На платформе Атомайз выпускают очередные ЦФА, на этот раз на казанский жилой комплекс «Атмосфера». Но теперь их сделали доступными для всех инвесторов, а не только для квалифицированных. Один квадратный метр там стоит 99,300 рублей со сроком погашения 30 августа 2024 года. Застройщик Джи-групп обещает к этой дате выплатить вложенное плюс доход не менее 10%. Доходность будет рассчитываться по результатам продаж с 1 мая по 31 июля 2024 г, и она может быть выше 10%. Если же она будет ниже, то застройщик все равно обязуется выплатить установленный минимум в 10%.

Сколько можно заработать?
10% годовых в рублях. При покупке одного квадратного метра за 99,300 рублей через год получится минимум 109,230 рублей. То есть минимальный доход составит 9930 руб.

Стоит ли оно того?
Если бы застройщик не гарантировал выплатить минимальные 10% доходности из своего кармана в случае худших показателей, то вариант был бы не очень привлекательным. Хотя в текущих реалиях обесценивания рубля, 10% годовой доходности в рублях в целом не выглядят перспективно и убедительно.

Согласно отчету уже полюбившейся нам компании Knight Frank, которая отслеживает 12 рынков недвижимости, в первом квартале в Дубае было продано 88 домов на сумму более $10 миллионов по сравнению с 67 в Гонконге и 58 в Нью-Йорке. Это привело к тому, что общее количество объектов недвижимости в мире достигло 417 — максимальный показатель со второго квартала 2022 года.

Рынок Дубая вырос на фоне притока иностранного капитала, и сейчас на него приходится около 17% мировых продаж объектов элитной недвижимости по сравнению с 2% в 2019 году. Лондон занял второе место — на него приходится около 14%. Продажи объектов недвижимости суперпремиум-класса выросли на 11% в первом квартале по сравнению с предыдущими тремя месяцами. Но, несмотря на увеличение объема продаж, стоимость купленной недвижимости снизилась на 4% до $7,2 млрд. По оценкам Knight Frank, совокупная стоимость всех проданных в мире объектов суперпремиум-класса в этом году составит $27 миллиардов по сравнению с $33 миллиардами в 2022 году.

Согласно отчету компании Allsopp & Allsopp продажи недвижимости в Дубае в апреле 2023 году упали на 33%, а объемы транзакций — на 18% по сравнению с мартом того же года. Это произошло впервые с декабря 2022 года. После этого отчета некоторые инвесторы обеспокоились тем, что рост закончился — их опасения подогревали и некоторые СМИ. Объясняем, почему, глобальный рост дубайского рынка недвижимости еще не закончился, и это была лишь коррекция.

В чем причина спада?
Спад был вызван несколькими внешними факторами, прежде всего окончанием священного мусульманского месяца Рамадан и праздником Ураза-Байрам. Мало того, что многие верующие в принципе не были расположены к решению деловых вопросов в эти дни, так и банально на апрель выпало меньше рабочих часов, чем на март.

То есть рост продолжится?
Он уже продолжился — еще не окончившийся май (41 млрд дирхам на 13,489 сделок) уже значительно обогнал апрель (37,5 млрд дирхам на 9604 сделки) по количеству и объему транзакций. Это свидетельствуют о быстром возвращении к уровням начала 2023 года.

Согласно последнему обзору рынка жилой недвижимости CBRE за год с апреля 2022 по апрель 2023 средние цены на апартаменты выросли на 14,5% до 1256 дирхамов за квадратный фут ($3681 за м²), а средние цены на виллы выросли на 14,9% до 1484 дирхамов за квадратный фут ($4348 за м²). Темпы продаж также выросли в месячном исчислении: цены с марта по апрель на апартаменты выросли на 1,8%, а на виллы — на 2%.

Сегодняшние трагические события на Ближнем Востоке обнажили фактор, о котором многие инвесторы в недвижимость не знают или же не предают значения. Хотя этот фактор мало того, что способен обнулить ваши инвестиции, недооценка его может стоить вам жизни. Землетрясение ощущалось в Турции, Сирии, Израиле, Ливане и на Кипре, но в Турции прогремела самая мощная волна в 7,8 баллов по шкале Рихтера — самое сильное на территории страны с 1939 года.

Сами по себе землетрясения не опасны, но именно вследствие обрушения зданий происходит потеря жизни и имущества. Предотвратить жертвы поможет введение стандартов сейсмоустойчивости. Не погружаясь в технические детали, достаточно сказать, что металл, дерево и акрил — это материалы, которые следует использовать в строительстве, чтобы сделать его сейсмоустойчивым. Конечно, при рассмотрении конкретного объекта должен быть проведен детальный анализ.

До пандемии китайские инвесторы входили в четверку крупнейших иностранных граждан, инвестирующих в недвижимость Дубая, наряду с индийцами, британцами и пакистанцами. Однако пандемия и украинский конфликт сильно изменили нынешний рейтинг — в 2022 году первое место заняли российские покупатели. А инвестиции из Китая были приостановлены, поскольку строгие правила карантина не позволяли китайцам посещать ОАЭ для осмотра недвижимости. Сейчас есть все основания полагать, что в 2023 году китайские инвесторы вырвутся в лидеры.

Начало тренда

По данным китайского правительства, несмотря на пандемию, число китайских граждан, проживающих в ОАЭ, удвоилось до 400 000 с 2019 года, и около 6000 китайских компаний работают в ОАЭ. В феврале возобновятся туристические потоки из Китая, ОАЭ — одно из 20 направлений. Политика нулевой терпимости к ковиду закончилась.

Рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих говорить о надувании ипотечного пузыря. О риске возникновения пузыря уже заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также несколько кредитно-рейтинговых агентств — АКРА и НРА.

Почему так?

📍Главной причиной подобных оценок стала рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Кроме того, происходит рост ипотечных предложений от застройщиков со ставками ниже 1%;

📍Дешевеет рынок вторичного жилья при увеличении предложения. Вторичный рынок с его объемом предложения и скидками из-за экономической и политической ситуации угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен.

В то время как показатели дубайской элитной недвижимости бьют рекорд за рекордом, московский рынок недвижимости тестирует свои пятилетние минимумы по количеству сделок. По данным NF Group, в 2022 году было заключено около 860 сделок с жилыми помещениями в элитных новостройках Москвы.

Предложение превысило показатели 2021 года на 47% — cуммарный проектный объем новостроек 2022 года составил рекордные 4700 лотов, экспонировалось из них ~1800 объектов. Средняя цена квадратного метра в московских новостройках премиум-класса прибавила за год 12% и составила ~$16,000. В сегменте де-люкс прирост составил 14%, а средняя цена выросла до ~$32,000 за квадратный метр.

Для сравнения: средняя цена за квадратный метр в ОАЭ = $5918 (), а из-за местных строительных стандартов и развитости инфраструктуры объекты плохого качества там практически отсутствуют. Таким образом, стандарты качества элитной недвижимости в Москве = стандарты качества обычной недвижимости в ОАЭ. Что касается доходности, то в Москве она не превышает 5% годовых в среднем, а про ОАЭ и Дубай в частности составляет не ниже 5% в среднем.

По расчетам Unique Properties в 2023 году размер рынка недвижимости Дубая увеличится в среднем на 2%. При этом спрос на элитную недвижимость в городе снизится незначительно. Рынок элитной жилой недвижимости Дубая стал глобальным исключением с рекордным ростом цен на апартаменты на ~8.5%, а на виллы — на ~13% (по итогам года будет еще больше).

Подобная траектория сохранится в новом году, пока ОАЭ обладает статусом одного из самых безопасных мест в мире для жизни. Несмотря на глобальную нестабильность, рост инфляции и слухи о надвигающейся мировой рецессии, рост рынка недвижимости Дубая поддерживается заманчивыми стимулами, такими как чрезвычайно низкая налоговая ставка, долгосрочные визы и отличная транспортная доступность.

В связи с российской эмиграцией и притоком туристов из-за чемпионата мира по футболу в Катаре, прогнозируется, что в течение следующего десятилетия число состоятельных людей (с состоянием $1млн и выше), проживающих в Дубае, увеличится на 40%.