Когда вам не верят: как защитить своё мнение

Когда вам не верят: как защитить своё мнение

 Знакомая ситуация: вы прогнозируете какой-то рыночный показатель, ну например, ставку аренды офиса класса Х в 202Х году, стоимость 1 м2 в ЖК Х в 202Х году, ставку капитализации в 202Х году и так далее. А в ответ прилетает «не будет этого», «рынок к такому не готов», а иногда вообще «не верю в эту инфоц@@@нскую ложь!».

 Не торопитесь мысленно посылать собеседника в пешее эротическое путешествие. Разница между профессионалом и гадалкой заключается в способности показать цепочку рассуждений. Когда вам говорят «не верю», не нужно спорить, нужно убедить.

 Лучшие практики обоснования прогнозов строятся на нескольких техниках, которые превращают частное мнение о будущем в защищаемую позицию.

 Исторический тренд. Срез данных за 3-7 лет + расчеты среднегодового темпа роста/падения, показывают, что ваш прогноз — это продолжение устоявшейся динамики, а не ваша выдумка.

 Разложение на драйверы. Например, рост ставок (неважно каких и где) аренды можно разложить компоненты: инфляция Х%, индексация по типовым договорам Х%, премия за дефицит качественных площадей Х%. Итого рост ХХ% в год становится суммой проверяемых факторов.

 Анализ спроса и предложения. Например, смотрим, сколько новых площадей вводится в локации, какой absorption rate (время, за которое спрос поглощает предложение), какая вакантность (в том числе в динамике.

 Динамика ставок капитализации. Показываете, как менялись cap rates за последние годы, какая связь между доходностью и ценами на активы.

 Ссылки на профессиональные прогнозы. Можно сослаться на меня (я редко ошибаюсь), можно на аналитику SimpleEstate, NF Group, STONE и других уважаемых людей и компаний.

 После того, как вы покажете откуда взялся / как был рассчитан обсуждаемый рыночный показатель, скепсис вашего оппонента смягчиться и сменится с «откуда такая цифра!?» на «обсудим предпосылки».

 Инвестиционные консультанты, инициаторы проектов и прочие проф.участники рынка сталкиваются с недоверием постоянно. Клиент не верит в доходность, партнёр не верит в темпы роста, кредитор не верит в выручку. Задача специалиста — превратить каждый прогноз в многослойную конструкцию, где можно проверить и обосновать (по возможности) любой элемент. Не «по моему опыту будет так», а «вот тренд, вот драйверы, вот внешние источники». Пусть вам не верят на слово, главное, чтобы вы помогли показать и обосновать вашу логику рассуждений.

 Если вы построите систему обоснования вашей позиции, вы сможете выйти на совершенно другой уровень доверия.

 И кстати, приглашаю на программу «Советник Инвестора» в группе осталось  мест: sovetnik.atsogoev.com