Рынок недвижимости и Offerpad

1. Контекст 

Сегодня мы решили проанализировать недавнюю SPAC, которая связана с рынком недвижимости…

…и это компания Offerpad Solutions за $1.940 M. Мы знаем, что среди конкурентов есть Zillow за $24.000 M и Opendoor Technologies за $14.500 M. Можно сказать, что Offerpad вышла на биржу, когда рынок недвижимости можно считать перегретым:

2. ВВЕДЕНИЕ

Бизнес схож с конкурентами. Те, кто собирается продать свою недвижимость, могут обратиться к Offerpad и получить в течение 24 часов предложение с ценой, за которую компания готова приобрести данную недвижимость. Когда дом приобретается компанией, он может быть немедленно выставлен на продажу, или же компания может решить, что стоит сделать небольшой ремонт перед последующей продажей, так как представлено далее:

В идеальном сценарии весь процесс продажи/покупки недвижимости не займет более пяти дней:

На данный момент Offerpad оперирует, примерно, в 900 городах и поселках и в 16 крупных городах.

Следующий слайд показывает в какие отрасли уже вошли онлайн бизнесы:

Управление сравнивает свою модель бизнеса с Carvana — это та компания, которая известна своими башнями с машинами:

Я считаю, в отношении к Carvana, что в бизнесе нет ничего инновационного, а есть лишь один эффект «вау». Вся бизнес модель данной компании основана на её способности выбирать правильные активы для последующей продажи, в то время как башни используются для рекламы.

Однако, я считаю, что у компании, которые оперируют с недвижимостью, больше аллей для роста, так как они могут предоставлять еще некоторые услуги помимо перепродажи активов, но об этом чуть позже.

Сначала давайте посмотрим есть ли среди мажоритарных акционеров инсайдеры.

2.1 Мажоритарные Акционеры

На первом месте находится LL Capital Partners, которая финансирует саму Offerpad, на третьем месте один из со-основателей, учитывая данные на Linkedin, однако данный акционер не присутствует в управлении компании. На пятом месте находится hedge fund manager.

Нынешний CEO является основателем компании, который держит 40,3% голосов. Проспект упоминал следующих акционеров:

3. РАЗВИТИЕ

Напоминаю, что совсем недавно мы проанализировали Zillow:

• Сменить дом с помощью одного клика: Zillow

Среди конкурентов у Zillow самое большое количество недвижимости на сайте. Видимо, сайт работает как маркетплейс, на котором выставлены на продажу не только квартиры и дома, но и участки.

Сайт Opendoor тоже работает как маркетплейс. Заметьте, что в одном и том же районе весят идентичные объявления:

На сайте Zillow достаточно лишь организовать по «homes for you» и сайт сразу начинает выдавать недвижимость, которую продает сама компания, на сайте Offerpad можно организовать по «Recommended» и сайт также начинает показывать недвижимость, которую продает компания.

В будущем Offerpad планирует предоставлять большее количество услуг:

На данный момент компания использует услуги другой компании для реновации домов и квартир, но в будущем она планирует этим заниматься сама. Параллельно планируется предоставлять такие услуги, как страховки, гарантии, улучшать энергоэффективность и включать услуги smart home.

Процесс реновации не долгий и в среднем он обходится в $15.000:

Количество купленных и проданных домов увеличивается, однако в последнем квартале разрыв между купленными и проданными домами сильно увеличился…

…также, как и средняя прибыль с каждого проданного дома. С учетом данных ttm средняя рентабельность проданных домом, после уплаты процентов по кредиту, составляет 8,6%:

Здесь идет речь о сегменте «Express» — это когда компания покупает и продает недвижимость без реноваций.

Offerpad предоставляет свои услуги в следующих зонах США:

Управление предоставляет следующие метрики:

Учитывая нижеупомянутые графики…

…примерно 89% недвижимости продается менее чем за 6 месяцев.

4. ПЕРСПЕКТИВЫ

История Offerpad относительно проста. Управление планирует начать предоставлять услуги в новых географических зонах…

…и увеличивать свою долю на рынке. В краткосрочной перспективе прогнозы управления таковы:

Предоставленные прогнозы схожи с прогнозами аналитиков:

Прогнозы на прибыль более оптимистичны чем у Opendoor, так как прогнозы указывают на прибыль в 2025 году и на позитивный EBITDA в 2023 году. Далее представлены результаты последних операционных периодов самой Offerpad:

Отмечу, что рост продаж очень низок и, скорее всего, для того, чтобы противостоять конкуренции Zillow и Opendoor необходимо будет увеличить некоторые рубрики, допустим затраты, связанные с рекламой. Возможно, Offerpad имеет конкурентные преимущества на тех рынках где она сейчас оперирует, однако, если планируется рост за пределы нынешних географических зон, тогда убытки скорее всего вырастут. Заметьте, что Zillow уже была прибыльной до того как нырнула к сильным убыткам:

CAGR продаж Zillow за последние 5 лет составляет 33,5%.

Прогнозы аналитиков для Opendoor указывают на CAGR продаж в районе 53% в период с 2020 года по 2025 года. В случае Offerpad прогнозы указывают на CAGR продаж в районе 57%. Получается, либо программа Offerpad лучше анализирует активы, либо аналитики довольно оптимистичны в прогнозах для Offerpad, хотя нынешний уровень продаж у Offerpad ниже, что также позволяет показывать более сильный рост.

Offerpad представила прибыль в первом семестре 2021 года, однако, заметьте, что выручка почти что не изменилась:

У меня есть сомнения к качеству данной чистой прибыли, так как денежные потоки от операционной деятельности показывают outflow в $300 M:

Pro forma указывает на $635 M cash и более $700 M одобренных кредитов…

…часть которых уже была использована:

5. ИТОГ

Хотя все эти компании являются конкурентами их совместная выручка составляет $13,3 B на рынке, который оценен в $1,9 T. Конечно, одни окажутся более успешными чем другие, но на данный момент ситуация такова:

Я считаю, что двумя главными факторами риска являются финансовый долг и автоматизация процессов.

Выданные кредиты имеют covenants и в случае их нарушения кредиторы могут потребовать выплату долгов в более ранний срок. Скорее всего covenants связаны со стоимостью активов и, если рынок недвижимости начнет остывать, тогда данные активы необходимо будет переоценивать. Переоценка может привести к нарушению covenants и к более серьезным последствиям.

В данном случае автоматизация процессов должна быть использована для помощи бизнеса, однако весь его процесс не должен быть автоматизирован. Я надеюсь, что это невозможно, однако представьте, если недвижимость могла бы быть перепродана между этими тремя конкурентами. Победа бы досталась той, у которой лучшая система анализа, однако цена на недвижимость всё равно оказалась бы завышена.

Disclaimer

Данная публикация предназначена исключительно для информационных и образовательных целей и не должна быть интерпретирована как рекомендация по покупке или продаже акций.
 
Если вы интерпретируете данную публикацию как рекомендацию, примите во внимание, что она носит общий характер и может быть не предназначена для вашего профиля риска, который является уникальным. Ваше финансовое состояние не было учтено Автором данного анализа, Автор не знаком с профилем риска и не знаком с целями каждого Подписчика investorywallstreet.Если вам необходимы индивидуальные инвестиционные рекомендации вы должны обратитесь к аккредитованным и разрешённым специалистам CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) или Банка России. 

Investorywallstreet и его команда не несут никакой ответственности за возможные потери или доходы вытекающие от использование информации, которая содержится в данной публикации. 

Данная публикация являться интеллектуальной собственностью BBTOP20 – Produção de Conteúdos, Lda и предназначена для подписчиков сайта investorywallstreet. Информация и мнения, входящие в данную публикацию, конфиденциальны. Копирование, распространение, перепечатка или иное использование материала, целиком или частично, не допускается без письменного разрешения.

Ознакомьтесь с полным Disclaimer сайта investorywallstreet.