Когда решают, брать ли ипотеку, обычно смотрят на две цифры: ежемесячный платеж и переплату банку. Но реальная стоимость владения квартирой в ипотеку заметно выше. Кроме банка, деньги каждый месяц уходят еще на несколько статей, и о части из них просто не задумываются.

Эти сопутствующие расходы бьют по карману не меньше процентов. Без них не получится честно оценить, какую нагрузку семья берет на себя на ближайшие 20 лет.


Сопутствующие расходы по ипотеке

Часть расходов появляется только из-за кредита:

— комиссии при оформлении: оценка квартиры, регистрация сделки, аккредитив или сейфовая ячейка;
— страхование квартиры (залога), без него банк ипотеку не выдаст;
— страхование жизни и здоровья, без него ставка обычно выше;
— налог на материальную выгоду, если ставка совсем низкая, например по программе работодателя.

Другие расходы есть у любого владельца квартиры, с ипотекой или без:

— налог на имущество;
— коммунальные платежи;
— ремонт: косметика раз в несколько лет, замена техники и сантехники.

У расходов второй группы есть неприятная особенность: они растут каждый год. Тарифы ЖКХ индексируют, ремонт дорожает вместе с инфляцией, кадастровую стоимость пересматривают. Поэтому считать их по сегодняшним ценам на 20 лет вперед нельзя, нужно закладывать рост.

( Читать дальше )

Популярная формула движения FIRE предлагает умножить свои годовые расходы на 25, накопить эту сумму и больше никогда не работать, снимая по 4% от капитала в год. Математика простая, но она не дает ответа на главный вопрос: в какой конкретно день цель будет достигнута.

Я делаю сервис для моделирования движения денег и решил проверить на нем эту формулу. Ниже расчет на 30 лет вперед: с инфляцией, налогами и ростом зарплаты.

Почему Excel ломается о раннюю пенсию

Сумму для финансовой независимости прикинуть легко. Если тратить около 110 тысяч рублей в месяц, то в год выходит чуть больше 1,3 миллиона. Умножаем на 25 и получаем целевой капитал: примерно 33 миллиона рублей.

Сложности начинаются, когда пытаешься понять, через сколько лет эта сумма окажется на счете. Будущие деньги постоянно обесцениваются. Зарплата и цены вокруг растут с разной скоростью, аренда жилья дорожает, а государство забирает 13% НДФЛ как с основного дохода, так и с прибыли на бирже.

Чтобы узнать точную дату, придется на каждый месяц вперед рассчитать все индексации, налоги и привести будущие накопления к сегодняшней покупательской способности. В Excel для этого потребуется огромная таблица с перекрестными формулами. Достаточно ошибиться в одной ячейке, и прогноз незаметно сдвинет пенсию на несколько лет вперед или назад.

( Читать дальше )