Welltower: разоблачение игры в ракушки

Welltower Inc. (NYSE:WELL) — это REIT в сфере здравоохранения с рыночной капитализацией в 32,1 миллиарда долларов, которая является крупнейшим владельцем жилья для престарелых в США с инвестициями в 1568 объектов недвижимости.
До прошлого месяца крупнейшим арендатором Welltower была некоммерческая система здравоохранения на Среднем Западе под названием ProMedica, на долю которой приходилось 12% годового чистого операционного дохода (NOI) компании. ProMedica столкнулась с серьезными проблемами и в начале 2022 года начала нарушать обязательства по облигациям, что поставило под угрозу инвестиции Welltower.
Учитывая свой размер как крупнейшего оператора Welltower, Welltower подчеркивает важность финансового состояния ProMedica как ключевого фактора риска.
7 ноября 2022 года Welltower объявила о решении: она передаст управление 147 учреждениями квалифицированного сестринского ухода из ProMedica в новое совместное предприятие с менеджером по здравоохранению под названием Integra Health. Сделка способствовала росту акций Welltower на 9%.
Генеральный директор Welltower сказал, что Integra предоставила «стратегического партнера с хорошим капиталом», в результате чего Welltower получила на 4% больше денежной арендной платы в рамках нового СП, выйдя вперед, несмотря на бедственную ситуацию.
Несмотря на высокую оценку руководства Welltower и заявления о наличии большого опыта в области квалифицированного ухода, Integra, похоже, практически не существует. Согласно корпоративным записям штата Делавэр, организация была зарегистрирована 6 месяцев назад. Его сайт был зарегистрирован в тот же день.
Генеральный директор Integra, 29-летний Дэвид Гефнер, похоже, вообще не имеет опыта работы в сфере квалифицированного ухода. У Integra нет сотрудников в LinkedIn, за исключением Гефнера, который утверждает, что проработал в 6-месячной компании 11 месяцев.
Старший сотрудник ProMedica сказал нам, что у Integra не было опыта работы, и он пришел после того, как компания не смогла найти настоящих операторов. Бывший топ-менеджер Welltower сказал нам, что никогда не слышал о Гефнере, заявив, что «Интегре» потребуется «много людей» для управления сделкой с Welltower.
Тревожные сигналы указывают на то, что еще одна из проблемных сделок Welltower, реструктуризация 2021 года с ее проблемным 4 -м по величине оператором, Genesis Healthcare, отражала последнюю «чудесную» сделку.
В конце 2021 года данные свидетельствуют о том, что Welltower незаметно избавилась от 21 своего проблемного актива Genesis фирме, аффилированной с Гефнером, снова передав квалифицированные медицинские учреждения неопытному менеджеру и очистив свои бухгалтерские книги от беспорядка.
Мы обнаружили признаки явного конфликта интересов в сделке. Согласно записям базы данных контактов, Гефнер ранее работал в инвестиционной фирме, которой принадлежал Genesis. Собственная частная инвестиционная компания Гефнера в какой-то момент делила офисный пакет с филиалом фирмы, которая управляла Genesis. Ни Welltower, ни Gefner не раскрыли ни одно из этих отношений.
С последнего банкомата, при этом по состоянию на 30 сентября 2022 года оставшаяся емкость составляла 2,57 миллиарда долларов.
В целом, мы думаем, что Welltower — это REIT с завышенной ценой, который скрывает свои проблемные активы, поднимая вопросы как о своем портфеле, так и о доверии к менеджменту, поскольку он пытается привлечь капитал от инвесторов.