20 мая 2026, 22:50
Ответ В. Никонову по ситуации в недвижимости
Я бы не стал писать сей опус, но г-н Никонов занёс меня в ЧС, поэтому пришлось.
Сразу оговорюсь, что НИЧЕГО нового не напишу. Всё уже написано в моих комментариях, но всё же попробую дать более чёткие ответы на вопросы именно Никонова.
1. Почему не падают цены?
А разве кто-то ещё не понял, что при системе эскроу-счётов НИКТО не заинтересован в падении цен. Стройка идёт на 100% заёмный капитал и к рыночной цене недвижимости автоматически прибавляется ставка ЦБ, умноженная на 2, а на самом деле ставка кредита банка, умноженная на 2. Да, и в этой цене нет маржи застройщика, а ведь и ему что-то хочется поиметь. Второй момент высоких цен — это стремление властей загнать молодёжь в ипотечное рабство. Конспирология? Не думаю. Реальная цена — это цена вторички, а она на 20-40% ниже в зависимости от региона, но на вторичку нет льготной ипотеки. Цены будут держать до тех пор, пока количество квартир, за которые заёмщики не смогут платить ипотеку, не превысит некий предел, когда банкам станет совсем невыгодно держать на балансе недвижку и придётся от неё избавляться «по любым ценам».
2. Почему строятся новые дома, когда в старых полно нераспроданных квартир?
Опять, на мой взгляд, виновата система эскроу. Застройщики считают деньги на эскроу своими деньгами «в будущем» и под эти деньги строят новые дома, а не строить они не могут. Любой крупный застройщик — это фабрика по возведению домов. Её очень дорого остановить, как конвейер автозавода.
Дешевле хоть что-то строить, чем не строить совсем. Конечно, это может кончится банкротством, но каждый умирающий уверен, что произойдёт чудо и он выкарабкается. Подобных «самолёту» компаний по стране десятки, если не сотни. Ещё у эскроу есть интересный «побочный» эффект — даже если в доме есть одна приобретённая квартира, банк должен профинансировать достройку дома, а застройщик достроить. Банкам зачастую ПРИХОДИТСЯ финансировать стройки, даже если они видят, что спроса почти и нет и тем самым загоняют застройщика в ещё бо̀льшую финансовую пропасть.
Вот и стоят полупустые дома...
Читайте на SMART-LAB:
Серебро у важной черты: Медведи выдохлись или просто берут паузу?
Серебро после затяжного падения протестировало пересечение важных технических линий: зоны поддержки, сформированной между горизонталями 61.00 и 64.05, а также пробитой линии нисходящего тренда...
22:01
«Русал»: купить или обойти стороной?
Описание эмитента МКПАО «Русал» — российская компания мировой алюминиевой отрасли, крупнейший в мире производитель алюминия за пределами Китая. Преимущество компании ― обладание...
16:58
Черкизово. МСФО Q1 26г. Цены на продукцию давят на выручку
Вышли финансовые результаты по МСФО за Q1 2026г. от компании Черкизово: 👉Выручка — 65,9 млрд руб. (+0,8% г/г)
👉Себестоимость — 48,8 млрд руб. (-0,8% г/г)
👉Операционные расходы — 9,5...
12:49
Дмитрий, Без разницы когда они будут, если будет раскрытие. Но я уверен, что найдутся кто будет кричать ДЕФОЛТ, ДЕФОЛТ купоны не пришли )
Lightfore, ну типа нет целевого назначения. Это нормально, нельзя каждую сделку общим собранием проводить. Лучше бы, конечно, не покупали ничего, а тупо развивали банковское дело, это худо-бедно он...
23:34
Heinrich von Baur, нет, все правильно. При положительном фандинге покупатель доплачивает продавцу. Сейчас примерно 5,5 руб на 1 контракт в сутки.
Если верить аналитикам,то Золото во второй половине года может вернуться в диапазон 12 500–13 500 рублей за грамм, несмотря на весеннее падение от пиковых значений. Такой прогноз дали аналитики Moneym...
Банк заплатил всё-таки за акции, взяв у акционеров около 0,688 от заявленного объёма. А с расчётом налогов сильно беспокоиться не стал — просто удержал 13% от всей суммы (44 рубля за акцию . Возможно,...
Трамп рассматривает возможность проведения крупной и краткосрочной операции в Иране — Axios Трамп рассматривает возможность проведения крупной и краткосрочной операции в Иране — Axios Авто-репост. Чи...
22:59
До чего на нашего Буншу похож? И есть основания рассчитывать на снижение ключевой ставки. По графику:
Обратите внимание.
Как похожи графики индекса Мосбиржи imoex2 за вчера и сегодня....
Сокол, не, я до Шредингера после монополии не сижу)
Vislavid, соглашусь с вами, как отрастет 80%)
Александр Авдюхин, как? Они расходы бюджета с доходами проконтролировать не могут (тем более, спрогнозировать)
На самом деле про эскроу только идиоматические выражения и т.к. за «мнения» уже дают сроки, то всё очень очень мягко по поводу ипотечного рабства.
Не обеспокоило ничего.
«НИКТО не заинтересован в падении цен.» - деревья не растут до небес, есть пределы роста цены — хотябы чисто физически — не будет лишних денег у населения.
пс. на депозиты не кивайте — вы ж не знаете, может под эти проценты давно уже гасится ипотеки то :)
Спрашиваю че как купили квартиру.
Да купила дочке студию 23 кв за 4600
Но там типа все уже есть ремонт бытовая.
На краю города в епенях.
Продала свою 2-ку 45 кв старый фонд кирпич почти в центре за 5 млн дом после капитального ремонта.
Спрашиваю а нахера студию? купила бы норм панельку лет 5-7 дому квадратов 35.
ТЫ ЧТО ГОВОРИТ ТАМ ЖЕ НОВОЙ ДОМ И РАЙОН ВСЕ МОЛОДЫЕ шлагбаум с тел. открывается ей нравится)))
вот так то
Не хочет, говорит далеко, много нариков и парадные пардон засраны.
Кстати, там же в СПб, в том же доме со вторички квартиры стоят 15 млн проти 19 за семейную ипотеку.
Новое жилье дороже из-за льготников.
Если льготы нет то надо брать вторичку.
Так и есть.
А самое абсурдное когда первичка после подписания акта передачи становится вторичкой и теряет возможность получить льготу семейной ипотеки, цена продавца не падает (это конечно уже глупость)
Простой пример, была куплена квартира 2+ за 9.5млн на этапе стройки полгода назад в доме с большой закрытой территорией, с подземной парковкой. Дом сдали. У застройщика же остались в продаже квартиры больших площадей (стоимость выше почти в 1.5 раза). В итоге квартира продаётся за 10.5 млн за нал и небольшую часть в ипотеку по рыночной ставке и покупается в другом районе так же с целью перепродажи через год. Эта схема до сих пор работает при грамотном выборе недвижимости
Выбора нет
Goldy Bug, Чего там непонятного? Схема проще некуда.
Представьте, что Вы — банк.
К Вам пришел чел и взял ипотечный кредит. Этот кредит он занес обратно Вам же на эскроу. И вот Вы, не потратив ничего (условно), уже начали стричь проценты по кредиту.
Даже когда через какое-то время Вы начнете с этого счета ЧАСТИЧНЫЕ выплаты затройщику, проценты Вам будут продолжать капать со всей суммы кредита.
Плюс к этому, за обслуживание эскроу, Вы дополнительный процент себе с застройщика возьмете.
Prophetic, да это налог
т.е тебе государство делает скидку 6% как семейная ипотека
взамен ты покупаешь квартиру в стоимости которой уже 60% налогов взятых с застройщика
ты покупаешь на свою зарплату с которой заплатил 40% налогов
и еще с каждого ипотечного платежа платишь 40% налогов… и проценты переплаты идут госбанку… т.е государству...
еслиб в цене квариры не было бы налога то ее стоимость = первоначальному взносу
в америке и европах есть налоговый вычет на первое жилье и ипотеку… и на покупку большего по размерам жилья жилья тоже налоговая льгота...
просто прикинь насколько моного денег забират государство (все)… и почему россияне такие бедные
вся экономическая политика государства строится на том чтоб через госбанки и дорогой кредит обобрать население до нищеты
То, что нас грабят и так понятно.
Это как задать вопрос: Откуда у банков деньги на выдачу кредитов?
Источники средств банков РФ для проектного финансирования строек
Российские банки используют несколько ключевых источников.
1. Счета эскроу (главный механизм с 2019 года)
С введением 214-ФЗ в новой редакции застройщики обязаны привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета. Средства покупателей квартир замораживаются на этих счетах до сдачи дома, а банк тем временем финансирует стройку из своих средств, фактически используя эскроу как обеспечение и дешёвый фондинг (ставка по эскроу — нулевая для банка).
2. Собственный капитал и депозитная база
3. Средства Банка России
4. Государственные и квазигосударственные источники
5. Облигации и секьюритизация
6. Межбанковский рынок
Краткосрочное фондирование через МБК для управления ликвидностью.
Ключевая особенность системы: эскроу-счета создали симбиоз — банк одновременно хранит деньги покупателей (бесплатный пассив) и кредитует застройщика (платный актив), что делает проектное финансирование выгодным именно крупным банкам (Сбер, ВТБ, Альфа и др.).
В пункте 1 смешаны два разных потока денег и из-за этого создаётся логическое противоречие.
Корректная развертка модели эскроу выглядит так:
1. Эскроу-счета (214-ФЗ, с 2019 года)
Деньги дольщика размещаются на эскроу-счёте в банке и юридически заморожены до выполнения условий (ввод дома в эксплуатацию).
Эти средства не поступают застройщику на период строительства и не могут быть использованы напрямую.
Банк учитывает эти деньги как пассив (обязательство перед дольщиком), но получает доступ к ликвидности, которую может размещать/хеджировать в рамках нормативов ликвидности и резервирования.
Финансирование строительства осуществляется отдельно — через проектное кредитование банка застройщику, где эскроу выступает обеспечением и источником погашения кредита после раскрытия счетов.
----
Так откуда у банка деньги ПФ?
А потом пришло понимание, что деньги застрой эти не на руки, а на эскроу получает, он их не может пустить на погашение кредита например. И до окончания строительства ему торопиться продать смысла особого нет.
Естественно деньги сверх эксроу уже дают по адовым ставкам около ключевой.
Евсей Иванов, ага нашел вот
www.rshb.ru/business/credits/escrow
Это конечно намного хуже чем живые деньги, но все же мотивация у застроев их заполнять должна быть нехилая.
Я — адекватный… по большому счёту. Просто иногда эмоции захлёстывают когда видишь, что нечто кем-то написанное не соответствует моему мироощущению от слова совсем, но люди разные и я это понимаю.
Включили в ЧС, значит что-то не понравилось. Это Ваше право. Претензий никаких.
В РОССИИ ЗАСТРОЙЩИКИ ЭТО БАНКИ
остальное уже можно было не писать
другая квартира в городе тоже стоит -купили и просто стоит лет 20...
люди прикладывали деньги к бетону и теперь бетон в долгах и нафиг кому нужен. а сколько таких пирамид в москве… уууу
А ему очень нужен твой ответ?
Или писать больше не о чем?
Как об ответах какому-то Никонову.
Вы тремя фразами сказали о СЕБЕ больше, чем если бы что-то «больше» написали, очевидно более умное, нежели всё, что вы читаете у других.
Я мог бы написать ответы на 2 ваших вопроса и посвятить этому отдельный опус, но не вижу смысла.
Вам ни моё мнение, ни мои ответы НЕ нужны, т.к. вы априори считаете себя выше и умнее всех. Ладно бы это, на самом деле не так уж и страшно считать себя «самым умным», страшнее, что вы никого не уважаете и не хотите прислушиваться к чужому мнению.
Вместо простыней 3-и фразы.
И я что-то не заметил очереди на твое мнение и ответы.
Особенно после фразы «Сразу оговорюсь, что НИЧЕГО нового не напишу.»
пысы. А трейдерское уважение не простынями на Смартлабе заслуживается.
Уважаемый ABC4045.
Хотя среди ботов сойдет.
проблема в том, что проекты которые сдаются сейчас стартовали в 2021 и 2022г… когда не было войны, и были посчитаны по дешовым ковидным ценам… и внезапно все вздорожало — и работа и материалы и кредит да еще и налоги увеличились… понятное дело что застройщики не будут продавать себе в убыток и на новостройки цены большие чтоб хоть как то выйти в 0
но весь рост цен был в рублях… в долларах (с поправкой на инфляцию) недвига торгуется по ценам 2005-06гг… просто россияне счас нищеброды
и кстати участки под застройку были куплены до войны в кредит и задорого...
как это использовать?
копить активы, растущие в золоте... а не всякое говно))