Инвестиции в недвижимость

Застройщики наслаждаются остатками льготной программы, а YouTube воспитывает кредитных инвесторов в квартиры

Многие предрекают крах рынку недвижимости уже много лет, если не десятилетий. И не смотря на это, квадратные метры остаются самым простым, спокойным (сравните с русскими горками на рынке акций) инструментом сохранения денег. При этом, оставаясь в лидерах по среднегодовой доходности.

Объем продаж I квартала, конечно, ниже IV – пикового, но на уровне первого квартала прошлого года. Доля ипотечных сделок остается фантастической: 78-95%

Почему мы (большинство) не заработаем и как копить. Вначале пара слов теории, потом сухая выжимка из оной.

Причины своими корнями тянутся к в принципе неблагоприятным условиям бизнеса на территории РФ. Неблагоприятные они из-за повышенных накладных расходов на всё.  Повышенные они из-за расположения и климата территории РФ. Огромные сухопутные пространства подразумевают повышенные все транспортные расходы на большом плече дорогого сухопутного транспорта (морской значительно дешевле, но у нас мало незамерзающих свободных океанских портов, посмотрите на карту. Англичане знают в этом толк).  Холодный сухой континентальный климат подразумевает

1.    высокие расходы на капитальное строительство всего: и производств, и жилья для людишек (глубокий фундамент ниже промерзания, толстые тёплые стены, крепкая кровля выдерживать много снега зимой).

2.     Низкую биологическую продуктивность сельского хозяйства (на одну единицу посеянного урожай = 4, а не 7-8, как в Эуропе, где влажный теплый атлантический климат). Соответственно и кормовая база для животноводства тоже скудная со всеми вытекающими.

Правительство начнет взимать процент от суммы сделок с недвижимостью.
Сейчас сумма комиссии при покупке недвижимости зафиксирована в Налоговом кодексе: физлица, которые приобретают жилье, должны заплатить 2 тыс. руб., а юрлица — 22 тыс. руб. Ведомство предлагает сохранить данный размер платежа, если кадастровая стоимость актива не превышает 20 млн руб.

Изменения затронут объекты, которые оцениваются более чем в 20 млн руб. При совершении транзакций с ними физлицам придется заплатить 0,1% от цены сделки, но не менее 0,1% от кадастровой стоимости актива. При этом максимальный размер платежа составит 500 тыс. руб., следует из документа. Для организаций размер пошлины составит 0,3% от суммы сделки, но также не менее 0,3% от кадастровой стоимости недвижимости. Она, в свою очередь, не сможет превышать 1 млн руб., следует из документа.

P.S. Ну да, продавцы недвижимости и так платят (налог), теперь начнут платить еще и покупатели.
0.1% от 20 млн = 20 000 р

Правительство намерено изменить механизм расчета госпошлины, которую платят физические лица и компании при осуществлении сделок с недвижимостью. Теперь она будет рассчитываться как процент от цены сделки.

Подробнее – в материале РБК.
www.rbc.ru/business/29/05/2024/6656fefb9a79474c2a1f1c2e

Заемщики, которые не могут выплачивать жилищный кредит, смогут продать заложенное имущество самостоятельно, чтобы расплатиться с банком. Госдума одобрила законопроект во втором и третьем чтениях. В работе над документом принимал участие ЦБ.

Ранее при возникновении проблем с выплатой кредита банки сами продавали заложенное имущество. Но должникам такой механизм невыгоден из-за судебных издержек и того, что на торгах имущество продают по заниженной цене. Кроме того, кредиторы не всегда согласны, чтобы заемщик самостоятельно продавал залог, так как им нужна гарантия выплаты долга.

В проекте закона предусмотрен баланс интересов заемщиков и кредиторов.

Клиент должен сообщить банку о намерении самостоятельно продать имущество, заложенное по ипотеке.  В течение 10 рабочих дней после получения заявки залогодержатель должен согласовать процедуру. Банк установит предельные сроки продажи и минимальную цену. Продажа заложенного имущества ниже этой цены запрещена. Если итоговая цена превысит размер долга, разницу заемщик оставит себе. Самостоятельно продать залоговое имущество можно в течение всего срока действия ипотечного договора. В период продажи кредитор не сможет обратить взыскание на залог. При этом кредитор может помочь заемщику с продажей имущества.

Чиновники требуют раскрыть полную стоимость кв. м.

Представители бизнеса, отраслевые эксперты и чиновники собрались (https://www.ng.ru/economics/2024-05-27/100_174727052024.html) за круглым столом «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития», чтобы обсудить в том числе стоимость кв. м.

В подготовленном к совещанию исследовании «СМ Про» сообщается о снижении доступности жилья из-за роста цен. Разница между его стоимостью на первичном и вторичном рынках достигла рекордных 44%.

По мнению аналитиков, новое российское жилье – это уже не цемент и кирпич, а так называемые «прочие затраты», которые составляют 54% от общей стоимости квадрата, хотя еще пять лет назад эта статья расходов составляла 32%, а 10 лет назад – 23%. Доля строительных материальных затрат, включая стоимость материалов, деталей и конструкций, снизилась с 45 до 27%.

При этом загадочные 54% себестоимости застройщики особо не раскрывают. Эксперты предлагает вернуть статистическую отчетность и добавить в нее новые показатели, раскрывающие точные цифры и статьи «прочих затрат».

Заемщики смогут самостоятельно продать заложенное по ипотеке имущество.

Госдума приняла закон, который позволяет ипотечнику самостоятельно продать заложенное по договору имущество и таким образом расплатиться с банком. Ранее при возникновении проблем финансисты предпочитали продавать залоговое имущество сами.

Старая схема была не очень выгодна клиентам из-за судебных издержек, а цену квартиры на торгах часто занижали.

Условия:

• Если ипотечник сообщает банку о своем желании самостоятельно продать заложенное по ипотеке имущество, тот устанавливает минимальную цену и предельные сроки продажи

• Если цена окажется выше задолженности, то разница останется у клиента

• Самостоятельная продажа возможна в течение всего срока действия ипотечного договора

• Кредитор в установленный период продажи не имеет права обращать взыскание на залог, но может помочь заемщику с его продажей

• Отказать человеку в самостоятельной продаже кредитор имеет право только в строго определенных случаях, например, если процесс обращения взыскания уже запущен или происходит банкротство залогодателя или залогодержателя

Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ начинает давать свои плоды. Выдача ипотеки уменьшилась. Однако, все не так плохо. Думаю, застройщики найдут выход из ситуации, как находили много раз до этого. Взять хотя бы ипотеку под 0,1%. В прочем маржу у них это подъест. Мой фаворит Эталон $ETLN

$PIKK $SMLT $LSRG $ETLN

Рубрика #выжимки

Самое важное из исследования 'ОБЗОР РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В I КВАРТАЛЕ 2024 ГОДА' от ДОМ.РФ.

В I кв. 2024 г. выдача ипотеки снизилась: банки предоставили 288 тыс. кредитов (-17% к I кв. 2023 г.) на 1,1 трлн руб. (-17%). Этому способствовали жесткие денежно-кредитные условия, модификация льготных программ, а также изменение регулирования Банка России

Спад выдачи ‒ в основном за счет рыночных программ (-31% г/г по количеству), ставки по которым были высокими (17-18% в I кв. 2024 г. против 11-12% годом ранее). Ставки по льготным программам не превышали 8%, что привело к перетоку спроса в этот сегмент

Выдача ипотеки с господдержкой в I кв. составила 141 тыс. кредитов (+7% к I кв. 2023 г.) на 0,7 трлн руб. (+14%). Кредитование ускорилось по всем программам, кроме «Льготной ипотеки» (-10% г/г по количеству) из-за ужесточения ее условий в конце 2023 г. Наибольшим спросом пользовалась «Семейная ипотека» – на нее пришлось 51% всех льготных кредитов

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел март–апрель. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Спрос на ипотеку на ИЖС вырос в три раза

Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко на связи: в первом квартале 2024 в сравнении с аналогичным показателем прошлого года выдача ипотеки на ИЖС выросла в три раза.

За квартал выдали 31 тыс. жилищных кредитов — в основном льготных (99,7%), общая сумма составила 153 млрд руб.

Ипотека активно проникает в ИЖС: в 2021 году выдали 10 тыс. кредитов, доля была на уровне 1%. В 2023 году выдача выросла до 120 тыс. кредитов, а доля увеличилась до 15% (https://t.me/izhs_channel/219).

Доля ИЖС в общей выдаче ипотеки в первом квартале 2024 года по количеству составила 11% и 14% в денежном выражении.

Думаю в нашем обществе существует стереотип, что покупка недвижимости и так называемое «свое» жилье — хорошо и правильно.

Я старался быть максимально объективен, ведь считаю такой взгляд устаревшим и не соответствующим современному ритму жизни, но уж как получилось.

Мобильность. Отсутствие привязки к конкретной квартире и возможность легко сменить место жительства, район или даже город. Например, если хочется жить поближе к новой работе или рядом с хорошей школой для ребенка. В то время как с квартирой в собственности это превращается в целую историю с продажей и ремонтом, либо в поиск компромиссов, где объясняешь себе, что «можно и дальше оставаться в этой квартире, ну и ладно, что 2 часа на дорогу до работы, или ребенку через весь город ехать в хорошую школу»

Возможность регулировать расходы на жилье. Если арендные платежи в какой-то момент начинают занимать слишком большую долю семейного бюджета и выплачивать их становится тяжело, можно переехать в более дешевую квартиру и тем самым быстро снизить финансовую нагрузку. С ипотекой сделать так будет сложнее — придется оформлять рефинансирование либо просить банк о кредитных каникулах.

Итак, в августе прошлого года смотрел объект — однушку на торгах в Хамовниках, на Большой Пироговской. Снял видео — немного про район, про дом и про саму квартиру — что и как, плюсы и минусы. 

Департамент выставил однушку 41.5м на торги за 11.333.000 руб.
Вот: investmoscow.ru/tenders/tender/19213650

Квартира со своей спецификой, но окна во двор, приличный метраж и готова к чистовой отделке. При этом — отличная фасадная сталинка  и лучший район Москвы! 

Итак, победитель торгов предложил  16.999.500 руб.

Но не купил, и потерял 566.650 руб задатка. По некоторым данным, победитель неожиданно для себя выиграл в нескольких торгах и выбрал самые интересные для себя объекты. Однушка на Большой Пироговской в этот список не вошла.

Следующий участник торгов предложил 16.866.170 руб.

Думаю, что он ее и купил. 

Все это было еще в сентябре 2023 года.

А теперь самое главное. 

Подбирал квартиру для клиента и… вот она, однушка на Большой Пироговской.

🗞 Обратил внимания на интервью Евгения Скаридова, председателя экспертного совета управляющей компании фонда ЗПИФ «Рентал ПРО», которое закрыло многие вопросы инвесторов.

💰Главное, что бы в кармашке звенело.
Евгений напомнил, что доход инвесторов будет формироваться из трех составляющих:

1️⃣ Непосредственно арендный поток от входящей в фонд недвижимости. Он зафиксирован на 10-15 лет вперед согласно долгосрочным договорам с надежными арендаторами (маркетплейс Оzon, ритейлер Вкусвилл, производитель бытовой техники Haier и.т.д.). Причем платежи подлежат ежегодной индексации. Инвесторы, будут получать на свой счет ежемесячный инвестиционный доход от имущества входящего в состав фонда.

2️⃣ Потенциальный рост стоимости пая вызванный ростом стоимости активов фонда. Сейчас на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит свободных площадей, что может привести к повышению стоимости объектов, входящих в Фонд. Сейчас, по расчётам консалтинговой компании NF Group, на одного россиянина приходится 0,3 кв. м индустриальной недвижимости против 4 кв. м в США и 4,4 кв. м в Германии. Менеджмент фонда считает, что когда ЦБ прейдёт к снижению ключевой ставки рыночная стоимость объектов индустриальной недвижимости может увеличиться: пайщики фонда потенциально заработают на цикле снижения ставки.