Почему инвесторы потеряли деньги на стрит-ритейле: разбор кейса «Арендного потока»

Почему инвесторы потеряли деньги на стрит-ритейле?

В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты фонда были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

Итог оказался неприятным для пайщиков. Расчётная стоимость пая с февраля по апрель снизилась с 334 тыс. до 236 тыс. рублей, а инвесторы, входившие в фонд при запуске в 2020 году по 305 тыс. рублей за пай, в итоге получили меньше вложенного капитала.

Что же произошло?

Мы не знаем всех деталей работы фонда, однако внимательно следили за приобретаемыми объектами ещё с момента его запуска. Уже тогда многие помещения вызывали вопросы с точки зрения инвестиционного качества.

По нашему мнению, ключевая проблема возникла ещё на этапе формирования портфеля. Фонд привлёк значительный объём средств, который необходимо было быстро разместить в объекты недвижимости. При этом качественных помещений на рынке всегда ограниченное количество.

В результате часть капитала была вложена в объекты с невысокой ликвидностью, спорными локациями, завышенными арендными ставками и ограниченным потенциалом роста стоимости. Многие помещения выглядели слабо даже по меркам рынка 2020–2021 годов.

Рынок стрит-ритейла требует высокой экспертизы. Ошибиться при выборе объекта намного проще, чем кажется на первый взгляд. Именно поэтому две внешне похожие «Пятёрочки» могут отличаться по инвестиционной привлекательности в разы.

Последующая продажа активов лишь зафиксировала проблемы, которые были заложены ещё в момент покупки. Выход из части объектов по ставкам капитализации около 14% не стал неожиданностью. Покупатели оценивали реальные риски помещений и формировали цену исходя из их качества.

Для сравнения: качественные помещения с супермаркетами в 2024–2025 годах нередко торговались по ставкам капитализации около 8%. Однако большинство объектов фонда не соответствовали этому уровню качества.

Поэтому убытки инвесторам принёс не сам сегмент стрит-ритейла. Причина заключалась в конкретных инвестиционных решениях и качестве приобретённых активов.

Важно отметить и ещё один момент. Текущая команда управляющей компании фактически работала с уже сформированным портфелем и занималась его реализацией в непростых рыночных условиях. На наш взгляд, основные проблемы возникли значительно раньше — в период формирования фонда.

Ситуация могла оказаться ещё хуже. Если бы часть арендаторов покинула помещения, продажа объектов стала бы намного сложнее, а потери инвесторов могли быть значительно выше.

Какие выводы можно сделать из этой истории?

Первое. В коммерческой недвижимости критически важно качество объекта. Высокая заявленная доходность не компенсирует слабую локацию, завышенную арендную ставку или низкую ликвидность.

Второе. Основная доходность формируется в момент покупки. Ошибка на входе часто уже не может быть исправлена грамотным управлением в будущем.

Третье. Даже крупный бренд управляющей компании не гарантирует успешный результат. Инвестору всегда важно самостоятельно изучать активы, финансовые модели и инвестиционные меморандумы.

В SimpleEstate мы также сталкиваемся с рисками и понимаем, что идеальных объектов не существует. Именно поэтому каждый объект проходит многоступенчатый отбор, инвестиционный анализ и юридическую проверку. Значительная часть потенциальных сделок отсеивается ещё на этапе рассмотрения.

История «Арендного потока» напоминает о простом правиле: в недвижимости решающее значение имеет не формат актива, а качество конкретного объекта и глубина проведённого анализа.

Стрит-ритейл остаётся одним из самых интересных сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения соотношения риска и доходности. Однако результат инвестиций всегда зависит от того, какие именно объекты были куплены и по какой цене.

Обсуждать коллег по рынку — дело неблагодарное, но тема слишком резонансная, чтобы обойти её молчанием.

В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

Итог работы фонда разочаровал пайщиков — расчётная стоимость пая с февраля по апрель упала с 334 тыс. до 236 тыс. рублей, а инвесторы, заходившие при запуске фонда в 2020 году по 305 тыс. рублей за пай, получили на 23% меньше вложенного. Часть пайщиков готовит жалобы в ЦБ.

Что же произошло и как так получилось?

Мы не знаем всех деталей, но следили за тем, что фонд покупал ещё с 2020 года, и уже тогда понимали, что качество инвестиционных решений команды, наполнявшей фонд объектами, вызывает вопросы и ничем хорошим в итоге это не закончится.

Что было сделано не так, по нашей версии, исходя из того, что известно. Портфель очевидно набирался в спешке: фонд собрал крупный объём средств, который надо было вложить в сжатые сроки и только в «белые» объекты с НДС. Но качественных предложений на рынке всегда мало. В результате значительная часть помещений фонда оказалась проблемными неликвидными объектами с техническими и юридическими проблемами. А главное — с низким трафиком и завышенными ставками аренды.

Рынок торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл сложный, а ошибиться на нём очень легко — что, судя по всему, и произошло.

С учётом низкого качества объектов фонда плохой конец был предопределен ещё в 2020 году. Выход из некоторых активов по ставке капитализации около 14% не стал сюрпризом. Покупатели трезво оценили объекты фонда и заложили риск в цену — оттого сделки и прошли сильно ниже оценки.

Для сравнения: качественные помещения с супермаркетами в 2024 — начале 2025 года торговались с доходностью cap rate 8%. Но помещения, входившие в портфель ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток», в большинстве своём не могли называться «качественными».

И уж точно убыток инвесторам принёс не сегмент стрит-ритейла, а конкретные решения, принятые в 2020–2021 годах.

Корень проблем — в точке покупки, а не в точке продажи. Команда, управляющая фондом сейчас, лишь распродавала на трудном рынке портфель, сформированный прежней командой УК «Альфа-Капитал» несколько лет назад, и сделала это настолько аккуратно, насколько позволяла ситуация.

Всё могло закончиться намного хуже. Арендаторы могли просто съехать — и тогда такие помещения было бы почти невозможно продать из-за отсутствия рентного потока. Этого не случилось. Так что текущая команда в этой ситуации проявила себя хорошо.

Инвестиции — это всегда риски. В сегменте стрит-ритейла огромное количество факторов влияет на доходность проектов. Главный критерий успеха — покупать правильные объекты. А для этого нужно делать профессиональный детальный инвестиционный анализ и обладать глубокой экспертизой рынка.

Увы, идеальных портфелей недвижимости не бывает — и у нас в SimpleEstate есть объекты разного уровня: нормальные, отличные и откровенно неудачные. При этом мы проводим многоступенчатый отбор и due diligence по каждому объекту и регулярно отказываемся от сделок даже с не самыми серьезными рисками.

Наш портфель собран гораздо более профессионально по сравнению с «Арендным потоком» и состоит из качественных ликвидных объектов. Успешность нашей стратегии подтверждается фактической доходностью SimpleEstate — 18% годовых: https://t.me/simpleestate/1178

Итого:

Ситуация с ЗПИФ «Арендный поток» обусловлена очевидными причинами: для успешных инвестиций в коммерческую недвижимость нужна глубокая экспертиза и детальный инвестиционный анализ.

Никто не позаботится об инвесторе лучше, чем он сам. Внимательно изучайте инвестиционные меморандумы и финансовые модели — так вы сможете защитить себя от неудачных вложений.

Недвижимость с супермаркетами остаётся одним из немногих активов на рынке с лучшим балансом риска и доходности. Но всё зависит от конкретного объекта и управляющей компании.

Наш MAX: https://max.ru/simpleestate