ЗПИФ Парус МАКС - покупаем коммерческую недвижимость оптом в один клик!

Возвращаемся к одному из самых главных и «вечных» мировых инвестиционных активов — недвижимости. Пока акции и облигации в наших портфелях скачут вверх-вниз, иметь островок финансовой надежности точно не помешает.

Таким физическим активом, который существует в реальности и приносит деньги «здесь и сейчас», к примеру является складская коммерческая недвижимость, а также торговые и офисные площади. Сегодня у меня обзор на очередной интересный инструмент из этой ниши.

Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

⛵️Ранее я уже рассказывал про фонды Паруса: мы детально разбирали фонд «Парус-Красноярск» и «Парус-Триумф». Это так называемые монофонды, они содержат в себе конкретные объекты коммерческой недвижимости.

Например, актив в фонде Парус Красноярск — это современный логистический парк недалеко от Красноярска, а в фонде Парус Триумф — торговый центр «Триумф Молл» в центре Саратова. Эти фонды регулярно выплачивают дивиденды своим держателям, а дивиденды, в свою очередь, формируются из арендных выплат. Поэтому такие фонды называются рентными.

📦Что внутри фонда «ПАРУС-МАКС»?

Фонд Парус Макс (не путать с популярным нынче мессенджером!) необычен тем, что это не просто типовой фонд, а фонд верхнего уровня, или «фонд фондов».

В ЗПИФ Парус Макс компактно «упакованы» все 8 монофондов от УК Парус.

✅ В чем основная «фишка» Парус Макс? Каждый монофонд от УК Парус является рентным, т.е. владеет одним объектом коммерческой недвижимости, сдает ее в аренду, а доход от аренды выплачивает держателям ЗПИФ.

Вы знаете, что я очень уважаю диверсификацию активов при инвестировании. В случае с ЗПИФами, для диверсификации приходится брать сразу несколько фондов. Возникает регулярный денежный поток, который надо реинвестировать. А еще инвестору прилетают налоги с каждого дивиденда ЗПИФ.

Комбинированный фонд Парус Макс решает эти ключевые проблемы:

1️⃣ Хорошая диверсификация по объектам. Внутри лежат фонды в разных регионах, с разными арендаторами.

2️⃣ Автоматическое реинвестирование выплат обратно в ЗПИФы монофондов. Не нужно тратить время на реинвест.

3️⃣ Отсутствие налогов с дивидендов. Поскольку все дивы реинвестируются, фонд по закону освобожден от уплаты налогов.

⚙️Параметры фонда

Старт торгов состоялся в сентябре 2024 г. В фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS, сбалансированная по отраслям и объектам. В основном это склады (72%), но также есть торговые центры и офисы.

● Название: «ПАРУС-МАКС»
● ISIN: RU000A108VR7
● УК: Parus Asset Management
● Расчетная цена пая: 1645 ₽
● Стоимость чистых активов: 2,35 млрд ₽
● Комиссия: 0% от СЧА*
❗Только для квалов

*Комиссии отдельных монофондов уже «вшиты» в фонд, то есть какую-то дополнительную комиссию за эту «матрешку» с держателей не берут.

💰Годовая доходность фонда составила целых 42,2%! Показательно, что прогноз УК в +35% годовых был сильно перевыполнен. В этом есть и минус: такой резкий взлёт “подгрыз” будущую прогнозную доходность, на ближайшие 3 года она составляет 20,3% годовых. Что, согласитесь, тоже очень неплохо на фоне вкладов и облиг.

📍Страница фонда на сайте УК

⚠️Подводные камни

● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, но объемы не очень высокие. Продажа по справедливой цене может занять некоторое время. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую.

● Комиссии УК. Они есть у всех фондов внутри Парус Макс и включают плату за управление и успех. Доходность спрогнозирована УЖЕ с их учетом.

В фонде Макс нет комиссий (кроме минимальных 1000 ₽ в месяц, “размазанных” на весь фонд). При этом в монофондах не берется комиссия от СЧА, только success fee (10% от прибыли) и фиксированная плата за управление (10 млн на фонд).

● Нет выплат. В отличие от остальных фондов, Макс все выплаты реинвестирует. Единственный способ получить доход — это продать паи.

● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендаторами, рост ставок ЦБ. Но благодаря диверсификации объектов, эти риски сглаживаются.

● Только для квалов. Увы, покупка ЗПИФа доступна не всем. Если вы ещё не квал, то читайте инструкцию и приступайте к окваливанию.

🎯Подытожу

Фонды PARUS — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Комбинированный фонд Парус МАКС при этом снимает с инвестора необходимость регулярного реинвеста выплат, оптимизирует налоговую составляющую и обеспечивает хорошую диверсификацию по объектам.

Если ЦБ и дальше будет смягчать политику, это повысит привлекательность фондов недвижимости. При низких ставках денежный поток ценится больше, а недвижимость стоит дороже.

📈Обгонит ли ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество — это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов — недвижимость.

Я долго отмахивался от таких ЗПИФов, но теперь, пожалуй, пора присмотреться.