Почему мы не повторим судьбу «Альфа-Капитал Арендный поток»

Чем портфель SimpleEstate отличается от портфеля «Альфа-Капитал Арендный поток»?

Прежде всего — качеством объектов. Но качество не возникает само по себе. Оно начинается с подхода к инвестиционному анализу и понимания того, какие параметры действительно влияют на результат.

Большинство покупателей коммерческой недвижимости не разбираются в рынке достаточно глубоко. У них нет насмотренности, опыта анализа сотен объектов и понимания, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

По нашей оценке, 9 из 10 объектов на рынке не представляют инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится долго искать, внимательно анализировать и отбирать.

При этом многие инвесторы уделяют слишком много внимания второстепенным характеристикам: архитектуре, внешнему виду фасада, близости к центру города, размеру окон или высоте потолков. Всё это имеет значение, но редко определяет итоговую доходность инвестиции.

На практике результат чаще всего зависит всего от нескольких ключевых факторов.

Первый и самый важный — трафик. Поток людей, проходящих мимо объекта, напрямую влияет на товарооборот арендатора, а значит и на устойчивость его бизнеса.

Второй фактор — уровень арендной ставки. Если аренда значительно выше рынка, это потенциальная проблема в будущем. Рано или поздно арендатор может потребовать скидку, начать обсуждать снижение ставки или отказаться от продления договора. Если же ставка соответствует рынку или находится ниже него, объект становится более устойчивым, а потенциал для роста арендного дохода сохраняется. Здесь также важен показатель OCR, о котором мы рассказывали отдельно.

Третий фактор — сам объект. Новое помещение, изначально спроектированное под супермаркет или другой востребованный формат, обычно выигрывает у сложных помещений с неудобной планировкой. Чем больше потенциальных арендаторов может использовать помещение, тем выше его ликвидность.

Четвёртый фактор — цена покупки. Переплата на входе практически всегда снижает будущую доходность. Причём речь идёт не только об окупаемости, на которую смотрят многие инвесторы. Важно понимать реальную рыночную стоимость актива и его потенциал роста.

Разумеется, хрустального шара у нас нет. Для каждого объекта мы просчитываем несколько сценариев: базовый, оптимистичный и пессимистичный. Чаще всего реализуется базовый сценарий, но бывают отклонения как в лучшую, так и в худшую сторону. Среди наших объектов есть более удачные и менее удачные — и мы всегда открыто об этом рассказываем. Идеальных портфелей не существует.

Но есть важный критерий качества портфеля. Если завтра выставить все наши объекты на продажу, мы рассчитываем реализовать их примерно по тем оценкам, которые используем сегодня. Где-то цена может оказаться выше, где-то ниже, но мы не ожидаем ситуации, когда весь портфель придётся продавать с дисконтом в десятки процентов к цене приобретения.

Поэтому о выходе из инвестиции мы думаем ещё на этапе покупки объекта. Нас интересует не только то, сколько объект заработает сегодня, но и за какую цену его можно будет продать через 10 лет.

Именно в этом заключается наше преимущество. Мы много лет работаем на рынке коммерческой недвижимости, провели большое количество сделок, проанализировали сотни объектов и концентрируемся на качестве активов. Не на максимальной доходности здесь и сейчас, а на устойчивом результате в долгосрочной перспективе.