В Москве уже не купить нормальную квартиру с доходом меньше 500 тысяч в месяц

Прошло почти 2 месяца с момента отмены льготной ипотеки. Давайте проверим, что изменилось на рынке недвижимости. Цифры, если честно, поражают.

🏗️Москва, СПб и Краснодар остаются лидерами по темпам жилищного строительства в России. Суммарно на три мегаполиса приходится больше четверти всей строящейся жилплощади страны (30 из 116 млн кв. м). Но цены это не замедляет — вакханалия продолжается.

Подписывайтесь на телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.

💰Своя квартира — для сверхбогатых

После того, как в июле продажи квартир рухнули на 60-80%, в августе ситуация не лучше.

🛒Оценка продаж на конец августа:

● Старая Москва — 3698 сделок (-20% к июлю);
● Новая Москва — 1575 сделок (-35% к июлю);
● Подмосковье — 2278 сделок (-30% к июлю).

🏗️У крупных девелоперов всё будет неплохо: они накопили «жирок» за предыдущие тучные годы, и если у них нет больших долгов, будут спокойно пережидать высокие ставки и низкий спрос. А вот небольшие региональные закредитованные застройщики такими темпами могут и «крякнуться».

Москва постепенно превращается в город небоскребов. Фактически невысотное строительство остается только в пределах Садового кольца, дальше уже дома по 40 этажей, а за Третьим транспортным кольцом (ТТК) некоторые проекты достигают 80 этажей.

При этом стоимость типичных квартир в новостройках в районе московского ТТК - от 25 млн до 60 млн ₽ и даже выше (!), причем дома еще не построены.

💰Выходит, даже при ставке по ипотеке в 20% (это сейчас минимум без льгот), если ты покупаешь квартиру за 30 млн и половину берешь в кредит на 20 лет, ежемесячный платеж составит почти 255 тыс. ₽, а начисленные проценты за весь период будут больше 45 млн ₽. Получается, чтобы обеспечить такие платежи и при этом нормально жить семьёй, доход должен быть не менее 500 тыс. ₽. Но многие предложения идут без ремонта, то есть еще нужны средства на ремонт.

Я фигею, дорогая редакция. Москвичи без бабушек с квартирами и вообще без своего жилья, вы там как? Хотя в СПб не то чтобы прям намного лучше.

🇷🇺А что по России в целом?

🛒Аналитики допускают, что в ближайшие месяцы средний дисконт при продаже вторичного жилья может достичь рекордных 7–7,5%. Но есть нюанс — это только для НЕликвида. При этом ликвидные объекты будут стараться продать без снижения цены, параллельно сдавая их в аренду.

«Яндекс.Недвижимость» прогнозирует, что ценовая коррекция будет длиться еще год-полтора.

🤦‍♂️Причины понятны. Люди открывают сначала объявления, потом ипотечный калькулятор, крутят пальцем у виска, пьют валерьянку и откладывают покупку жилья на неопределенный срок.

🏗️Зато на первичке всё стабильно — никакого снижения. Согласно исследованию «Выберу.ру» и портала «Мир Квартир», квартиры экономкласса в большинстве регионов продолжили дорожать. Больше всего в Омске (на 2,2%) и всё в той же Москве (+1,7%).

📉К концу августа сильнее всего снизились цены на новостройки в Самаре (-2,7%), Красноярске (-1,1%) и Волгограде (-0,8%).

👉Застройщики прекрасно понимают текущие рыночные условия и предлагают различные программы для привлечения покупателей. Например, снижение процентных ставок за счет собственных средств, рассрочки и другие гибкие условия.

🚀Аренда улетает в космос

В августе средняя цена долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках России достигла 32 тыс. ₽, а аренда двухкомнатной квартиры — 42 тыс. ₽, согласно данным «Циана».

📈За месяц цены на аренду однушек выросли на 8,3%, а двушек — на 7%. Единственным городом, где цены снизились, стала Пермь. Эксперты объясняют рост стоимости аренды сокращением льготной программы и высокими рыночными ставками по ипотеке. Тут, конечно, сложно не согласиться с прозорливыми и мудрыми экспертами.

🏢Я тоже сдаю свою вторую квартиру, но по очень скромной цене. Если кому интересны конкретные цифры — 22 тыс. за компактную двушку в Московском районе Питера (плюс коммунальные счета) — получается, чуть ли не в 2 раза ниже объявленной средней по рынку. Да, сейчас таких цен давно уже нет, но я не парюсь. У меня ее снимает хорошая семья с двумя детьми, и я не хочу ухудшать их и так непростое материальное положение. В отличие от депозитов и биржевых сделок, в реальной жизни я не гонюсь за максимальной прибылью, а ставлю во главу угла в первую очередь человеческие взаимоотношения.

🤦‍♂️Впрочем, из моих историй вы в курсе, что рантье из меня не получилось  — приходится зарабатывать деньги активным трудом.

🎯Резюмирую

🏘️Цены в рублях вряд ли будут падать, особенно на новое и строящееся жильё. Застройщики будут всеми силами удерживать их на прежнем уровне — механизмы у них для этого есть. А инфляция будет им активно в этом помогать. Поэтому «ждуны» могут на какое-то время порадоваться лишь стагнации, но не падению ценников.

🏢Скорее всего, спред между новостройками и старым фондом продолжит разъезжаться. Советские панельки с «благоухающими» подъездами постепенно сдают свои позиции на рынке.

🤔Моя ипотека на вторичку под 11,2% годовых, взятая в Сбере в начале 2023 года, выглядит теперь вполне здравым решением. Хотя, квартиру надо было конечно брать попросторнее, поновее и подороже, а не малюсенькую двушку в доме постройки середины 60-х. Ну это так, уже личное.

P.S. Для поднятия настроения посмотрите это злободневное видео🎬 Кстати, я бы тоже выбрал киндер 😄 Льготные кредиты — это нагрузка на бюджетную систему, которую оплачивают из карманов налогоплательщиков (то есть нас с вами). К тому же, подобные нерыночные условия приводят к росту неэффективности в экономике, и в нашем случае это все вылилось в бешеный рост цен на недвижку.