пояса ( прим. пер. Южные штаты).

Не каждый верующий. «Рынок жилья Вегаса окреп только из-за спекулянтов», говорит Джейсон Адер, a New York money manager and бывший Wall Street аналитик по казино, кто инвестировал в дома у залогодержателей в Фениксе год назад, вместо Вегаса. «У Вегаса сейчас дела идут хорошо, только из-за теории большого дурака», полагают, что даже если инвестиции сомнительны, вы можете продать его  с прибылью кому-то еще. Такое мышление характерно для пузырей.

Есть ещё примечательное в Лас-Вегасе. Здесь, арендная плата на дома для одной семьи снизилась в среднем 1,9 процента в марте по сравнению с годом назад. В других регионах где есть интересы крупных институционалов, таких, как Феникс, Южная Калифорния, Атланта, и Флорида, арендной плата либо падает или не меняется, в соответствии с онлайн сервисом недвижимости Trulia.

Также занимает больше времени, чем планировалось для институциональных покупателей, найм подрядчиков, ремонт приобретенных домов и сдача в аренду.  Инсайдеры отрасли считают, что примерно половина из более чем 55 000 домов, приобретенных институционалами за прошедший год в США должны быть сданы.

Сочетание роста расходов на приобретение, длительные сроки аренды и снижение доходов от аренды и нарушает работу программ анализа ребят с Волл Стрит. Это может создать проблемы, ведь когда-то это казалось гарантированным успехом. Это также может тормознуть инвесторов, в то время как некоторые компании листингуют свои акции. American Homes 4 Rent, основанный в Малибу, Калифорния, заявил, что рассчитывает скоро провести IPO своих акций.

«Я думаю, что это немного поздновато, начинать инвестировать в односемейные дома, так как некоторые из этих крупных фирм, неразборчивы в ценах и толкают их вверх», говорит Филипп Barach, президент и соучредитель DoubleLine Capital,  ПИФа с фиксированным доходом  и с 56 миллиардами долларов под управлением. DoubleLine оценили покупку домов (владельцы которых лишены права выкупа закладной), но продолжают участвовать в этом. «На некоторых рынках» Barach говорит: «они являются единственными участниками торгов.»


Что радовало Уолл-стрит в конце 2011 года так это перспектива получения домах на 30 до 40 процентов дешевле, используя комбинацию денег инвестора и дешевое финансирование, благодаря мягкой политики ФЕДа. Валовый годовой доход от аренды, предусмотренный на $ 100000 дом колебался от 14 процентов до 27 процентов, в зависимости от сочетания фондирования. Сюда не входит ожидаемый годовой доход в 10 процентов от переоценки рыночной стоимостью домов.

Эти проектные доходности сногсшибательны, учитывая, что доходность 10-летних облигаций казначейства 1,70 процента, а крупные инвесторы могут занимать в пределах от 3 до 4 процентов.

Логика: Миллионы американцев выходят из жилищного кризиса и не в состоянии получить ипотечный кредит из-за плохой кредитной истории, аренда будет единственный вариант. Через несколько лет, после пересмотра их кредитных рейтингов, многие из тех арендаторов будут покупателями.

Это было тогда. Теперь, некоторые инвесторы выходят из рынка, уменьшая свои ожидания.

В начале прошлого года, Oaktree Capital Management согласилась предоставить до $ 450 млн в капитале на недвижимое имущество инвестиционной компании Carrington Capital Management для покупок домов на аукционов у загодержателей. Carrington Capital  ожидал внутреннюю я норму доходности в 25 процентов в течение трех лет для своего портфеля из односемейных домов в нескольких городах, в соответствии с маркетинговым документом.

Oaktree Capital теперь неохотно предоставляют больше денег для торговли после траты их на стратегию «купить, чтобы сдать» сообщили люди, знакомые с фирмой. Oaktree Capital видят сжатую отдачу от ренты и больше их не устраивает,  начальные прожекты доходности от Carrington, сказали они.

В октябре хедж-фонда Och-Ziff Capital Management Group  сообщил о сужении доходов от аренды и решил продать свои 300 домов в Северной Калифорнии, процесс почти завершен.

«Математика для инвесторов выглядит очень по-разному,» сказал Джед Котко, главный экономист Trulia автора.

В Вегасе цены на жилье на 30 процентов выше по сравнению с прошлым годом, при этом средний дом теперь продается за $ 161 000, согласно Greater Las Vegas Association of Realtors.  Большая часть роста появилась в июне, когда институциональные покупатели стали заявлять о своем присутствии.

Blackstone, который вышел в ноябре на рынок Вегаса, купил более 400 домов в выкупных аукционах, у банков и частников. На национальном уровне,  прайвет-эквити фонд купил более 24 000 домов. Он использует комбинации $ 3 млрд инвесторов и $ 2,1 млрд. кредитной линии от Deutsche Bank.

В Лас-Вегасе, Blackstone, начинает медленный старт. Местные риэлторы Мур и Нэш сказали, что они начали получать звонки от Blackstone, с просьбой связаться с фирмой, если продажа домов провалится. Colony покупает некоторые недавно построенных дома из-за ограниченного предложения домов, находящихся у кредиторов.

Представители Blackstone и Colony сказали, что они не бояться падения арендной платы или задержек в оплате арендаторов  на рынках, где они в осиновом покупают. Они сказали, что они не покупают для перепродажи и  стремятся создать дочерние фирмы, которые будут управлять и сдавать односемейные дома.

«Это больше марафон, чем спринт», сказал Пол Фурман, главный директор по инвестициям одной из дочек Colony's, которая приобрела более 8000 домов.

Маркус Риджуэй, новый главный операционный директор из дочки Blackstone's Invitation Homes дома, сказал стратегия его компании не останавливается на плане «одного единственного рынка, и может рассчитывать на другие рынки, чтобы сбалансировать доходы.»

American Homes, который купил по крайней мере, 14 000 домов по стране, отказались комментировать.

Рынок Вегас имеет шаткое положение. Статистические данные, собранные в Университете штата Невада в Лас-Вегасе показывают 40000 домов, в основном пустые- т.е. 8 процентов односемейных домов округа. Аналитическая контора по недвижности RealtyTrac оценивает  20 000 односемейных домов в муниципальном районе или принадлежит банку или в каком-то этапе выкупа.

Около 52 процентов всех домовладельцев по-прежнему должны по своей ипотеке больше, чем стоит их дом, показательвыше чем в других штатах, данные от CoreLogic. Еще хуже в некоторых районах. Анализ, проведенный для RealtyTrac Reuters обнаружил, около половины территорий с почтовыми индексами Лас-Вегаса, в которых по крайней мере 70 процентов домовладельцев, нелишеные права выкупа, оказались под водой по ипотеке (прим. перевод. Ипотека больше стоимости дома).

Экономисты говорят, что с безработицей в штате Невада на уровне 9,7 процента, существует не так много реального роста, лежащего в основе рост цен на недвижимость и нового строительства.

Основным источником покупки является большие парни. Между ними, Blackstone, Colony, American Homes и совместное предприятие с Apollo Global Management and Haven Realty Capital распределено более 1500 домов в Лас-Вегасе. Полдюжины мелких инвестиционных фирм также покупают дома.

Большая часть покупки идёт в полумесяце, который начинается в Северном Лас-Вегасе и проходит вдоль западного и южного края города. Там, где некоторые новейшие домабыли построены и где рост цен, как правило, был наибольшим, согласно данным о покупке недвижимости.

Vegas  в значительной степени зависит от азартных игр, туризма и условий для роста — дискреционных расходов, который  обеспечивает восстановление последнего; неясно может ли город может поддерживать расширение покупок.

"Ставить на рост ценов домов неправильно", сказал профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер, один из создателей S & P / Case-Shiller индекс, который отслеживает продажи жилья и цены. «Сейчас у нас есть ФРС с массивным субсидии на рынке жилья, но вы не можете иметь восстановление жилья без восстановления рабочих мест».

Казино и Скорпионы

Это еще не весь мрак.  Доходы от азартных игр вырасли в последний год. Советники указывают на недавнее приобретение зашедших в тупик казино Echelon casino and resort complex -один из нескольких незавершенных бельмо на глазу в Лас-Вегас Стрип малазийской игровой компанией за $ 350 000 000. Многие также делают ставку на план Тони Се, основатель Zappos, чтобы переместить интернет-магазин обуви из соседнего города Хендерсон, штат Невада, до центра города Лас-Вегас и влить около $ 350 млн. для создания технологий инкубатора.

Другой пункт продажи: В городе молодой жилищный фонд,  поэтому он требует меньше денег на обвновление, чем дома в большинстве других изношенных рынков. Свободные дома, как правило, лучше в пустынном климате, таких как Невада,  хотя некоторые инвесторы говорят, что скорпионы гнездящиеся в пустых домах проблема. А так как большинство домов имеют сады камней, а не газоны,  расходы на озеление невелики.

В домах, которые не нуждаются в серьёзном ремонте, институциональные покупатели тратят от $ 10000 и $ 15000 на кухонную технику, гранитные столешницы, ковры и малярные работы. На рынках с более старыми домами, ремонт может стоить $ 25 000.

Одно место, которое заприметили иституционалы- Enterprise, неприсоединённый к округу Clark. С населением в 108 000, Итерпрайз, основан только в 1996 году, появилось много новых домов. В 2000 году в городе было всего 15 000 жителей. К настоящему времени крупные инвесторы купили более 150 домов там, согласно данным по продажам недвижимости, во многих случаях покупая несколько мест на той же улице.

Кэтрин Kay Чепмен, 47-летний менеджер проекта, арендует дом с двумя спальнями здесь со своим парнем и была желающих купить место поблизости. Они не могут претендовать на получение кредита из-за запятнанной кредитной истории, поэтому они решили купить на аукционе выкупа.

Пара наскребли достаточно денег, чтобы сделать ставку на трехкомнатный дом, которым им приглянулся. Их сладкие цены: от $ 120 000 и $ 140 000.

22 апреля, в доме проявился на одном их аукционов, проводимых каждый день на стоянке Nevada Legal News, в нескольких кварталах от Strip. Торги начались на уровне $ 97200. Но пара сделала ошибку начинающих: их чек был некорректно подписан и они не могли участвовать.

Это, вероятно, не сделал бы разницу. Место продали за $ 155 000, выше их предела. Чепмен говорит, что они могут попытаться снова, хотя она подозревает, что они проиграют. Мы знаем, что есть шанс, что мы получим что-нибудь ", говорит она." Самая неприятная часть всего этого в том, что  цены на жилье продолжают идти все выше и выше, и у вас так много пустых домов. "
Оригинал
P.S. переводил через Гугл, но пришлось больше двух часов редактировать текст, чтобы звучало по-русски, особенно американские идиомы он неправильно переводил. Возможно где-то я упустил моменты с несогласованными в роде, числе и падеже словами.