McDonald's почти опровержение

По мотивам поста smart-lab.ru/blog/522272.php
Подкинули хорошее замечание, что у Макдака много недвиги на балансе, поэтому их реальная стоимость должна быть существенно выше балансовой. Это действительно справедливо в случае тех же REITs. Потому как недвига по бухгалтерии амортизируется как и все физические активы, но в действительности она скорее растет в цене чем падает. В общем, эта ситуация меня заинтересовала и пришлось лезть в их отчеты.

Вот что представляют собой их активы

В основном земля и здания. Это хорошо. Куплены были в общей сложности за 36 млрд, амортизировались на 14. По балансу сейчас идут стоимостью 22 млрд.
Как можно прикинуть их текущую стоимость?
Ну самое простое — вычесть амортизацию, ибо как выше сказано недвига в цене обычно не падает. Тогда мы можем смело плюсовать к стоимости MCD 14 млрд. Это выведет балансовую стоимость в положительные значения. Впрочем при капитализации 134 млрд это не сильно спасет ситуацию.
Второй вариант — попробовать прикинуть текущую стоимость недвиги. Однако сделать это будет непросто, ибо в отличие от фондов недвиги MCD не расшифровывает чем именно и в каких количествах владеет. Придется делать на глазок.
Вот выдержка из их отчета
DESCRIPTION OF THE BUSINESSThe Company franchises and operates McDonald’s restaurants. Of the37,241 restaurants in 120 countries at year-end 2017, 34,108 werefranchised (reflects 21,366 franchised to conventional franchisees, 6,945licensed to developmental licensees and 5,797 licensed to foreign affiliates(«affiliates»)—primarily in Japan and China) and 3,133 were operated by theCompany.Under McDonald's conventional franchise arrangement, franchiseesprovide a portion of the capital required by initially investing in theequipment, signs, seating and décor of their restaurant business, and byreinvesting in the business over time. The Company generally owns the landand building or secures long-term leases
Всего у них 37 тысяч точек по всему миру. Собственных магазинов всего 3 тысячи и еще 21 тысяча работает по некоей conventional franchisee. Согласно этой франшизе здание числится за самим Макдаком. Но вот эта фраза все убивает
The Company generally owns the landand building or secures long-term leases. То есть невозможно понять сколько реально принадлежит Макдаку а сколько у него всего лишь в аренде. Ну можно получить совсем верхнюю оценку если предположить что ВСЕ точки в собственности.
Считаем — 21,366 franchised + 3,133 owned. Итого почти 25 тысяч ресторанов. Средний ресторан занимает 400 квадратных метров (стандартное требование Компании при франшизе). Получаем недвиги почти 10 млн квадратных метров.
Сравниваем с REIT-ами. Simon Property Group, Inc. владеет примерно 20 млн квадратов. EV при этом около 80 млрд долларов. Те квадрат оценен в 4 тысячи долларов. Применяя это к Макдаку получим стоимость их портфеля недвижимости 40 млрд долларов.

Таким образом получился очень небольшой разброс при оценке сверху и снизу: 36 млрд по балансу без учета амортизации, 40 млрд при прямом подсчете их квадратов.
В общем, данные рассуждения вынуждают смягчить формулировки по Macdonalds, у них все-таки есть кое-то за душой. Но даже в этом случае их балансовая стоимость на порядок меньше капитализации.
Для сравнения все тот же REIT Simon Property Group, Inc (SPG) дает почти такую же доходность, по дивам платит больше, вся капитализация полностью покрыта активами. И при этом прибыль неуклонно растет в отличие от МакДака