В продолжении темы про ЗПИФы недвижимости

Вставлю свои пять копеек в набирающую в данный момент обороты тему о несовершенствах ЗПИФов недвижимости. Триггером к бурному обсуждению этого инвестиционного инструмента послужила статья smart-lab.ru/blog/1307130.php, в которой автор обратил внимание как на несовершенство методики оценки СЧА фонда, так и на странные нестыковки в суммах приобретения и продажи недвижимости, составляющей основные активы фонда.

Стоит отметить, что УК поддерживает связь с клиентами, поэтому в принципе любой желающий может либо оставить заявку на обратный звонок на сайте, либо, например, написать в чат-бот MAX и попробовать добиться истины от искусственного интеллекта компании. Сразу скажу, что я это уже делал, причем до публикации нашумевшей статьи, так как надеялся, что уменьшение СЧА на 25,83% было связано с частичным погашением паев в результате продажи имущества. Но получил дежурные комментарии, связанные с ключевой ставкой. 

То есть официальная позиция УК заключается в том, что в данный момент сложилась крайне сложная экономическая ситуация, которая не позволила реализовать имущество фонда по ценам выше цен 2020 года. Покопавшись на просторах интернета, можно найти достаточное число аналитических исторических данных о стоимости кв.м. коммерческой недвижимости как в Москве, так и в Подмосковье, которые, строго говоря, показывают диаметрально противоположную динамику. Например, за основу для сравнения можно взять «Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам 2-го полугодия 2025 года», выпускаемый ООО «Профессиональное Финансовое Консультирование».

В соответствии с представленными данными цена квадратного метра коммерческой недвижимости торгового назначения в пределах 10 км от МКАД в период 2020-2025 годов выросла с 120900 руб. до 229700 руб. или практически на 90%. И это, кстати, в тех же непростых экономических условиях. Вывод каждый сделает сам.

Теперь о главном

Все описанное — это просто крик души, и на самом деле пост задумывался с другой целью. Хотелось бы акцентировать внимание, что в текущем законодательстве нигде строго не прописан срок, который дается управляющей компании для реализации имущества и погашения паев собственников. Так ФЗ «Об инвестиционных фондах» №156-ФЗ содержит конкретные временные рамки для погашения долгов перед кредиторами:

Ст 31.8. Срок предъявления кредиторами требований, которые должны удовлетворяться за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, не может быть менее двух месяцев со дня раскрытия сообщения о прекращении паевого инвестиционного фонда.
Ст 31.10. Лицо, осуществляющее прекращение закрытого паевого инвестиционного фонда, инвестиционные паи которого ограничены в обороте, обязано осуществить расчеты с кредиторами в соответствии со статьей 32 настоящего Федерального закона в срок, установленный правилами доверительного управления этим фондом, а если такой срок не установлен, в срок, не превышающий шести месяцев со дня раскрытия сообщения о прекращении паевого инвестиционного фонда.

Но, к сожалению, этот же нормативно-правовой акт не обозначает интервалов, дающим инвесторам право требовать от УК выплат по погашаемым паям. Хотя с логической точки зрения предположение, что погашение долгов перед кредиторами, как и выплаты владельцам инвестиционных паев, происходит за счет имущества фонда, не лишено смысла:

Ст 32.1. Денежные средства, составляющие паевой инвестиционный фонд и поступившие в него после реализации имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а также иное имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, распределяются в следующем порядке: 
в первую очередь — кредиторам, требования которых должны удовлетворяться за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд...
в четвертую очередь — владельцам инвестиционных паев...

То есть, источниками выплат по закону что одним, что другим лицам (за исключением случаев, когда фонд оказался в убытке и пайщикам ничего не достанется), являются те самые реализуемые активы фонда.

Некоторую ясность в этом вопросе пытается внести Банк России, который в своих указаниях № 6027-У «О требованиях к правилам доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом, инвестиционные паи которого не предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов» определяет управляющим компаниям какие разделы и пункты должны содержаться в правилах доверительного управления ЗПИФ. Так в разделах «Прекращение фонда» и «Погашение инвестиционных паев» должна присутствовать следующая информация:



Однако, к сожалению, далеко не в каждых ПДУ и не у каждой УК можно обнаружить прозрачные сроки выплаты денежной компенсации держателям инвестиционных паев. Не будем вдаваться в правовые дебри данной проблемы, взглянем на нее чисто с прикладной точки зрения. Важно ли собственнику знать срок погашения паев? Точнее даже, насколько важно знать эту дату? С одной стороны можно сказать о том, что этот самый срок позволяет точнее оценить доходность, на которую рассчитывает инвестор при вложении средств в долевой инструмент под названием ЗПИФ, то есть повысить прозрачность и инвестиционную привлекательность, что без сомнений укладывается в государственную стратегию по повышению капитализации фондового рынка. С другой стороны — наличие определенной даты погашения паев ЗПИФ теоретически должно охладить пыл проведения некорректной (завышенной) оценки имущества фондов, а также стать очевидным маяком в окончании деятельности УК. В противном случае может дойти и до судебных споров.