Пост про пассивный доход с недвижимости. Размышления о том, как можно зарабатывать на недвижке

Недвижимость дает отрицательную реальную доходность. У нас есть ставка, она отрицательная. Дальше мы можем посчитать ставку для разных классов активов недвижки, разделив на лакшери сегмент, коммерческую недвижку и средние/дешевые квартиры. Прайсятся все ставки примерно одинаково, корр там около 0.96 (считал давно), ну и выбивается из класса лакшери — в кризисы просадка выше, а в некризисы наоборот, короче там все тоже самое, только волатилити гоняет больше. 

Дальше, есть премия за сдачу в аренду. Вот эту премию в ставку не зашиваем, считаем отдельно. Чтобы получать эту премию, у нас есть админс косты и косты по подготовке косметики, это две компоненты и их прайсим отдельно. В принципе, если считаем косметику, то дальше нам надо как-то амортизировать это тело, а это еще проценты. Короче если считать нормально, то тут тоже убытки будут, ну и убытки большие. Ну и мы в очередной раз ловим еще один парадокс, когда хотим получить выше премию, а попадаем на более низкую премию. 

Что вообще мы можем сделать? Первое, как ни странно, работать по миру. Но если не уходить вот туда и выкупать риск-фактор страновой, остается лишь стоимость заимствования и продажа рисков кому-то. Тоесть мы можем оказывать услугу для собственников помещения, забирая свои фис за подгон арендаторов или клиентов — ну и это модели маркетплейсов, которые сами не хотят иметь на балансах много убыточной недвижки. В банковском секторе все иначе, ну и там типа респектабельно иметь на балансе крутой офис в центре (все некогда супердорогие локации выкупаются банками не просто так), как они там мутят я не в курсе, скорее всего есть из чего фондировать этот убыток...
В первом случае это услуги по подбору клиентов, ну и там есть не только маржа, но и возможность заработать, когда собственник получает премию за то, что сам тянет и админс косты и пр., но часто никак не оценивает эту премию и лишь бы что-то капало и был кеш флоу. 

Вот она, уязвимость номер раз — это люди, которые никак не оценивают риски и премию или оценивают плохо!

Ну а дальше, возникает куча парадоксов в восприятие премии за риск, когда мы выкупим лишние риски, а премии за это долгосрочно получаем меньше, чем не выкупим... 

Получается, что пассивного дохода нет, а там просто убыток. 
Да, есть собственники после приватизации. В принципе при нулевой стоимости тела, если мы будем получать какой-никакой флоу, игра стоит свеч и эти собственники что-то получают и это гуд. Но это все построено на деньги совка и по сути это деньги поколений до — если не вдаваться в этику, то это премия есть и она хорошая, которую стоит выкупать, но передел ближайший был 30 лет назад и такая недвижка есть мало у кого… ну и дальше, большинство собственников сожрали админс косты, короче там тоже все печально. 

Остается позитивчик где — это компании, которые оказывают услуги для индустрии, при этом не выкупают тело и им не надо амортизировать его и прайсить ставки, там проще... 

Либо надо искать инвесторов, которые бы дали денег на аренду. Аренда это еще один способ эффективной модели, когда ты арендатор. 

Получается, что в недвижке, уходить надо либо в оказание услуг для индустрии, либо в арендаторы, там куда больше позитива. А все остальное гребет убытки, какой-никакой кеш флоу, который кажется, что что-то там дает, хотя это убытки тоже. 

Получается, что инвестировать в недвижимость нет никакого смысла, потому что премия отрицательная, а нужно продавать этот риск кому-то, если работать в этом секторе. Ну и собственно крупные застройщики всячески пытаются это делать, иначе, если бы владение приносило больший доход, эти объекты никогда бы не продавались или продавались с учетом этой компоненты и арбитражного аргумента дороже, что сделали невозможным арбитраж и вот в таких условиях было бы все равно. Но к этому состоянию еще как правило добавляются сотни и тысячи людей ну и там получаем убыток поэтому.