Недвижимость, как реальная инвестиция.

Начнем издалека. Вы, наверное, слышали старый советский анекдот времен начала массовой еврейской эмиграции, как «Черновицкий ОВИР выиграл соцсоревнование с горисполкомом по числу сданных квартир». Так ведь в 2020 году, коронавирус в России тоже займет первое место среди застройщиков по количеству введенного жилья! Год еще не закончен, но уже примерно понятна величина избыточной смертности в России в этом году — 240-300 тыс.чел.

Под избыточной смертностью мы понимаем прирост относительно значений прошлого года. Понятно, смертность непосредственно от ковида мы можем только предполагать, ведь эти люди могли умереть от совершенно других причин, например им не была оказана вовремя помощь (из-за отложенных операций), да мало ли от чего еще.

Но считаем дальше. Средняя обеспеченность жильем в РФ — 27 м2 на человека. Получается, даже если брать самую скромную оценку дополнительных смертей в 240 тыс. человек и умножить на 27 кв.м., то выходит дополнительно 6,5 млн. кв.м жилья по всей стране, которое сменит собственников! Для сравнения, «крупнейший застройщик в Европе» (как они сами себя величают) ПИК в 2019 ввел в эксплуатацию 1.75 млн. кв.м. И весьма вероятно, что после смены владельца какая-то часть этого жилья окажется на рынке в свободной продаже.

Но говорить о России в целом будет не вполне корректно. Давайте пройдемся по регионам, т.к. ситуация везде очень разная.

Так вот, в среднем по России избыточная смертность составила +18%. По данным за апрель-октябрь 2020 года (более свежих пока нет) самая благоприятная картина в Севастополе (+3.5% прирост смертности), Вологодской области (+3,8%), республики Коми (+4,5%), Хакасии (+5,3%). Т.е. для этих субъектов пандемия пока что проходит практически незаметно. Самая ужасная ситуация на Кавказе: Дагестан (+58,6%), Чечня (+53%), Ингушетия (+37.7%). В столицах ситуация чуть хуже среднероссийской: Москва (+26,6%), Санкт-Петербург (+22,4%).

И хотя по Чечне и Дагестану коронавирус прошелся сильнее, вряд ли среди моих читателей много людей интересуется рынком недвижимости в этих субъектах федерации. Еще интересно было бы посмотреть ситуацию в городах милионниках. Но тут уже проблема состоит в том, что в статистике невозможно различить город и область (почти все цифры даются по субъекту федерации в целом). Поэтому ограничимся Москвой и Санкт-Петербургом, где такой проблемы нет. Пользоваться будем официальными данными Росстата о количестве смертей от коронавируса. На конец сентября: по Москве (14851) и Санкт-Петербургу (7259). По итогам года можно ожидать цифр 20тыс и 10 тыс. соответственно.

Обеспеченность жильем в Москве составляет около 20 кв.м на человека, в Санкт-Петербурге — 26 кв.м. Т.е. в Москве поменяет своего владельца дополнительно 400 тыс. кв.м жилой недвижимости, в Санкт Петербурге — 260 тыс. кв.м. Средняя площадь квартиры 56 кв. м (Росстат). Таким образом, в Москве освободится более 7.1 тысячи квартир, а в Питере — 4.2 тысячи. Что будут делать новые хозяева с полученными квартирами? Вряд ли найдется много желающих сразу выставлять полученное наследство на продажу, т.к. в таком случае придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Скорее люди предпочтут подождать 3 года, чтобы продать квартиры без уплаты НДФЛ.

Куда пойдут квартиры? Попадалось тут как-то давно одно исследование Инкома о том, что 58% предложения на столичном рынке аренды — наследные квартиры. Так что и свежие ковидные «гнилушки» скорее всего тоже пополнят арендный фонд. Прибавка, впрочем, не выглядит большой (если считать, что в аренду, в том числе краткосрочную, сдается около 400 тыс. жилых помещений https://www.interfax.ru/moscow/730209, а скорее всего 400 тыс величина заниженная, то общий жилой арендный фонд пополнится не более чем на 1,5%,. Но в совокупности с другими факторами, например с миграционным оттоком из Москвы (https://mosstat.gks.ru/storage/mediabank/VRWQXrzx/Общ..) это может значительно повлиять на баланс спроса и предложения. Так что, по всей видимости, нас ждет дальнейшее сползание цен на аренду.