комментарии Финансовый Архитектор на форуме

Инвест итоги 01.2025: инвесторы в ЗПИФ недвижимости "дуреют"



Приветствую, дорогие друзья. Пусть и с запозданием, но решил все же опубликовать итоги января. Год я начал с того, что провел крупнейшие сделки по ротации активов и увеличению вложений в некоторые бумаги.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Самый большой фонд недвижимости в России: "Современный 7"

Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.

Основные характеристики и прогнозы

Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):

• 106 млрд руб. — стоимость всех активов (СЧА 105 млрд);
• 78,6% активов (83+ млрд руб.) — складская недвижимость;
• 20,7% активов (22 млрд руб.) — депозиты и счета в банках;
• <1% — дебиторская задолженность.

Основные характеристики портфеля недвижимости:

• 14 логистических комплексов в различных регионах России;
• 1,1 млн кв. метров — совокупная площадь объектов;
• 74,8 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость;
• 48,1 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость для инвестора по биржевой цене пая 75 000 рублей (на 03.01.2025).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Дивиденды растут: апдейт по ЗПИФ-ам недвижимости Парус


Друзья, зафиксирую апдейт по ЗПИФ коммерческой недвижимости от УК Парус.

Парус-Логистика

В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 4кв 2024: упор на недвижимость


Приветствую, дорогие друзья. Последние три месяца публично не подводил финансовые результаты. Было совершенно не до интернет-активности, так как на карьерном треке было реально жарко. Вместе с тем, конец года принес множество приятных сюрпризов.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Фонды недвижимости: 3 стратегии управления

Дорогие друзья, приветствую. После публикации серии статей по фондам недвижимости Парус, обратил внимание, что многие инвесторы сравнивают фонды между собой, пытаясь понять, какой лучше, при этом не до конца понимая, во что вкладывают. Но чтобы не разочароваться в полученном результате, крайне важно понимать, что мы покупаем.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

И так, я разделил бы все ЗПИФ недвижимости, на три базовые стратегии:

• Cреднесрочные спекуляции,
• Инвестиции в оборот недвижимости,
• Cобственно сами долгосрочные инвестиции в недвижимость.

Почему имеет смысл именно такое разделение? Потому что каждому из этих подходов соответствует свой профиль специфических рисков, понимая которые, инвестор может выбрать подходящий инструмент или их сбалансированную комбинацию, а может и вовсе отказаться от вложений. Далее разберем все три стратегии подробнее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-Двинцев

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Двинцев.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

В состав фонда включен одноименный бизнес-центр «Двинцев», расположенный в г. Москва, 48% капитала фонда приходится на кредит в размере ~4,2 млрд рублей, процентная ставка переменная, рассчитывается по формуле КС +2%, срок кредита — до 3 квартала 2027 года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Фонды недвижимости: 3 стратегии управления



Дорогие друзья, приветствую. После публикации серии статей по фондам недвижимости Парус, обратил внимание, что многие инвесторы сравнивают фонды между собой, пытаясь понять, какой лучше, при этом не до конца понимая, во что вкладывают. Но чтобы не разочароваться в полученном результате, крайне важно понимать, что мы покупаем.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

И так, я разделил бы все ЗПИФ недвижимости, на три базовые стратегии:

• Cреднесрочные спекуляции,
• Инвестиции в оборот недвижимости,
• Cобственно сами долгосрочные инвестиции в недвижимость.

Почему имеет смысл именно такое разделение? Потому что каждому из этих подходов соответствует свой профиль специфических рисков, понимая которые, инвестор может выбрать подходящий инструмент или их сбалансированную комбинацию, а может и вовсе отказаться от вложений. Далее разберем все три стратегии подробнее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-Озн

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Озон.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-Озн

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Озон.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-Нордвей

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Нордвей.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-Нордвей

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Нордвей.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-Логистика

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Логистика.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

С конца августа биржевые обороты по фонду Парус-Логистика резко выросли, так, например 28 августа объем торгов превысил 71 млн руб., для сравнения днем ранее — 27 августа, объем торгов составлял всего 4,2 млн руб. Вероятно, какой-то крупный частный инвестор или группа инвесторов начала набор паев, 24 сентября объем торгов составил почти 295 млн руб.

Все вырученные от продажи деньги пойдут на досрочное погашение кредита, управляющая компания анонсировала желание погасить 100% кредита за счет дополнительного выпуска паев, что улучшит финансовое состояние фонда и положительно повлияет на будущие выплаты, при этом размытей долей текущих инвесторов не произойдет, стоимость чистых активов на пай останется неизменной за счет замещения банковского кредита деньгами пайщиков.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-Логистика

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Логистика.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

С конца августа биржевые обороты по фонду Парус-Логистика резко выросли, так, например 28 августа объем торгов превысил 71 млн руб., для сравнения днем ранее — 27 августа, объем торгов составлял всего 4,2 млн руб. Вероятно, какой-то крупный частный инвестор или группа инвесторов начала набор паев, 24 сентября объем торгов составил почти 295 млн руб.

Все вырученные от продажи деньги пойдут на досрочное погашение кредита, управляющая компания анонсировала желание погасить 100% кредита за счет дополнительного выпуска паев, что улучшит финансовое состояние фонда и положительно повлияет на будущие выплаты, при этом размытей долей текущих инвесторов не произойдет, стоимость чистых активов на пай останется неизменной за счет замещения банковского кредита деньгами пайщиков.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-СБЛ

Приветствую, дорогие друзья. Интересные вещи происходят в фондах недвижимости от УК «Парус». Поэтому самое время сделать серию обзоров. И начнем мы с фонда Парус-СБЛ.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

В Парус-СБЛ с октября на 40,3% повысятся выплаты за счет досрочного перезаключения договора аренды. Плановое перезаключение ожидалось в 2029 году, но из-за сильного отставания от рыночных ставок, арендатор согласился на досрочное изменение условий.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости фондов недвижимости: Парус-СБЛ

Приветствую, дорогие друзья. Интересные вещи происходят в фондах недвижимости от УК «Парус». Поэтому самое время сделать серию обзоров. И начнем мы с фонда Парус-СБЛ.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

В Парус-СБЛ с октября на 40,3% повысятся выплаты за счет досрочного перезаключения договора аренды. Плановое перезаключение ожидалось в 2029 году, но из-за сильного отставания от рыночных ставок, арендатор согласился на досрочное изменение условий.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 09.2024: золото, недвижимость, металлурги


Приветствую, дорогие друзья. Короткая заметка по итогам сентября. Начинается осенний дивидендный сезон, и уже в сентябре я получил выплаты от «Северстали» и «Мать и дитя». Все дивиденды были направлены на погашение небольшого плеча в акциях. 



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 09.2024: золото, недвижимость, металлурги


Приветствую, дорогие друзья. Короткая заметка по итогам сентября. Начинается осенний дивидендный сезон, и уже в сентябре я получил выплаты от «Северстали» и «Мать и дитя». Все дивиденды были направлены на погашение небольшого плеча в акциях. 



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Моя самая несвоевременная инвестиция

Приветствую, коллеги. Ранее я писал пост с кратким анализом своих распродаж в акциях за последние 12 месяцев. Теперь хочу рассказать про свою самую несвоевременную покупку акций и о том, какие принципы я использую для защиты личного портфеля от своих же вероятных ошибок.

На сегодня самый несвоевременный вход в позицию по акциям у меня случился в бумагах ПАО «Евротранс». Я точно недооценил глубину возможного падения. Первую покупку акций компании совершил в апреле 2024, добирал в конце мая и последние покупки совершил по цене ~127 и 115, уже выйдя за пределы собственного лимита для этого эмитента, то есть я не исключаю, что с ростом цены разгружу часть позиции.

На момент написания статьи бизнес оценивается в 3,5 Р/Е, что просто невероятно для компании роста с ежеквартальными дивидендами. Я просто кратко зафиксирую несколько фактов:

• Евротранс — это не только заправки, это еще оптовая торговля топливом, торговля розничными товарами, обширная программа лояльности;
• В отличии от других недавних примеров с выводом денег из бизнеса перед IPO или обещаний заплатить однажды потом, Евротранс сразу начал платить дивиденды: 9 мес. 2023, по итогу 2023, 1кв 2024;

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Монетарное безумие, золото и инфляция



Сравнил долларовую инфляцию в США, с динамикой долларовой денежной массы М2 (наличные деньги, остатки на счетах и депозитах) и ценами на золото за период с 1959 по 2024 год (за максимально доступный период, к которому у меня есть простой доступ).

Выводы об официальной инфляции в долларах, что называется, делайте сами. А я продолжу накапливать инструменты с привязкой к золоту и другим реальным активам. Но это не инвестиционная рекомендация.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Санкции на НКЦ и Мосбиржу: что теперь будет с долларами и евро?



В связи с вводом рестрикций США в отношении НКЦ и Мосбиржи, на Мосбирже больше не будут проводиться биржевые торги долларами и евро. Что теперь будет с долларами и евро?

Вклады и счета

Остановка биржевых торгов долларами и евро не повлияет на вклады и счета граждан и бизнеса. Все деньги остаются сохранны. Выдача наличной иностранной валюты осуществляется согласно режиму, ранее установленному ЦБ РФ.

Операции с валютой

Все операции с валютой вне биржи остаются доступны. При этом в первое время может быть сильная разница между ценой покупки и продажи наличных долларов и евро. Полагаю, сейчас не подходящее время, чтобы купить или продать наличную валюту, делать это нужно в спокойное время.

Экспорт и импорт

Рестрикции в отношении НКЦ создадут дополнительные неудобства при экспортно-импортных операциях, возможен рост издержек, что приведет к росту цены. Однако, ключевые экспортеры и импортеры уже освоили международные расчеты без использования долларов и евро, в основном расчеты будут проводиться в юанях и рублях.

Авто-репост. Читать в блоге >>>