🏗️ Застройщики – Подробный обзор 2025 года

📌 Сегодня начну с поверхностного обзора застройщиков с листингом акций, чтобы взглянуть на общую картину по сектору. В следующих постах буду сравнивать платежеспособность этих и других застройщиков с корректировкой показателей из отчётов.

❓ СИТУАЦИЯ В СЕКТОРЕ:

• Отмена льготной ипотеки и высокая ключевая ставка привели к значительному снижению спроса на недвижимость. Среднемесячное число сделок на первичном рынке в РФ в 2025 году оказалось на 20% ниже средних значений 2022-2024 гг. Из-за высокой долговой нагрузки и дефицита ликвидности застройщики начали переносить сроки ввода объектов, запрашивать помощь у государства, проводить допэмиссии.
• В своих отчётах застройщики стали ещё больше капитализировать проценты и учитывать эффект экономии от использования эскроу-счетов. Это искажает реальную прибыль и долговую нагрузку, поэтому сделаю отдельный пост с корректировкой этих показателей (сегодня все цифры по методике самих компаний).

1️⃣ ПРОДАЖИ В 2025 г.:

• Чтобы исключить влияние инфляции, смотрим на динамику продаж не в рублях, а в квадратных метрах. Рост продаж только у Глоракса (+79,9% год к году) и ЛСР (+3,8%). Умеренное снижение продаж у Эталона (–4,1%) и Самолёта (–6,1%), наибольшее падение у АПРИ (–27,8%).

2️⃣ ПРИБЫЛЬ:

• Рост чистой прибыли показали Глоракс (+153%) и ПИК (+21,7%). Рост процентных расходов привёл к падению прибыли у АПРИ (–8%) и ЛСР (–62,3%). Самолёт и Эталон закончили год с убытками.

3️⃣ ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА:

• По-прежнему самые закредитованные АПРИ (Чистый долг/EBITDA = 4x), Эталон (3,8x) и Самолёт (3,6x). Чуть ниже нагрузка у Глоракса (2,8x), комфортный уровень у ЛСР (1,7x) и отрицательный долг у ПИК (–0,3x).

4️⃣ ДИВИДЕНДЫ:

• Дивидендная интрига сохраняется только у ЛСР, могут снова выплатить 78 рублей на акцию (див. доходность 12,5%). Остальные застройщики с большой вероятностью откажутся от дивидендов по итогам 2025 года, как и годом ранее.

5️⃣ ОЦЕНКА РЫНКОМ:

• Закладывать в цену акций результаты 2026 года пока рано, поэтому оценивать будем по прибыли 2025 года. Дешевле оценка у ПИК (P/E = 5,2x) и Глоракса (P/E = 5,3x). Средняя по сектору у ЛСР (P/E = 6x), Самолёта (EV/EBITDA = 3,3x) и Эталона (EV/EBITDA = 4,2x). Самая дорогая оценка акций у АПРИ (P/E = 7,9x).

6️⃣ КОРПОРАТИВНЫЕ РИСКИ:

• В секторе застройщиков наибольшая концентрация негативных корпоративных практик: Самолёт – продажи акций мажоритарием и техдефолт, ПИК – выкуп акций и возможный делистинг, ЛСР – обратный выкуп более 25% акций и их дарение менеджменту, Эталон – размытие акционеров в 2 раза для покупки дочки АФК Системы, АПРИ – доп. размещение выпуска облигаций вопреки обещаниям менеджмента. Вопросов пока нет только к Глораксу, но после IPO прошло всего полгода.

✏️ ВЫВОДЫ:

• Пока нельзя уверенно сказать, что спад в бизнесе застройщиков уже позади. Ключевая ставка уже не 21%, но всё ещё сохраняется избыток нераспроданного жилья. Застройщикам предстоит рефинансировать свой дорогой долг, и насколько они это сделают своевременно и безболезненно – покажет время.
• По-прежнему считаю, что ещё рано для покупки акций застройщиков, даже косвенных признаков оживления сектора пока нет. Сейчас лучше остальных выглядят ЛСР и Глоракс, но ситуация в секторе кардинально меняется каждые полгода. Готовлю более подробную таблицу к следующему посту о застройщиках, должно получиться наглядное сравнение рисков в облигациях. Напоминаю, что все обзоры в таком формате вы можете посмотреть в моём телеграм-канале.

❤️ Поддержите пост реакциями, если было интересно.
_____
👉 Подписывайтесь на мой телеграм-канал и Max, там вы найдёте ещё больше аналитики и обзоров компаний.