Блог им. drmarten703

стабильный бизнес

В связи с карантином — появилось много свободного времени на подумать. Трезво взглянуть на некоторые вещи. 
Так вот, поговорим о стабильном микро бизнесе — который приносит мне доп доход, даже в карантин. 
Как бы это не банально звучало, но это сдача пары квартир в аренду. Одну я сдаю с 2012 года, другую не так давно. 
Но тем не менее, если бы не эти квартиры, то сейчас было бы совсем тяжко. Одна квартира мне приносит 40, и то, потому что не повышал ценник давно. Другая около 30. В сумме +- 70 тыс.р Не много, но к основной работе неплохое подспорье.  И можно например пересидеть какое то время без работы. Раньше, когда доллар был 30 рублей, можно было вообще не работать. 

Если грамотно все сделать.  То жилая недвижимость может приносить 5-7% годовых

Главное что стоит помнить, если вы берете квартиры для сдачи в аренду — избегать дешевый сегмент. 
Покупать квартиры желательно в центре или хороших районах. 

Дешевый сегмент (окраины, новые районы с муравейниками) — это часто проблемы: — Люди могут задерживать оплату. Высокая конкуренция. Демпинг цен.  Могут часто сменяться арендаторы. Ликвидность на вторичном рынке может меняться.

Нужно (желательно) ориентироваться на средний сегмент, где квартира сдается от 40 тыс.р — 70 тыс.р месяц. Это по Питеру. 

Да, с точки зрения курса рубля — недвига это довольно спорное решение. Но с точки зрения стабильности и рисков — оно лучшее.
(если грамотно подходить к самому объекту недвижимости). 

С недвигой можно попасть, т.к есть очень много неликвида. Но народ покупает по незнанке. 

Если бы у меня сейчас было  9-10 млн.р — я бы купил еще одну квартиру и сдавал бы за 50-60 тыс.р в месяц 

Такие мысли. 


26 комментариев
если экономика рухнет, то и ценник на аренду упадет — с чего люди будут платить?
в Прибалтике сдают за коммуналку, лишь бы не в минус)))
avatar
Pringles, всё может быть. Но по крайне мере с 2012 года, это самый стабильный мой доход. Пусть и скромный. Бизнесы прогорали, депозиты сливались. А аренда как шла, так и идёт.
Ценник и так упал, вместе с курсом рубля. Как я уже писал выше. 
Но если человек снимает квартиру за 50-60 тыс.р в месяц, то он будет меньше в кафе ходить и на машине ездить, чем переедет на окраину. 
Другое дело дешевый сегмент, где у людей денег нет. Там могут быть проблемы. 
avatar
Pringles, 
в Прибалтике сдают за коммуналку, лишь бы не в минус)))

А вы динамику населения в Прибалтике посмотрите, тогда увидите почему сдают за коммуналку.
avatar
Pringles, сдавали, в больших городах уже не так.
avatar
С недвигой можно попасть, т.к есть очень много неликвида. Но народ покупает по незнанке. 

Это в смысле, что решение проблемы — это то, что всегда можно «впарить» кому то? Обмануть?

avatar
Eugenio, это в смысле, что не стоит покупать абы что. К покупки недвиги нужно подходить очень взвешенно. Что бы она всегда была ликвидна как в аренде так и на вторичном рынке. 
avatar
amigo703, для подавляющего большинства людей, покупка квартиры — это событие, которое происходит с ними раз в жизни. Не думаю, что они пофигистически к этому относятся.
avatar
Eugenio, купив подряд 3 квартиры и потом один дом, только только начал более менее понимать как и что надо покупать. Если вы за всю жизнь с перерывами в 10 лет будете приобретать нечто — без вариантов, только чудо поможет угадать.
Что то подсказывает мне, что это последний поцелуй рантье и далее последует конкретный провал по арендаторам лет на 5-7 с регулярным повышением ЖКХ и возможно налогов.

Помню еще 2002 год, когда однуху у Тушинской товарищ за 60$ не мог сдать. В 2003 — сдал за 160$ и был БЕЗУМНО счастлив. Это при 0 налоге и около 0 коммуналке.
Брахман Пилорама, да, я жду кризиса. Но надеюсь, что хотя бы по сегодняшнему ценнику аренда останется. Ниже уже некуда. 
avatar
Брахман Пилорама, не последует в москве и питере + возможно не последует в казани, екатеринбурге, новосибирске. Просто регионы экономически вымрут и все.
avatar
u-gyn, заразительный оптимизм. Что все эти люди будут делать в крупных городах, когда продавать из-за бугра внутрь почти нечего, в сравнении с серединой 2000х, когда офисов было как грязи? Таксовать и снимать?
Брахман Пилорама, это реализм. Если в стране будет жопа как в 91-93 ( а жопнее я лично не видел), то провинция перейдет на подножный корм, при этом в экономически активных миллионниках жизнь будет. По крайней мере в москве в 92 квартиры сдавались, кабаки работали.
avatar
u-gyn, провинция и сейчас на подножном корме. Вопрос в миграции в крупные города, которая теряет смысл. В 92м СССР дерибанили, денег было валом, только поднимай. Палатка со сникерсами делала владельца миллионером. Сейчас все наоборот.
сдаю с 2003 несколько квартир москва...

1 вся недвижка купленная после 2006г в убытке по деньгам… некоторая в оооочень глубоком убытке по деньгам… так например бралась двуха во 2010 за 400к евро… расчеты были в именно в евро… на тот момент 10.5мио руб… счас цена ей 15мио руб… 150к евро… никакая аренда никогда не отобьет боль потерь… ладно бы в ней жили… а так чисто инвестиция… и такой проеп денег...

2 афтор не учитывает амортизацию у него квартира и дом стоит мильярд лет… а не 50 лет как в реальной жизни… т.е надо закладывать -2% амортизации от стоимости жилья ежегодно а лучше -3%, т.к ремонты и обустройства... 

3 налоги афтор не платит… и зарплату самому себе не учитывает… а при большом количестве квартир это жрет овердокуя времени...

4 короче чтоб не утомлять… счас сдача в аренду недвиги чистая благотворительность… работаем в районе 0… так например с однухи… в москве у метро… сдаю за 35000 после вычета налогов, коммуналок, взносов за кап ремонт, расходов на мебеля, форсмажер, заливы, расходы на ремонт и амортизацию… чистыми от 35000 остается всего 5000 руб!!! т.е у тя недвижки на 9мио а выхлоп с этого дела всего 60к в год!!! проще в офз держать деньги или офз ИН
 держу хаты только для детей… а тоб продал давно...
avatar
ves2010, есть нюансы. Я например сейчас сдаю квартиру с 2012 года.Кроме комуналки никаких расходов. Дом 1820 примерно года постройки. С кап ремонтом. Центр.  Да, если переводить в $, то я потерял с покупки 100 тыс$. Т.к тогда курс был 30. Но тогда все потеряли, кто только кэш в $ не держал на счёте. А так, хоть квартира осталась. 
Да возможно, эти 10 лямов я могу прокрутить на бирже и что то заработать. Но могу и потерять всё. Про малый бизнес вообще молчу. )
avatar
amigo703, капремонт, налоги? Кроме коммуналки никаких расходов ))
avatar
amigo703, потерял — значит потерял… и не надо всех этих оправданий… мы тут не дети

100к баксов = 7.5мио… даже если у тя выхлоп с аренды… 30к в месяц то чтоб отбить 7.5мио в 0 надо 20 лет… и где тут бизнес???

короче… в чем мораль???
мораль в том, что если недвижка не растет в баксах некуй в нее лезть… это обычный кипич, бетон, говно и палки… ценность представляет только локация и земля... 
avatar
ves2010, Так я об этом тоже написал. Локация и земля — это главное )

avatar
ves2010, всё верно, более менее выгодно если не платить налоги и скидки по коммуналке.
avatar
А сейчас как у квартирантов дела? Платят или просят отсрочку?
avatar
AndkL, мои платят исправно. 
avatar
Не, братан, так ты слона не продашь ;)
Ещё государство планирует зайти на этот рынок. Читал у Дом.рф были планы скупать под аренду чуть ли не целые ЖК. Они уже покупают пробные объекты. И могут много интересного привнести.
avatar
На Кураже, сейчас уже во всю набирают популярность ЖК  — апартаменты. 
Вполне возможно, что государство может в некоторых случаях быть совладельцем объектов. А может и свои строить. 
avatar

теги блога amigo703

....все тэги



UPDONW