ДОМ.РФ акции

Власти не стали менять условия семейной ипотеки и сохранили параметры льготной программы до 1 октября, что должно подстегнуть спрос на жилищные кредиты в ближайшие месяцы. Сегодня разбираем отчёт ДОМ РФ за первые пять месяцев 2026 года и попробуем понять, действительно ли компания сможет воспользоваться этим драйвером.

🏠 Итак, чистые процентные дохода эмитента в отчётном периоде выросли на 36% до 74,4 млрд рублей. Такой рост обеспечен удешевлением фондирования на фоне цикла смягчения ДКП. Со стороны кажется, что всё идеально, но не будем торопиться и копнем глубже.

Рост кредитного портфеля неоднороден: корпоративное кредитование растет неплохими темпами (+6%), а вот розница и секьюритизация сокращаются (-2% и -8% соответственно). В то время как у всех крупнейших банков страны именно ипотека стала главным драйвером роста розничного портфеля, в случае с ДОМ РФ мы этого не видим. Это вызывает серьезные вопросы к операционной эффективности их розничного направления.

Второй тревожный звоночек — рынок недвижимости становится все более затоваренным.

• Динамика цен (июнь 2026 г.): +0,5% (май – +0,4%, апрель – +0,5%).

• Итоги I полугодия 2026 г.: рост цен на первичном рынке – 3,6% (ниже инфляции в 4,2%). Реальное снижение цен – около 0,5%.

• Регионы с номинальным снижением цен (6 субъектов):
  – Хакасия: –5,5%
  – Астраханская область: –4,8%
  – Краснодарский край: –1,8%
  – Тюменская область: –0,5%
  – ЯНАО: –0,3%
  – Омская область: –0,1%

• Рост цен в топ-10 регионах по объёму строительства (с начала года):
  – Ленинградская область: +7,9%
  – Санкт-Петербург: +6,6%
  – Московская область: +5,7%
  – Москва: +4,9%

• Сегментарная динамика (Москва и МО): быстрее дорожало жильё бизнес- и элитного классов: в Москве – +5,7% (против 4,3% в массовом), в Подмосковье – +12,5% (против 5,1%).

• Сегментарная динамика (Санкт-Петербург): обратная картина: массовый сегмент вырос на 7%, бизнес- и элитный – на 4,9%. В Ленинградской области массовый сегмент вырос на 7,9%, а бизнес- и элитный снизились на 4,2%.

• Июньский всплеск:
  – Продано около 2 млн м² (+16% к июню 2025 года).
  – Поступления в строительство – 408 млрд руб. (+23% г/г).
  – Дополнительный эффект от «Семейной ипотеки» в последние две недели июня – около 100 млрд руб.

• Итоги I полугодия 2026 года:
  – Продано 10,8 млн м² (+6% г/г).
  – Поступления в строительство – 2,3 трлн руб. (+11% г/г).

• Смена географии спроса:
  – В топ‑10 регионах продажи снизились на 1% (до 5,4 млн м²).
  – В остальных регионах – выросли на 15% (также до 5,4 млн м²). Рынок становится менее концентрированным.

• Динамика внутри топ‑10 (I полугодие):
  – Москва: –27% (крупнейший рынок, но падение).
  – Санкт‑Петербург: –1%.
  – Ленинградская область: +39%.
  – Краснодарский край: +32%.
  – Башкортостан: +29%.

• Баланс рынка:
  – Соотношение распроданности и стройготовности вернулось к 70% (равновесный уровень).

• Ипотека:
  – Июнь 2026 – рекорд с начала года: 107 тыс. кредитов на ₽488 млрд. Ажиотаж по «Семейной ипотеке» (обсуждались изменения) дал рост выдач в 2,4 раза к маю. После объявления Минфина о сохранении условий до 01.10.2026 спрос вернулся к норме.
  – За I полугодие 2026: 497 тыс. кредитов на ₽2,2 трлн (+46%/+48% г/г).
  – Доля льготных программ в июне – 49%, в том числе «Семейная ипотека» – 46,7 тыс. кредитов на ₽286,6 млрд (+25%/+34% г/г).

• Строительство и ввод жилья:
  – Запуски новых проектов за I полугодие – 19,4 млн кв. м (+12% г/г), но во II квартале динамика отрицательная (–5%). Крупнейшие девелоперы вывели минимальные объёмы за 6 лет.
  – Ввод жилья за 5 месяцев – 35 млн кв. м (–22% г/г). МКД – +8%, ИЖС –32% (падение пятый месяц подряд).
  – Объём строящегося жилья – 119,7 млн кв. м (+2% г/г).

На субсидирование кредитов для строительных компаний, возводящих жильё в малых городах, будет дополнительно направлено 290 млн рублей. Распоряжение об этом подписал Председатель Правительства Михаил Мишустин.

Речь идёт о многоквартирных домах, строящихся в малых городах с численностью населения до 100 тысяч человек и невысоким спросом на жильё. Благодаря федеральным средствам застройщики, использующие для привлечения средств дольщиков эскроу-счета, смогут получить льготные кредиты по ставке 12% годовых.

«Благодаря такому льготному финансированию справить новоселье смогут тысячи семей по всей стране»

В 2026 году льготными кредитами смогут воспользоваться компании, ведущие строительство 200 тыс. кв. м жилья, сдача которого запланирована до конца 2026 года.

Программу субсидирования процентной ставки по кредитам, предоставляемым застройщикам в рамках реализации механизма проектного финансирования, была запущена в 2025 году по поручению Президента.

• Динамика ставок (за неделю):
  – Новостройки: +0,02 п.п.
  – Вторичный рынок: +0,01 п.п.
  – Рост зафиксирован впервые с апреля 2025 года.

• Причины роста: пересмотр условий в Альфа-Банке и Банке «Санкт-Петербург» (ранее их ставки были ниже среднерыночных, поэтому повышение – локальная корректировка, а не смена тренда).

• Общая картина: ставки остаются стабильными. Банки ждут решения ЦБ по ключевой ставке (заседание – 24 июля 2026 года). Дальнейшая динамика будет зависеть от решений и сигналов регулятора.

• Выдачи ипотеки (I полугодие 2026 года, оценка ДОМ.РФ):
  – Количество кредитов: 497 тыс. (+46% к I полугодию 2025 года).
  – Объём: ₽2,2 трлн (+48% к I полугодию 2025 года).
  – Драйверы роста: снижение рыночных ставок в первой половине года и повышенный спрос на льготные программы на фоне обсуждения возможных изменений «Семейной ипотеки».

• Масштаб строительства: 119 млн кв. м (2,4 млн квартир) – потенциальное жильё для более 5 млн человек (сопоставимо с населением Санкт‑Петербурга).

• Эффект на обеспеченность жильём: если бы весь объём был введён сейчас, средняя обеспеченность выросла бы на 0,8 кв. м до 30 кв. м на человека.

• Концентрация в топ‑10 регионах: на них приходится 62,6 млн кв. м (53% всего объёма), но их совокупный портфель за год снизился на 2,5%.

• Драйверы роста: прирост всего портфеля (+1,9% г/г) обеспечивают в основном регионы вне первой десятки.

• Динамика лидеров:
  – Ленинградская область: +19% (до 5 млн кв. м), поднялась на 5‑е место, обогнав Санкт‑Петербург.
  – Москва и Санкт‑Петербург: –10% г/г.
  – Московская область: –6% г/г.
  – Тюменская область: –17% г/г (наибольшее снижение в топ‑10).

• Снижение активности: крупные девелоперы и регионы сокращают запуск новых проектов, несмотря на общий значительный объём строящегося жилья.

• Макроэкономика и инфляция:
  – ВВП в мае: +0,3% г/г (за 5 месяцев – +0,2%).
  – Промышленность –0,7%, строительство –4,4%, оптовая торговля +2,1%.
  – PMI в июне: 50,3 п. (впервые с января 2025 года выше 50).
  – Недельная инфляция: 0,22% (годовая ускорилась до 6,01%).
  – Рост цен на топливо – ключевой проинфляционный риск.

• Потребительский спрос:
  – Оборот розницы, общепита и услуг: +6,4% г/г.
  – Низкая безработица (2,1%) и рост реальных зарплат (+5,1%) поддерживают спрос.

• Денежно-кредитная политика:
  – Ключевая ставка снижена на 25 б.п. до 14,25% (компромиссный вариант).
  – Участники отметили, что в среднесрочной перспективе может потребоваться более высокая траектория ставки из-за бюджетных и топливных рисков.
  – Депозитные ставки снижаются (средняя максимальная – 13,0%), но реальная доходность вкладов высокая (6–7%), оттока средств нет.

«Планируем начать раскрывать информацию до конца этого года, не дожидаясь принятия законопроекта. Мы будем делать это в рамках общей открытости и развития всех форм отчетности для инвесторов» рассказал Ларионов"

Первое годовое собрание акционеров ДОМ.РФ после ноябрьского IPO, прошедшее 30 июня 2026 года, превратилось в своеобразный публичный экзамен для компании: инвесторы проверяли, подтвердит ли менеджмент обещания, данные семь месяцев назад на этапе процедуры IPO.

Главный ответ получен: дивиденды за 2025 год утверждены в размере 246,88 рублей на акцию, дата закрытия реестра назначена на 20 июля 2026 года, выплата ожидается ориентировочно в начале августа. Это первые дивиденды в публичной истории компании, и то, что они состоялись точно в срок и в полном объеме рекомендации наблюдательного совета, само по себе является сигналом рынку.

Дивиденды: цифры и что за ними стоит

Выплата в 246,88 рублей на акцию означает совокупный объем порядка 44 млрд рублей, что составляет ровно 50% чистой прибыли по МСФО за 2025 год, что полностью соответствует дивидендной политике, закрепленной при IPO. Наблюдательный совет рекомендовал эту сумму еще в апреле, и в течение двух с половиной месяцев рынок ее уже закладывал в цену. При цене акции около 2285 рублей дивидендная доходность составляет около 10,8%. Для финансового института с государственным участием, демонстрирующего рост прибыли выше 30% год к году, подобный уровень доходности выглядит весомо. Чтобы получить дивиденды, акции нужно было купить не позднее 17 июля 2026 года.

Доходности с начала года:

• личныйсчет 16,2%
• клиентский счет 16,1%
• Стратегия PoE 7,8% — 258 864 руб. (теперь буду писать сумму счета подключенного к стратегии, уходя от относительных цифр)
• Индекс ММВБ (MCFTR) (12,2)%

Акции

• Немного добрал Россети Московский Регион ($MSRS) на проливе. Пикировали крепкие парни, но ничего страшного, бывает
• Промомед ($PRMD) – все больше начинает нравиться компания, уже немного купил в стратегию
• Дом.РФ ($DOMRF) – самая крупная позиция по акциям сейчас, планирую написать обзор, кажется есть не понимание как прайсить компанию
• СКБ ($SVCB) – вроде все хорошо и даже объявили байбек, но еще остается риск мажора, который льет свой пакет в стакан и снятие санкции на это не повлияют
• МТС ($MTSS) – освободился от башенного бизнеса, что должно улучшить Debt/EBITDA, в свою очередь перенесется на дивиденд. Многие не понимают, зачем продавать бизнес и потом платить аренду, но это выйдет дешевле, потому что:
• У тебя уходят косты ФОТ на персонал;

• Застройщики задерживают старты продаж:
  – Объём жилья с неоткрытыми продажами – 28,7 млн кв. м (почти 24% от строящегося фонда).
  – Доля «быстрых» стартов (в течение 30 дней после публикации декларации) снизилась с ~50% до 41% в январе–апреле 2026 года.
  – У крупных девелоперов (топ-10) доля быстрых стартов – 52%, у мелких (ранг 101+) – 36%.
  – Причина – неопределённость спроса и ожидание улучшения конъюнктуры.

• Рынок аренды:
  – Предложение в мае впервые снизилось с начала года (–2%, до 125 тыс. объявлений), но всё ещё значительно выше уровней 2023–2025 годов (57–97 тыс.).
  – Растёт доля студий – 16% новых публикаций (против 12–13% в 2024–2025, 6% в 2021).
  – Цены стабилизировались или снизились: студия – 36 тыс. руб./мес. (–3% г/г), однушка – без изменений, двушка – 58 тыс. (–5% г/г), трёшка – 103 тыс. (–1% г/г).

Invest Assistance, Если «ВСЁ ПО ПЛАНУ», то почему он так круто упал? Иностранцев в нём нет, чтобы делать через мосбиржу незаконные но предпо...

• Эмитент: ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

• Выпуск: серия БО-001P-68, объём – ₽20 316 584 000.

• Сбор заявок: 29 июня 2026 года (с 11:00 до 14:00 мск).

• Тип купона: плавающий (надбавка к ключевой ставке ЦБ).

• Ориентир надбавки: 23 б.п.

• Купоны: ежемесячные, первый — 28 августа 2026 года.

• Срок погашения: 28 мая 2057 года.

• Ожидаемая дюрация: около 3,29 лет.

• Организатор и агент: банк «ДОМ.РФ».

• Техразмещение: 30 июня 2026 года.

• Доступность: только для квалифицированных инвесторов.

• Текущий долг в обращении:
  – 64 выпуска биржевых облигаций на ₽2,03 трлн.
  – 20 выпусков классических облигаций на ₽77,5 млрд.

Invest Assistance, Если «ВСЁ ПО ПЛАНУ», то почему он так круто упал? Иностранцев в нём нет, чтобы делать через мосбиржу незаконные но предпо...