Инвестиции в недвижимость

Ознакомился тут с докладом ЦБ (https://www.cbr.ru/Content/Document/File/140482/Consultation_Paper_12102022.pdf) по льготной ипотеке. Очевидно, ЦБ пристально изучил вопрос льготной ипотеки чтобы понять, целесообразно ли дальнейшее сохранение льготных программ.

Среди любопытных выводов исследования следующие:
👉низкая ставка по ипотеке достигается за счет завышения цены квартиры до 20-30%
👉доля льготной ипотеки = 47% против пика 68% в апреле
👉завышение цены может привести к тому, что даже после продажи квартиры заемщик останется должен банку
👉растут риски для банков
👉начали расти более рискованные кредиты — с низким взносом + закредитованным заемщикам
👉доля кредитов с низким взносом на первичном рынке выросла до 58%
👉в июне уже 2/3 всей ипотеки выдавалось с фейковой заниженной ставкой (включено в цену), что привело к снижению средней ставки до 3,7%
👉из-за ипотеки хаты стали продаваться на 20-30% дороже, чем если бы это были наличные (это сразу риск для заемщика, что долг будет выше цены квартиры на вторичном рынке)
👉в общем вывод такой, что льготная ипотека — это рост рисков для всех: заемщиков, бюджета, банков, всего рынка недвижимости
👉Банк России ждет снижения выдачи ипотеки и снижения спроса на жилую недвижимость

Не удивительно, что льготную ипотеку свернут я начала 2023 года

Выкачал данные Домклик по Краснодарскому краю за 4 года. Планирую обновлять их ежемесячно. На сегодня графики выглядят так:

После того, как новый сочинский начальник запретил строительство новых курятников, барыги кинулись переделывать советские санатории в апартаменты. Жилье получается нарядное и запредельно дорогое  — статусные апартаменты для бояр, страстно желающих находиться ближе к даче Царя. Отсюда и своеобразный состав сочинской «первички» и конские ценники на нее. При этом, 

Люди спрашивают у Яндекса всякое. А он записывает и выдает статистику запросов. Давайте глянем тренды по некоторым словам и фразам:

Купить квартиру

Продать квартиру:

📉 Портал «Индикаторы рынка недвижимости» фиксирует падение спроса на жилую недвижимость в Москве и Московской области: количество сделок в октябре сократилось на -40% (г/г). Спрос сократился до показателей в первую волну пандемии COVID-19. В первой половине ноября риелторы фиксируют сохранение негативной динамики.

На этом фоне цены на большинство объектов недвижимости начинают постепенно снижаться: по сравнению с сентябрём показатель упал в среднем на 1%, правда к уровню годичной давности ценники по-прежнему выше в среднем на 20%.

🤦Население теряет интерес к новостройкам ещё с июня, и в октябре тенденция усилилась (по понятным причинам, о которых уже не принято говорить вслух). Масла в огонь подлил ещё и Минфин РФ, который заявил о том, что не собирается продлевать льготную ипотеку под 7% с 2023 года

Например,  Орловский тоннель. Придумали его еще в 40-х годах (Орловский тоннель был включен в Генплан в 1948 году), обсуждали сотни и тысячи раз и каждый раз принимали решение, что его экономическая эффективность настолько низкая, что смысла в строительстве никакого нет.

В 2011 году на нем поставили крест, но с приходом нового губернатора проект получил новое рождение. А знаете почему? Оказывается, Орловский туннель очень нужен в случае войны. Потому что если «дальнобойная артиллерия» будет бить по Петербургу, то через тоннель машины проскочат незаметно. 

Моя цель — покупка квартиры с кэшфлоу от инвестиций, и я публично рассказываю о своих успехах (если, конечно, их можно назвать успехами). Если вкратце, то я уже 17 месяцев инвестирую, пока результат чуть менее 1,6 млн рублей. 

В планах — гасить ипотеку купонами и дивидендами. Только за все это время я ни разу не раскрывал полную аллокацию портфеля. А это довольно любопытно.

Изначально я шел от менее рискованных инструментам к более рискованным, наращивая долю сначала на депозите, потом в облигациях, потом добавил акции, краудлендинг, ЗПИФ. Есть у меня и заблокированные вследствие санкций бумаги.

Поскольку цель — получение кэшфлоу, то под эту стратегию подходят инструменты с фиксированным или переменным доходом в виде купонов, процентов, ренты или дивидендов. И не очень подходят ПИФы на разные индексы или большой процент акций. В основном, из-за короткого горизонта и высокой волатильности (читай — рисков, что все полетит в обратный туземун).

Коротко о том, почему в РФ квартиры дорогиеПотому, что нового жилья построено мало и спрос на него большой. А вся Россия застроена советским...

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

За 20 дней Ноября российские продавцы скрипя зубами снизили ценники на -1.0%. Тут следует напомнить, что реальная цена сделок в Москве ниже ценников примерно на 13%.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Продавцы никак не хотят снижать цены, но кажется, что других вариантов у них все же нет. Или есть?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел сентябрь-октябрь 2022. За месяц почти ничего не изменилось. Затишье перед бурей?

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Товарищ Амбарцумян  — владелец группы МонАрх — строит недалеко от Москвы комбинат модульного квртиростроения. Предприятие планирует запуститься в 2023 году и будет лить готовые квартиры из бетона площадью до 117 кв.м.:

Такие квартиры будут транспортироваться на место сборки, ставиться друг на друга и соединяться в многоэтажные дома. Предполагается, что модульное квартиростроение заметно снизит себестоимость нового жилья и существенно повысит скорость возведения многоэтажных курятников.

ИМХО, это прорыв. Но нужно законодательно запретить строительство в России жилых домов выше 6 этажей. А кто против — расстреливать, как врагов народа.

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Количество договоров купли-продажи на вторичном рынке жилья в Москве за десять месяцев сократилось на 21,2% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Об этом в пресс-релизе сообщил Росреестр.

«Всего с начала текущего года проведено 107 778 регистраций договоров на вторичном рынке жилья. Разница с аналогичным периодом 2021 года составила 21,2% (136 771), показатель уменьшился по отношению к январю—октябрю 2020 года на 3,5% (111 746)»,— говорится в сообщении Росреестра.

Подробнее – в материале «Ъ»