… просрочка по ипотеке ставит рекорды 🤔 Ура! Настало время для IPO ипотечного банка!
На фоне кричащих заголовков о проблемах в ипотеке Тимофей выпускает эфир с громким названием: «Ипотека — лучший актив в банковском секторе РФ! — первое эксклюзивное интервью с ДОМРФ» smart-lab.ru/blog/1218730.php
🗞️ Итак, 13 октября 2025 года, представитель Банка России прокомментировал обновлённые аналитические материалы по ипотеке. Ипотека растёт, но просрочка по ипотеке растёт ещё быстрее: доля проблемных кредитов выросла вдвое год к году. СМИ об этом написали примерно так:
🤓 Здесь кто-то может, наверное, сказать о предвзятости СМИ. И будет прав, нужно обратиться к первоисточнику, т.е. к Банку России.
Однако ж и тут, в самых первых строках новоиспечённого информационного бюллетеня отражён тот же печальный факт:
Печалька, собственно, выделена красным для тех, кому лень читать всё подряд (что в общем-то правильно, незачем засорять свой светлый ум 😉)
🤓🤓 Самые неугомонные и тут, наверное, снова могут не согласиться. Что ж, давайте посмотрим историю. Сумма просроченной задолженности с 01.01.22 (т.е. до начала СВО) и до 01.04.24 держалась в пределах 60 млрд.руб., затем начала резко расти, и на 01.09.25 – и бинго! – уже 169 млрд.руб. Прирост почти в 3 раза за неполные полтора года.
Это, конечно, тоже можно было бы объяснить ростом выдач ипотечных кредитов. Но тогда мы посмотрим на долю просроченной задолженности по ипотеке и убедимся, что всего за несколько месяцев 2025 года доля просрочки по ИЖК выросла более чем в 2 раза.
Сведения для диаграммы любезно предоставлены Банком России cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/mortgage_lending_market/
И в этих условиях ДОМ.РФ собирается на IPO 🚀. Представитель банка, хотя и говорит, что банк стремится к максимальной прозрачности, но не просто замалчивает двукратный рост доли просрочки, но и утверждает, что просрочка составляет 0,5%. Да и вообще, на этом построен вывод: «Ипотека — лучший актив в банковском секторе РФ», вынесенный Тимофеем в заголовок…
⁉️ Признаться, вопросов на каждом шаге появляется больше, чем ответов…
Как-то на Смарт-лабе была статистика IPO, из которой следовало, что практически все IPO на Мосбирже – это разводка, инвесторы теряли свои вложения.
Ни разу не являюсь специалистом ни в ипотеке, ни в секьютеризации, ни в банковском бизнесе. Поэтому критические замечания приветствуется. Очень приветствуется и обсуждение.
А вот индивидуальной инвестиционной рекомендаций не является.
Алексей Шевченко, 1) странно утверждать, что нет проблем в ипотеке, когда и Правительство и ЦБ всё время говорит о проблемах в ипотеке. Всё время система ипотеки реорганизуется: и создание АИЖК, и множества фондов, и эскроу, множественные преобразования на законодательном уровне, внедрение множества инициатив ЦБ… Согласитесь, вряд ли здоровую и эффективную систему нужно было бы раз за разом перетрясывать
2) 4% — это зашквар, конечно. Сейчас ЦБ говорит что доля плохих долгов 1,6% и она стремительно растёт. Вы не видите проблемы? На каком уровне, по Вашему мнению, рванёт?
3) И ещё. Вы искажаете тему. Сейчас речь про IPO ипотечного банка. И уже сейчас видно, что на текущий момент нужно доначислить резервы, которые снизят прибыль. Т.е. отчётность банка сейчас выглядит лучше, чем впереди.
Эту тему банк в видео Тимофея не раскрывает, даже наоборот...
Goldy Bug,![]()
не знаю, увы сколько тогда будет.
Но вообще, когда страна в СВО, дефицит бюджета невиданный, ставка 17 и т.д. Когда всё такое, т и 1,6 — много очень.
В США максимальная ставка в 2006-2008 годах была 5,25, а в 2003-2005 годах — в пределах 1,5%. Так что ожидать, что проблемы начнутся, только когда доля плохих долгов дойдёт до 4%, как здесь написал один автор, очень сомнительное мероприятие. Так мне видится![]()
Алексей Шевченко, вот ещё один автор. Он тоже, наверное,
«не понимает критических точек для проблем в ипотеке» (пользуясь Вашими словами)
Хуснуллин предупредил о риске банкротства почти каждого пятого застройщика | Forbes.ru
Пришла на ум ещё мысль. Наверное, важно ещё вспомнить об изменениях законодательства, упрощающих банкротство граждан, развитие этого направления адвокатами. Через банкротство единственное жильё не отберут. А должник может получить массу выгод. Как минимум, растянуть платежи (пока деньги не обесценятся), а то и списать часть задолженности…
Такую статистику не видел, но по ощущениям именно так а положительные кейсы исключения.
Но я например выдел статистику IPO в штатах — через год 80% выпусков это потери. Так что это стандартная история разводить людей на хайпе, которую у нас просто переняли. Хотите объективности хотя бы для начала выключите внутреннюю русофобию.
А в целом искать объективности от владельца сайта странно, в нашем мире всё держится на хайпе.
В совокупности с про дебиторским банкротством — это ящик Пандоры:
https://smart-lab.ru/blog/961391.php
Роман Панько, спасибо за информацию. Всегда любопытно почитать мнение ВС
Касательно темы, если довести первый взнос до 50%. Тут, на мой обывательский взгляд, смысл ипотеки теряется:
во-первых, накопить 50%, это почти накопить на квартиру (здесь, помимо арифметического смысла есть и психологический аспект: если человек научился копить, если парадигма копить, а не жить в кредит, то он накопит и на 100%. Конечно, нужно учесть, что брать в кредит, как правило, экономически менее выгодно, чем получать доход от накоплений) И в целом, копить и брать кредиты — разнополюсные подходы к жизни ;)
во-вторых, почти всегда при полной оплате можно получить скидку. т.е. при накоплениях 50% останется совсем немного до полной оплаты.
в-третьих, самим банкам невыгодно снижение первоначального взноса: их доходы стремительно падают. И, скорее всего, не на 50%, а гораздо круче, поскольку существенно сократится срок по ипотеке.
в-четвёртых, за 50% на первичном рынке вполне можно взять вторичное жильё. Кто-то скажет о рисках. Но разве их нет в первичке?
Плюс есть страхование покупки вторички, и другие методы защиты
и т.д. ;)
Я всегда угораю когда кто-то начинает петь по «умные деньги», откуда они взялись, у них что есть машина времени в кармане? И почему их притягивают к каким то копеечным колебаниям в 10-20-30%, раз у они такие умные чего бы сразу не 1000-2000-3000%
phan, ну как говорится 1000-2000-3000% = 10-20-30% с сотым плечом![]()
Недавно таких было немало в битке, собственно![]()
Может, будут жестить: даже из единственного жилья можно выселить, если предоставить другое. Или запакуют в ипотечные облигации и продадут на Мосбирже ;) Фантазия у банков большая, а ресурс ещё больше ;)