ЛСР Группа акции

Вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин обнародовал новый тревожный прогноз, касающийся строительной отрасли и рынка недвижимости. По его оценкам, 19% перенесенных на более поздние сроки новых проектов в строительстве могут сигнализировать о том, что сопоставимая доля девелоперов находится на грани банкротства, так как переносы сроков ввода в эксплуатацию новых объектов более чем на полгода могут говорить о серьезных финансовых трудностях, пишет Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global.

Напомним, что ранее вице-премьер предупреждал, что если процентные ставки по ипотеке в России в этом году не начнут снижаться, то в 2027 году показатели ввода нового жилья сократятся почти на треть по сравнению с 2024 годом. Росстат в первом полугодии зафиксировал снижение этого показателя на 2,4% в годовом выражении (г/г). Рынок недвижимости, как правило, реагирует на изменение процентных ставок с определенным временным лагом.

Начавшееся этим летом снижение ключевой ставки и постепенное удешевление ипотеки жилищный рынок почувствует не раньше осени.

В России в настоящее время в зоне риска банкротства оказались (https://t.me/nedvijimostiii/932) 19 процентов девелоперов, рассказал в интервью «Ведомостям» вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий в правительстве вопросы жилищного и дорожного строительства.
Основная причина — перенос сроков ввода в эксплуатацию, что создает финансовые и операционные проблемы для застройщиков. При этом Хуснуллин подчеркнул, что нахождение в зоне риска не означает неизбежное банкротство — эти девелоперы могут достроить свои объекты и завершить проекты.
Однако ситуация может ухудшиться: если в течение полугода сохранится высокая ключевая ставка Центробанка (ЦБ), не будет притока инвестиций в отрасль и россияне не начнут вкладываться в недвижимость, доля девелоперов в зоне риска может вырасти до 30 процентов и более. Для поддержки отрасли рассматривается введение моратория на банкротство застройщиков до конца 2025 года и другие меры, направленные на стабилизацию строительного рынка и снижение рисков потерь для инвесторов и дольщиков.ЕЖ.

🏦 Друзья, когда Центробанк ожидаемо снизил ключевую ставку до 18%, многие тут же задали один и тот же вопрос: что теперь будет с недвижимостью? Ведь в России это не просто квадратные метры — это инвестиция, страховка от инфляции, инструмент сохранения капитала. И вот что я вижу: рынок действительно начал оживать, но не весь, а его самая интересная и устойчивая часть — премиальный сегмент.

🧱 Что было: ставки под 21% и обвал продаж

👀 Ещё недавно — в 2024-м — ситуация выглядела тревожно. Ипотека становилась роскошью, ключевая ставка взлетела до 21%, а продажи на первичном рынке просели на 22%. Девелоперы приостанавливали новые проекты, особенно в регионах, и старались сократить издержки. Казалось, что рынок вот-вот встанет.

⚠️ Но те, кто вовремя перестроился — например, сосредоточился на премиум-классе, где клиенты в меньшей степени зависят от ипотеки — прошли это турбулентное время с меньшими потерями. Особенно выгодно выглядели те, у кого умеренная долговая нагрузка — например, ПИК и Эталон.

Если в 2024 году первое полугодие прошло на волне сильного спроса и страха отмены льготных ипотек, то первое полугодие 2025 года застройщики провели без льготной ипотеки, ограничившись лишь семейной. Давайте пробежимся по операционному отчету ЛСР и актуализируем информацию по компании.

🏠 Итак, доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств составила 48% по сравнению с 83% в третьем квартале 2023 года. Итог — собрали на 19,8% меньше денег за первое полугодие, а в метрах спад составил все 30,9%. Покупатели с наличными деньгами — редкие птицы на рынке недвижимости сейчас.

Компания по-прежнему не работает активно с рассрочкой, что ей прилично помогает Это видно, если зайти на сайт ЛСР и полистать проекты компании. В Москве у них мегапроект ЗИЛАРТ, где цены ну никак не демократичны, а средняя квартира с трудом продается даже в семейную ипотеку. Там еще стройки и продаж на годы.

«Снижение ключевой ставки — приятное событие для всей отрасли, но надо еще процентов 5-6% вниз по ключевой ставке, чтобы реанимировать вторичный рынок. 18% — это нереально высокие проценты и платежи по ипотеке.»

Процентная ставка по семейной ипотеке в России, составляющая сегодня 6% годовых, может стать дифференцированной в зависимости от среднего уровня зарплат в регионах. Такое предложение озвучил спикер Госдумы Вячеслав Володин.

Предложение уже вызывает немало вопросов, и главный из них заключается в том, в какую сторону будет меняться величина процентной ставки по семейной ипотеке в зависимости от средней зарплаты в том или ином регионе, пишет Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global.

Например, как заявил политик, разница между средним уровнем зарплаты в Москве и Саратовской области составляет 2,5 раза, но процентные ставки для всех заёмщиков одинаковы, и получается, что у населения из регионов показатель долговой нагрузки в среднем становится объективно выше, чем в столице, просто по причине более низких доходов. Однако непонятно, означает ли это, что для Москвы процентная ставка должна вырасти в 2,5 раза, до 15% годовых — а такой размер уже приближается к средней процентной ставке по рыночной ипотеке, составляющей около 25% и значительно уменьшит спрос москвичей на льготную программу, что было бы невыгодно застройщикам, — либо для Саратовской области должна снизиться в 2,5 раза до всего лишь 2,4% годовых.

Судя по реакции — да… Но, почему?

Как всегда, девелоперам не дают спокойно жить. Будь это при ставке 21%, при 20% или при 18% соответственно. А всё дело в том, что очередная «угроза» пришла оттуда, откуда, казалось бы, должен исходить позитив для всего сектора — от государства и банков.

Но увы, и там прижали...

📅 С 7 августа 2025 года, ожидается сокращение объема выдачи льготной ипотеки на 15–25% из-за отмены повышенного возмещения банкам по таким программам.

Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки в России за последнюю неделю снизилась сразу на 1,4 п.п. и достигла 23,05%. Аналогичное снижение зафиксировано и по ипотеке на вторичное жилье. По данным единой информационной системы жилищного строительства “Дом.РФ”, этот уровень стал самым низким за последние месяцы. Сбербанк, крупнейший игрок ипотечного рынка, скорректировал свои ставки на 2 п.п., установив их на уровне 22,2% как для первичного, так и для вторичного жилья, пишет Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.

Основной причиной снижения стало ожидаемое решение Банка России, который 25 июля пересмотрел ключевую ставку с 20% до 18% годовых. Это создало условия для удешевления заимствований и, в первую очередь, сказалось на ипотечном кредитовании, где банки оперативно начали пересматривать условия. Дополнительным фактором стало постепенное восстановление конкуренции между банками на фоне охлаждения спроса из-за высокой стоимости ипотеки весной и в начале лета.

Сектор: Недвижимость

Последний обзор по ЛСР делал 29 марта, тогда акции стоили 867 рубля и я ждал сначала коррекции до 800, а от туда роста до 1020. По факту акции сначала падали до 757 (что глубже на 5,5% чем я ожидал), а от туда росли до 885 (что меньше 1020, что я ожидал). Таким образом — динамика была спрогнозирована верна, но волатильность оказалась слабее. После этого движения акции ушли в боковик 700-800 рублей. Сейчас акции торгуются по 767 ₽, давайте посмотрим, чего стоит ждать дальше.

📈 Основные метрики
▪️ Капитализация: 984M$
▪️ P/E — 2.79
▪️ P/S — 0.33
▪️P/B — 0.57
▪️EPS — 277.63 ₽
▪️EBITDA — 72.1B р.
▪️EV/EBITDA — 4.02
ℹ️ По сравнению с прошлым обзором ЛСР стал стоить дешевле по метрикам на 15-20%. Отчета за 1КВ2025 еще не было. Посмотрим новости, разберем график.

По данным консалтинговой компании Macon на основе статистики Дом.РФ, у девяти из двадцати крупнейших по объёмам жилищного строительства застройщиков России выручка в январе–июне 2025 года оказалась ниже уровня аналогичного периода 2024 года. Лидерами падения стали:

• ГК «Югстройинвест» – минус 45% до 29 млрд руб.;

• ГК «Точно» – минус 43% до 10 млрд руб.;

• Setl Group – минус 41% до 52 млрд руб.

Данные сервиса «Пульс продаж новостроек» подтверждают аналогичную динамику: выручка «Точно» упала на 42,9%, «Эталона» – с 62,2 млрд до 36 млрд руб. (–42,1%), «Югстройинвеста» – на 41,4%. При этом большинство девелоперов не снижали темпы строительства и даже наращивали их.

Основные причины снижения выручки:

• Отмена льготной ипотеки (июль 2024) и ужесточение условий кредитования;

• Рост ключевой ставки и подорожание ипотеки;

• Эффект сравнения с рекордным спросом II кв. 2024 года.

Жопа в стройке началась еще до окончания льготной ипотеки. Просто факт окончания пропылесосил остатки спроса будущего. А что осталось в настоящем? Сегодня девелоперы пытаются завлечь не столько привлекательной ценой, сколько эфемерными скидками (20-30% от цен, которых никогда не было), сниженными платежами (комбинируя семейную ипотеку с траншевой когда низкие платежи лишь до сдачи дома) и предлагая ключи сразу

Сохранив классическую льготную ипотеку (которая как видно на графике и так снижалась год к году), темп падения ипотечного рынка второго полугодия был бы ниже. Но мудрое решение не оплачивать капельницу для смертельно-больной перекаченной (субсидиями и дешевыми деньгами) отрасли

В то же время, есть герои другой крайности. Наш рэнкинг показывает, что есть строители с низким долгом, без рискованных проектов и со взвешенным портфелем недвижимости. Так кто они?:

🔹 маги, которые предвидели крушение рынки

🔹 или сыкуны, которых скоро вытеснят молодые и дерзкие?

👀 Группа ЛСР первой выдала операционные результаты за 2 квартал, которые нам интересны для оценки масштаба бедствия в секторе.

🏠 Число продаж в метрах сократилось более чем вдвое год к году и на 26% кв/кв. Хуже чем сейчас было только во 2 и 3 кварталах 2022 года (начало СВО и мобилизация).

💵 В денежном выражении продажи тоже рухнули вдвое г/г и на 34% кв/кв. Как видите, цифры сопоставимы. Это говорит о том, что цены почти не падают, даже в условиях сжимающегося спроса. Небольшое снижение началось лишь во 2 квартале.

❌ Несмотря на такой спад, государство не торопится вводить новые льготные программы, как это было раньше. Вызовов для бюджета и без того сейчас хватает. Поэтому, надеяться на быстрое восстановление пока не приходится.

🏦 Доля ипотеки в структуре продаж уже не столь значительная, но почти половина сделок проходят с помощью банка. Согласно статистике «Домклик» доля льготных ипотек в Сбере достигла 85,8% в мае этого года (https://blog.domclick.ru/novosti/post/issledovanie-domklik-dolya-lgotnoj-ipoteki-ostaetsya-na-stabilno-vysokom-urovne-858). При таких ставках рыночная ипотека стала заградительной. В других банках картина, скорее всего, схожая. А значит, причина снижения спроса предельно ясна и способ его вернуть — тоже. Ждем действий ЦБ.

Отчётность эмитента

«У группы ЛСР появляется первый действующий отель и гостиничный актив по соседству, который находится в завершающей стадии строительства. Совокупный номерной фонд объектов — 412 номеров», — сообщила пресс-служба.

Как и в других девелоперах рост формируется тройками, а здесь, в частности, на накоплении. Для дальнейшего роста данная модель не подходит. 

Ожидаю, что восходящая коррекция будет завершена в диапазоне до 854.4 с последующим повторным снижением в диапазон 576.2-615.2. 

 Закрытый клуб / Больше идей и готовых сигналов в Телеграм 

Закон об отсрочке для застройщиков по выплате неустойки участникам долевого строительства был одобрен Госдумой сразу во втором и третьем чтениях. Застройщики до конца года смогут не платить штрафы и пени за нарушение обязательств перед дольщиками.

Согласно поправкам, принятым ко второму чтению, застройщики смогут получить отсрочку либо рассрочку по выплате неустойки, начисленной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по долевым договорам. Девелоперы смогут получить отсрочку по выплате штрафов и пеней за нарушение обязательств по ДДУ до конца 2025 года

В изначальной версии документа, принятой в первом чтении, предлагалось внести поправки в закон «Об исполнительном производстве». Государственные учреждения, органы государственной власти, органы местного самоуправления, у которых имеется задолженность, было предложено освободить от уплаты исполнительского сбора. Согласно поправкам ко второму чтению, застройщики смогут получить отсрочку или рассрочку по выплате неустойки за неисполнение обязательств по долевым договорам.

На прошлой неделе Группа ЛСР представила операционные результаты по итогам 2 квартала и 1 полугодия 2025 года. Данные оказались слабыми как в квартальном, так и полугодовом формате. В посте рассмотрим цифры подробнее:

📉 Операционные результаты за 2 квартал:

1. Новые контракты в натуральном выражении (квадратные метры) сократились на 51,4% до 108 тыс. кв. м.;

2. Новые контракты в денежном выражении уменьшились на 50,0%, до 27 млрд руб.;

3. В разрезе городов (Санкт-Петербург, Москва и Екатеринбург) статистика тоже пессимистична. Общий негативный фон немного оттеняют результаты продаж в Санкт-Петербурге, однако, падение все равно драматическое;

4. Доля ипотеки сохраняется на уровне прошлых кварталов — 49%.

📊 Операционные результаты за 1 полугодие:

1. Результаты первого полугодия более устойчивы благодаря крепкому первому кварталу, однако, данные все равно слабые;

2. Новые контракты в натуральном выражении (квадратные метры) сократились на 30,9% до 255 тыс. кв. м.;