Я кредитный брокер в Петербурге. Перед декабрьским заседанием ЦБ у заёмщиков с рыночной ипотекой один вопрос: рефинансировать сейчас или подождать. Решил разложить его на цифрах, потому что интуиция тут заметно врёт.

Вводные

• Ключевая ставка 14%: 23 октября ЦБ её сохранил, следующее заседание 18 декабря.
• Рыночная ипотека в середине января стоила около 21,2% (новостройки, данные РБК Недвижимости).
• Средневзвешенная ставка рефинансирования на 5 ноября 18,76% (обзор ДОМ.РФ). За неделю она, кстати, выросла на 0,37 п.п.

Разница между январём и ноябрём 2,45 пункта. Кажется, мелочь.

Пример: 6 млн на 25 лет, взяли в январе под 21,21%

Платёж 106 606 ₽. Через 10 месяцев долг 5 993 977 ₽. То есть человек отдал банку больше миллиона, а тело уменьшилось примерно на 6 тысяч. Остальное проценты.

Отсюда главный эффект: на высоких ставках почти весь платёж уходит на проценты, тело стоит на месте. Стоит ставке опуститься на пару пунктов, и освободившиеся деньги сразу начинают гасить долг.

Рефинанс под 18,76% на оставшиеся 290 месяцев