комментарии SimpleEstate на форуме

ГАБ или помещение в новостройке на котловане: что выбрать инвестору?

На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность.
На практике всё сложнее.

Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём.
Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно:
• когда он появится;
• какую ставку согласится платить;
• сколько месяцев помещение будет простаивать;
• насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства.
При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами.

Готовый арендный бизнес работает иначе.
Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Депозит под 15% или коммерческая недвижимость под 9% — что выгоднее?

На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%?
Проблема в том, что такое сравнение некорректно.

У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом.
При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%.

С коммерческой недвижимостью ситуация другая.
Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих:
— арендного потока;
— изменения стоимости самого объекта.
Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды.
При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения.
Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Депозит под 15% или коммерческая недвижимость под 9% — что выгоднее?

На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%?
Проблема в том, что такое сравнение некорректно.

У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом.
При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%.

С коммерческой недвижимостью ситуация другая.
Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих:
— арендного потока;
— изменения стоимости самого объекта.
Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды.
При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения.
Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries

С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске — к счастью, без ущерба.
Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.

Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости.

У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries

С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске — к счастью, без ущерба.
Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.

Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости.

У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Может ли обычный светофор увеличить стоимость коммерческой недвижимости?

На первый взгляд связь совсем не очевидна.
Но именно такие детали профессиональные инвесторы анализируют в первую очередь.

❓Почему?
Все просто: регулируемый пешеходный переход или светофор часто становятся точками концентрации людей. Пока пешеходы ждут зеленый сигнал, они обращают внимание на витрины, вывески и магазины рядом.
А чем выше пешеходный поток, тем больше потенциальных покупателей у арендатора.

Эту связь подтверждают и исследования.
Так, в Великобритании исследование The Pedestrian Pound показало, что после создания более удобной пешеходной среды продажи магазинов в отдельных районах росли на 25% быстрее, чем в сопоставимых районах без подобных изменений.

Еще одно исследование, опубликованное в Journal of Urban Economics, показало, что увеличение пешеходного потока на 10% связано примерно с ростом арендного дохода торговых помещений на 2,5%.

Именно поэтому при анализе объекта мы смотрим не только на само помещение.
В SimpleEstate мы оцениваем десятки факторов, которые влияют на будущий денежный поток объекта, в том числе:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Квартира или коммерческая недвижимость: что приносит больше дохода?

Квартира долгое время считалась самым понятным вариантом инвестиций в недвижимость: купить объект, найти арендатора и ежемесячно получать доход.

Но насколько выгодна такая инвестиция сегодня?
По расчетам РБК Недвижимости на основе данных «Авито Недвижимости», к маю 2026 года средняя годовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду в российских городах-миллионниках составила 5,9% годовых. При этом средний срок окупаемости такого объекта вырос до 17 лет, а в отдельных городах приближается к четверти века.
— Москва — 24,7 года;
— Санкт-Петербург — 23,7 года;
— Казань — 22,8 года.
Важно понимать, что эта доходность отражает только арендные платежи и не учитывает расходы собственника на ремонт, налоги, страхование, обслуживание квартиры и периоды простоя. Фактическая доходность инвестора может оказаться еще ниже.

А что с коммерческой недвижимостью?
Средняя арендная доходность качественной коммерческой недвижимости в Москве сегодня составляет 9–12% годовых.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Парадокс окупаемости: почему 8 лет хуже, чем 12

На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором редко говорят вслух, но который во многом определяет результаты тысяч частных инвесторов. Объект с окупаемостью 8 лет чаще всего оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. На первый взгляд это вообще противоречит здравому смыслу: чем быстрее вложения возвращаются, тем выгоднее должна быть сделка. Однако за коротким сроком окупаемости почти всегда скрывается не дополнительная выгода, а дополнительный риск. Разберемся, как устроен этот эффект и почему именно он отделяет по-настоящему качественные активы от тех, что лишь выглядят привлекательно.

Ловушка одного параметра

Большинство частных инвесторов оценивают коммерческий объект по единственному показателю — сроку окупаемости. Логика на первый взгляд безупречна: чем быстрее объект «вернет» вложенные деньги, тем лучше. Поэтому самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно одинаково: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное — локация, состояние помещения, устойчивость арендатора, условия договора — воспринимается как второстепенное. Главное, чтобы цифра окупаемости была покороче.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ставки по вкладам опустились до минимума с октября 2023 года
Средняя максимальная ставка по рублевым вкладам в топ-10 крупнейших банков России снизилась до 12,97% годовых. По данным Банка России, по итогам второй декады июня показатель опустился уже до 12,86% — это минимальный уровень с октября 2023 года.  👀 Что происходит?Снижение ставок — прямое следствие цикла смягчения денежно-кредитной политики Банка России.Еще в декабре средняя максимальная ставка по депозитам составляла 15,63%, а сегодня — уже 12,97%.Банки традиционно реагируют быстрее рынка: доходность вкладов снижается практически сразу вслед за ожиданиями дальнейшего уменьшения ключевой ставки.  Куда будут переходить деньги?По мере снижения доходности вкладов инвесторы начинают искать альтернативы.Мы уже видим несколько основных направлений:• Фондовый рынок. По итогам прошлого года чистый приток средств физических лиц на брокерские счета достиг 2,5 трлн ₽, а в 2026 году тенденция сохраняется. При этом около 70% новых средств направляется в облигации.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

До 2030 года в Москве построят 141 офисный объект. Что это значит для рынка?

Вчера мы разбирали, почему офисных рынок Москвы остается одним из самых сильных сегментов коммерческой недвижимости.

Сегодня ответим на другой вопрос — не приведет ли большой объем нового строительства к переизбытку офисов и падению цен?

Именно этому посвящено новое исследование NF GROUP и STONE.

Что показало исследование?

• До 2030 года в Москве планируется построить 141 бизнес-центр общей площадью 5,7 млн м². Из них 4,1 млн м² будут реализовываться через продажу. По оценке аналитиков, около 2,1 млн м² приобретут инвесторы, а остальные площади купят компании, которым офисы нужны для собственного бизнеса.

• Даже если предположить, что инвесторы впоследствии захотят продать все свои помещения, потенциальный объем перепродажи рынок, по оценке аналитиков, сможет поглотить за 8 месяцев – 1,5 года. Основная же часть площадей, вероятнее всего, останется в арендной стратегии.

• Еще один важный момент — около 35% заявленных офисных проектов традиционно переносятся на более поздние сроки. Это означает, что новое предложение будет выходить на рынок постепенно, а не одновременно.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Аренда офисов в Москва-Сити выросла почти в 2 раза за 5 лет

Мы регулярно рассказываем о ходе ремонта нашего офиса в iCity. Но не менее важно понимать, что происходит с самим рынком офисной недвижимости.

Подготовили краткий обзор по итогам I квартала 2026 года.

Что сейчас происходит на рынке?
• За последние 10 лет объем ввода новых офисов в Москве сократился примерно в 3 раза. Именно это сформировало структурный дефицит качественных площадей.
• Вакантность офисов класса А остается на минимальных уровнях за последние 10 лет, а спрос продолжает превышать предложение.
• В наиболее востребованной зоне внутри ТТК арендные ставки выросли на 32% в 2025 году и еще на 14% в I квартале 2026 года.
• При этом только 22% нового офисного предложения до 2030 года появится внутри ТТК — именно здесь сегодня наблюдается наиболее выраженный дефицит качественных площадей.

А что с Москва-Сити?

Именно здесь расположен наш офис в iCity.
• За последние 5 лет ставки аренды в Москва-Сити выросли почти в 2 раза, показав среднегодовой темп роста около 16%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Парадокс рынка доходной недвижимости
На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором мало кто знает. А он есть — и вот он: объект с окупаемостью 8 лет нередко оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. Звучит странно, но за этим стоит чёткая рыночная логика.

Большинство частных инвесторов трагически ошибаются, оценивая объект по одному параметру — сроку окупаемости. Самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно так: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное вторично, главное — быстрая окупаемость. И хороший брокер такой объект, разумеется, находит.

Но дело в том, что дёшево (то есть с коротким сроком окупаемости) продаются в первую очередь слабые и проблемные объекты. Качественный актив никто не отдаёт за бесценок — хорошие объекты экспонируются с окупаемостью 10-12 лет. Низкая цена почти всегда компенсирует скрытые риски. Именно по такой логике в своё время набирался портфель «Арендного потока».

В чём разница между объектом с «хорошей окупаемостью» и «слишком дорогим» объектом? У «слишком дорогого» (и качественного) арендная плата индексируется из года в год, арендатор не просит скидок. Помещение ликвидно — быстро сдаётся по повышенным ставкам. Сам объект технически и юридически чист: без судов, без рисков сноса, без скрытых дефектов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему мы не повторим судьбу «Альфа-Капитал Арендный поток»

Чем портфель SimpleEstate отличается от портфеля «Альфа-Капитал Арендный поток»?

Прежде всего — качеством объектов. Но качество не возникает само по себе. Оно начинается с подхода к инвестиционному анализу и понимания того, какие параметры действительно влияют на результат.

Большинство покупателей коммерческой недвижимости не разбираются в рынке достаточно глубоко. У них нет насмотренности, опыта анализа сотен объектов и понимания, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

По нашей оценке, 9 из 10 объектов на рынке не представляют инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится долго искать, внимательно анализировать и отбирать.

При этом многие инвесторы уделяют слишком много внимания второстепенным характеристикам: архитектуре, внешнему виду фасада, близости к центру города, размеру окон или высоте потолков. Всё это имеет значение, но редко определяет итоговую доходность инвестиции.

На практике результат чаще всего зависит всего от нескольких ключевых факторов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему инвесторы потеряли деньги на стрит-ритейле: разбор кейса «Арендного потока»

Почему инвесторы потеряли деньги на стрит-ритейле?

В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты фонда были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

Итог оказался неприятным для пайщиков. Расчётная стоимость пая с февраля по апрель снизилась с 334 тыс. до 236 тыс. рублей, а инвесторы, входившие в фонд при запуске в 2020 году по 305 тыс. рублей за пай, в итоге получили меньше вложенного капитала.

Что же произошло?

Мы не знаем всех деталей работы фонда, однако внимательно следили за приобретаемыми объектами ещё с момента его запуска. Уже тогда многие помещения вызывали вопросы с точки зрения инвестиционного качества.

По нашему мнению, ключевая проблема возникла ещё на этапе формирования портфеля. Фонд привлёк значительный объём средств, который необходимо было быстро разместить в объекты недвижимости. При этом качественных помещений на рынке всегда ограниченное количество.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вышла отчетность крупнейшей публичной продуктовой сети России X5 Group

Вышла отчетность крупнейшей публичной продуктовой сети России X5 Group («Пятёрочка», «Перекрёсток», «Чижик») за 1 квартал 2026 года.

X5 Group продолжает рост по всем направлениям: выручка за квартал выросла на 11,3% до ₽1,19 трлн. Чистая розничная выручка увеличилась на 10,8% за счет роста торговых площадей на 8,0% и роста LFL-продаж на 6,1%.

Флагман X5, «Пятёрочка»: чистая розничная выручка за квартал составила ₽913,1 млрд (+9,9%). Торговая площадь сети выросла на 6,6% год к году. Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 6,0% за счет роста LFL-среднего чека на 7,9% при снижении LFL-трафика на 1,7%.

Супермаркеты «Перекрёсток»: чистая розничная выручка за квартал составила ₽141,9 млрд (+6,8%). LFL-продажи формата увеличились на 6,7%, главным образом за счет роста среднего чека на 7,6%.

Дискаунтеры «Чижик»: чистая розничная выручка за квартал выросла на 29,8% до ₽116,8 млрд. Торговая площадь сети увеличилась на 36,5% год к году, LFL-продажи выросли на 4,7%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вышел отчет федеральной сети «Лента» за 1 кв. 2026 года.

Выручка Группы продолжает расти двузначными темпами, и не только она. Компания открыла 245 новых магазинов у дома (с учетом закрытий), доведя общее число точек сети «Монетка» до 4 173.

Финансовые результаты «Ленты» впечатляют:
🔺 Выручка выросла на 23,4% год к году до ₽306,9 млрд.
🔺 Розничные продажи достигли ₽304,7 млрд, увеличившись на 23,7% год к году.
🔺 Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 6,8% в результате стагнации LFL-трафика на уровне +0,1% и роста LFL-среднего чека на 6,6%.

*LFL (like for like) — показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

При этом темпы роста LFL-продаж замедляются четвертый квартал подряд — с 12,4% в 1 кв. 2025 года до 6,8% в 1 кв. 2026 года, что отражает охлаждение потребительского спроса и усиление конкуренции в продуктовом ритейле.

Напомним, что после приобретения «Монетки» в 2023 году «Лента» продолжает активно расширять портфель: в 2025 году в Группу вошли сети «Улыбка радуги», SPAR «Молния» и «Реми», а в январе 2026 года — сеть супермаркетов «Дом Лента». Общее количество магазинов Группы выросло за год на 31,9% и достигло 7 147.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

«Магнит» опубликовал отчёт за 2025 год – картина сложная

🔻 Выручка сети выросла на 15,3% до ₽3 509,2 млрд. Чистая розничная выручка приблизилась к ₽3 483 млрд (+15,4% год к году). Темп роста замедлился относительно 2024 года (+19,6%), что объяснимо общим охлаждением продовольственной розницы.

🔻 Чистый убыток «Магнита» в 2025 году составил ₽16,6 млрд против прибыли ₽50 млрд годом ранее. Убыток сформирован ростом финансовых расходов в 3,4 раза (с ₽24,5 млрд до ₽82,3 млрд) на фоне резкого увеличения долговой нагрузки.

🔻 На что компания брала кредиты:
▪️ открытие новых магазинов, строительство фабрики готовой еды в Краснодарском крае, расширение распределительных центров, обновление автопарка
▪️ Приобретение «Азбуки вкуса» в мае 2025 года (176 магазинов премиального сегмента)
▪️ Выплата дивидендов акционерам на сумму ₽186,4 млрд

🔻 В результате чистый долг вырос почти вдвое — с ₽252,8 млрд до ₽496,3 млрд (+96,4%). Соотношение Чистый долг / EBITDA составило 2,9х против 1,5х годом ранее. Средневзвешенная ставка по долгу — 17,1%, средний срок погашения — всего 14 месяцев. Весь кредитный портфель (₽745,8 млрд кредитов и облигаций) подлежит погашению или рефинансированию в течение следующих трёх лет. Совокупный долг с учётом аренды — ₽1,3 трлн.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стоит ли инвестировать в склады в 2026 году?

Склады — один из самых обсуждаемых сегментов коммерческой недвижимости последних лет. Бурный рост маркетплейсов сформировал восходящий тренд на рынке и принес инвесторам значительную доходность. Но что происходит на рынке сегодня?

Точка разворота рынка уже пройдена. По данным NF GROUP, к концу 2026 года ставка аренды складских помещений в Московском регионе может опуститься до 10 тыс. руб. за кв. м в год, то есть на 30% ниже пиковых значений начала 2025 года. Девелоперы начали предлагать арендные каникулы и индивидуальные условия — инструменты, которых просто не существовало в 2023–2024 годах.

Предложение опережает спрос. В 2025 году сектор складской недвижимости достиг пика: объём ввода новых площадей в России составил 7,3 млн кв. м — абсолютный исторический рекорд. В 2026 году ожидается ввод ещё 6,2 млн кв. м. Рынок фактически заполнен новым предложением, которое появилось под ожидания другой реальности.

Главный драйвер роста последних лет — маркетплейсы. И они явно теряют темп.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Складской рынок разворачивается: от дефицита к конкуренции за арендатора

Консалтинговая компания NF GROUP опубликовала предварительные итоги I квартала 2026 года по складскому рынку Московского региона. Цифры подтверждают то, о чём мы предупреждали ещё год назад: рынок складов продолжает охлаждаться, и этот тренд набирает скорость.

Вакантность с учётом субаренды выросла до 6,1% (+1,8 п.п. к концу 2025 года). К концу 2026 года NF GROUP прогнозирует её дальнейший рост — до 8,2%. Новые объекты продолжают вводиться, часть арендаторов возвращает площади на рынок через субаренду. Это уже совсем не тот дефицитный рынок, который мы видели в 2022–2023 годах.

Ставки аренды на сухие склады класса А снизились на 4% и составили 10 500 руб./м2 в год. По итогам года ожидается дальнейшее снижение — до 10 000 руб./м2. Ещё год назад речь шла о 12 160 руб./м2. За несколько кварталов рынок потерял около 18% в ставке.

В этом контексте особенно беспокоят инвестиционные модели, которые строились на прогнозе роста арендных ставок на 10–12% ежегодно вплоть до 2030–2031 года. В ряде предложений фигурировали цифры почти двукратного роста ставок к 2031 году — в том числе по региональным объектам. Однако, мы видим, что рынок движется ровно в противоположную сторону.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Крах модели дискаунтера: почему «Светофор» теряет позиции на рынке

По данным аналитического агентства Infoline, за прошлый год сеть продуктовых дискаунтеров «Светофор» закрыла 315 магазинов, сократившись с 2 720 до 2 405 торговых точек — минус 11,6%. В Москве из 22 точек, по данным «Яндекс Карт», продолжают работать лишь 6.

Ещё несколько лет назад «Светофор» выглядел образцово: к 2020 году это была самая быстрорастущая продуктовая сеть страны с ростом выручки почти на 39% год к году. Сеть стала пятым по величине продуктовым ритейлером России с выручкой около 394 млрд рублей. Что же произошло со «Светофором»?

Модель жёсткого дискаунтера работает до тех пор, пока низкая цена остаётся уникальным преимуществом. Однако когда X5 Group запустила «Чижик», а «Магнит» — B1 («Первый выбор»), это преимущество перестало быть уникальным. За новыми форматами стояли логистика, технологии и финансовые ресурсы крупнейших сетей страны. Конкуренты начали активно забирать долю рынка, ранее занятую «Светофором».

Авто-репост. Читать в блоге >>>