☑️ Для оценки выбрал помещение свободного назначения площадью 288,8 м2 в корпусе С - два этажа, витринный фасад, потолки 5-8 м, 65 кВт мощности, холодное водоснабжение и канализация.

Стоимость 52 853 288 руб. (вкл НДС), то есть 183 010 руб./м2. Формат ликвидный и под собственный бизнес, и под сдачу. Покупку считал в беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом 10% и равными платежами до сентября 2027-го, то есть вся сумма выплачивается ещё до ввода объекта.

📊 Основной сценарий — готовый арендный бизнес на 10 лет. Арендная ставка 18 700 руб./м2/год с индексацией 7% в год, эксплуатацию оплачивает арендатор. Аренда стартует со второго полугодия 2028-го: в третьем году модели считаю шесть месяцев, дальше полный год. Выход из актива в 2036 году по cap rate 10% — продажа за 84,99 млн руб., или 294 276 руб./м2. Рост цены метра за период — 61%. Итог: прибыль 91,1 млн руб. на вложенные 52,9 млн, ROI 172%, а чистая годовая доходность IRR — 14,1%.

🔄 Я посчитал и две более короткие стратегии. Первая — продать уже сформированный арендный бизнес в 2030 году: цена 61,83 млн руб. (214 096 руб./м2), прибыль 21,3 млн, ROI 40%, IRR 11,0%. Вторая — перепродажа конечному пользователю сразу после ввода, в 2028 году, за 64,96 млн руб. (224 932 руб./м2): прибыль 10,2 млн, ROI 19%, но IRR уже 13,4% за счёт короткого горизонта. Вывод из сравнения простой: быстрые стратегии дают приличную годовую доходность, но абсолютная прибыль в разы меньше — основные деньги в этом проекте зарабатываются именно на длинном владении с индексируемой арендой.

📈 Годовая доходность 14,1% на десятилетнем горизонте — показатель хороший, особенно с учётом того, что ключевая ставка и ставки по депозитам будут снижаться. Причём в расчёт не заложено возмещение НДС, а цена указана с ним: для юрлица на ОСНО эффективная стоимость входа падает примерно на 16-17%, и доходность оказывается ещё выше. Все расчёты — до налогов. Хотите индивидуальный подбор лота — пишите мне в личные сообщения.

⚠️ Важно: все расчёты — до налогов. Отделка и инженерия под конкретную задачу считаются отдельно. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Любая инвестиция несёт риски, гарантий доходности нет.