Как я заработал 3 млн рублей на покупке участка и строительстве дома

Давно хотел поделиться своей историей, думаю она будет интересна людям, кто мечтает о своем доме и думает что это дорого и сложно. Кстати, регулярно читаю здесь на Смартлабе комментарии или посты, где обсуждают, что свой дом это дорого. Наверно, если это дворец, то дорого. Но если это хороший, современный дом для жизни семьи, в пригороде любого миллионника России, то это гораздо выгоднее любой квартиры в текущей ситуации.

В целом, мой пост подразумевает, что есть (ну или была), реальная возможность приумножить свой капитал, вложив деньги в строительство или недвижимость. Важный момент, что у меня не было этого капитала, то есть я начал с нуля, не имея вообще никаких средств.

Теперь вернемся в 2020 год. Был май, разгар карантина. Я уже тогда жил за городом и платил за ипотеку дома, построенного своими силами еще в 2014 году.  Денег впритык, у нас с супругой 2-е детей. В то же время государство запускает программу льготной ипотеки, чтобы стимулировать строительный сектор. Ставка рефинансирования снижается до минимальных исторических значений. Майские праздники я провожу за компьютером, рассматривая предложения застройщиков на квартиры по минимальным ценам. Планирую брать ипотеку, используя материнский капитал за второго ребенка, как первый взнос. Но из-за декрета супруги и текущей ипотеки, мне не одобряют новую. Это только через пару лет начали давать траншевые ипотеки по 5-10 штук на человека без первого взноса. Именно тогда появились истории успешных ипотечных инвесторов. 

Вопрос применения материнского капитала откладывается до осени. С лета постепенно выходим с удаленки в офис, в сентябре начинается активная деловая жизнь. Несмотря на карантин и вездесущие маски (все помнят, что нужно было надеть маску, чтобы рассчитаться на кассе в магазине?) деловая активность растет небывалыми темпами. Низкая ставка по кредитам, дефицит  и инфляция делали свое дело. Студия в 25 м2, которая в мае 2020 года стоила 1399 тыс.руб., в октябре 2020 уже стоила 2599 тыс. руб. Но и за эти деньги их уже не было, а была очередь. Поэтому нужно было принимать решение быстро. В тот момент оставались еще земельные участки, которые не так сильно выросли в цене и в преддверии зимы не пользовались ажиотажным спросом. Поэтому я прошу отца взять потребительский кредит (мне то кредиты не дают из-за текущей ипотеки) по ставке 11,9% годовых на сумму 1,1 млн рублей для покупки участка. Правда еще не оформленного, а лишь по предварительному договору покупки, но у надежного земельного девелопера. Таким образом в ноябре мы покупаем участок 8 соток в пригороде, в очень хорошем месте за 1,1 млн руб. В надежде, что уже весной на него полностью оформят документы и можно будет начать строительство.

По факту оформление документов затягивается до сентября 2022 года. И это уже была совершенно другая реальность. В 2021 году я получаю материнский капитал наличными. Да так можно, если построен дом собственными силами, в котором я живу. А ребенку исполнилось три года. Эти средства я вкладываю в фондовый рынок. Если кто не помнит, то в 2021 он хорошо рос. В совокупности с моим накоплениям в октябре 2021 года у меня было на счете около 1 млн рублей. Половина была в акциях, а половина в облигациях. На тот момент казалось надежным вариантом. В декабре 2021 начинаются военные маневры в Беларуси и на границе Украины и рынок начинает активно сползать вниз. Но я ничего не продаю, ведь по телевизору говорят, что мы за мирное решение вопроса… Наступает 2022 год, за ним 18-21 февраля, когда тревожные падения просто не дают сработать стопам. А уже после выходного 23 февраля счет делится на два и замораживается из-за АДР и общей остановки торгов. После открытия торгов в марте и резкого отскока, я также ничего не продаю, опять же в надежде на мирное решение вопроса. Но этот рыжий британец, будь он неладен (хотя нет, даже, пусть горит он в аду) не дает завершится конфликту, а с ним продолжается падение нашего рынка с заблокированными активами.

Это было отступление про фондовый рынок, а в реальной экономике жизнь не останавливалась. В 2021 году была невероятная инфляция в строительных материалах. Если в 2020 году производители сидели и смотрели, как застройщики поднимают цены на квартиры, то начиная с января 2021 года цены на стройматериалы начали бить рекорды. Для примера в мае 2020 года газобетонный блок стоил около 2200 рублей за метр кубический, то в январе 2022 года он стоит уже около 9000 рублей за метр3. При том, что зимой эти блоки всегда дешевели процентов на 30%. И это было до начала СВО. К слову, в августе 2022 он уже снизился в цене до 3600 рублей за метр кубический. 

Важный момент, что в феврале 2022 года я закрываю ипотеку, которую платил 10 лет. И в августе 2022 года, имея на счету около 400 тысяч рублей мы наконец получаем документы на участок. Раз изначально участок был куплен на отца, то я у него его «покупаю» участок и оформляю кредит на строительство дома собственными силами, когда средства выдаются разом на всё строительство (Это уже в следующие года такие кредиты начали выдавать траншами). Сумма кредита была 1,7 млн рублей. Сразу же гашу этот кредит на 450 тысяч средствами за третьего ребенка, который родился у нас в 2021 год. Таким образом у меня получается около 1 млн потребительского кредита и 1,25 млн ипотечного кредита на строительство. 
Своих средств около 400 тысяч на фондовым рынке. Спасибо Сберу, что к тому времени они разблокировали АДР и перевели их в КИТ, поэтому можно было продать в любой момент, но мои надежды на рост и знание размера убытков не давали мне это сделать. Также на вкладе были 1,7 млн, которые выдал банк на строительство собственного дома. Напомню, что по плану это уже был второй дом, который я собирался строить, чтобы приумножить свой капитал. В следующей серии я расскажу, как я его строил и что из этого получилось....

На самом деле напишу всё одним постом). Сейчас главное успеть до 23,59, чтобы иметь возможность заявиться на 20 тысяч рублей от Тимофея. Вообще, конечно, он мне импонирует. Несмотря на его, иногда, не понимание реальной жизни российской глубинки, он декларирует реально позитивные и правильные вещи. Конечно, наверно, это гораздо легче делать, обладая хорошим капиталом и отсутствием рутинных обязанностей в реальной жизни. Но я вот не знаю, как имея трех дочерей 4-х, 7-ми и 10-ти лет, каждый день читать по 20-30 страниц....)))

Но вернемся к дому. Время поджимает, а я еще не написал, как его строил. Поэтому буду сокращать)
После получения денег на строительство и оформления всех документов в августе 2022 года, я начинаю строить фундамент дома, чтобы зимой купить кладочные материалы, а ранней весной начать строить. Зимой материалы дешевле, а после начала мобилизации в сентябре 2022 года они еще упали в цене.  На участке я заливаю фундамент под дом. Использую двух рабочих, а сам занимаюсь закупом материалов, контролем процесса строительства и соблюдением проекта. Важный момент, что дом всегда строить следует только по проекту. Первый дом у меня без проекта и это реально очень большая проблема. В общем фундамент по дом из блоков у меня выходит в сумму 900 тысяч рублей. Детально расписывать я не буду, хотя у меня есть подробная смета. 


В декабре 2022 я покупаю блоки и облицовочный кирпич для дома. Всё это вышло на сумму 360 тысяч рублей. Я использовал керамзитоблки. В нашем регионе они более популярны, чем газобетонные. Я покупал блок шириной 290 мм по цене 60 рублей за штуку. Летом 2023 они уже стоили по цене 120 рублей за штуку, а на пике льготной ипотеки  в мае 2024 года цена была 250 рублей за штуку. Также зимой нахожу бригаду для кладки. Договариваемся о цене 500 тысяч рублей за кладку из блоков, утепление каменной ваты, кладку полуторного облицовочного кирпича и заливку армопояса. К слову сказать, напротив моего дома строила фирма по льготной семейной ипотеке примерно такой же дом и строители были из одной деревни. Цена за работы была для строителей такая же. А вот для покупателя того дома цена в смете была в два раза выше… В целом я на материалах дома не экономил, т.к. изначально делал дом таким, в который бы сам хотел переехать и жить. Первый мой дом деревянный на ленточном фундаменте, а здесь я делал каменный дом из керамического облицовочного кирпича, на плитном фундаменте. Естественно после возведения стен и всех накладных расходов все мои средства закончились. Весной 2023 года даже пришлось продать все акции и облигации и вложить в строительство. 
Но нужно было еще закончить крышу и поставить окна. Про инженерные сети, штукатурку и отделку «вайт бокс» я уже не думал. Кредиты были еще не самые дорогие, а давали весной 2023 их на удивление легко, поэтому я беру потребительский кредит на 1,5 млн на кровлю дома. Делаю мягкую черепицу (нанимаю рабочих из среднеазиатских республик), ставлю хорошие окна и красивую входную дверь. Очень много вещей делаю своими руками, чтобы сэкономить средства: утепляю кровлю, готовлю оконные проемы для установки окон, обрабатываю дерево антисептиком. А самое важное это регулярный контроль за строителями. Они делают быстро и не для себя, поэтому упора на качество нет. 


В мае 2023 года дом готов. Площадь по проекту 104 м2, в доме три спальни и кухня-гостиная с двумя сан.узлами. Осталось заказать окна -  их пришлось ждать около месяца, т.к. начался реальный ажиотаж в строительстве и цены пошли вверх даже резче, чем это было в 2021 году.

После установки окон и входной двери нужно было принять решение, что делать с этим домом. Потому что есть: Потребительский кредит на сумму 1 млн рублей, Кредит на строительство на сумму 1,2 млн рублей и еще один потребительский кредит на 1,5 млн рублей.

Итого 3,7 млн долгов. Рыночная цена дома в той стадии готовности, что была, по моему мнению 8 млн рублей.
Летом путем долгих обсуждений с женой, стоит ли переезжать из деревянного дома в каменный, но терять в размере участка и находится чуть дальше от города, но ближе к родителям, принимаем тяжелое решение продать дом, а самим остаться в деревянном. Выставляем на продажу за 8 млн, но покупателей нет. Потому что ставка начала расти, а все, кто хочет купить дом, идут к застройщикам и покупают подряды по льготной ипотеке. Это отдельная история, как на этом рынке обогатились мелкие застройщики и риэлторы. Как очень поверхностно люди относятся в важным деталям и какого качества дома строят на продажу. Но нам повезло и весной 2024 года мы продаем дом хорошей семье за 7,2 млн рублей.  Важный момент, что в тот момент цена участков настолько сильно взлетела, что мы выгоднее было ничего не делать и продать пустой участок. Я бы заработал даже больше, наверно.
Получив средства я закрываю не (потреб на 1,5 млн я не закрыл, а зря) все долги, а на остатки покупаю участок и беру еще одну льготную ипотеку на строительство дома. Тороплюсь потому что с июля 2024 льготная ипотека для всех закрывается, а на строительство своими силами тем более. Больше именно льготной такой нет. 

Как я строил новый, уже третий по счету дом и чем это закончилось это уже отдельная история. Она еще не закончилась.
Но весь этот текст я написал не только для того, чтобы поделиться опытом, но и для того, чтобы получить 20 тысяч от Тимофея. Потому что те деньги, что я получил с продажи дома, я хранил на вкладах в 2024 году, пока они не пошли в строительство, а в 2025 году мне пришел налог на 25 тысяч рублей, который нужно оплатить до 2 декабря. Поэтому неравнодушных прошу поддержать. Каналов телеграмм у меня нет, рекламировать мне нечего. Все средства пойдут на благо нашей семьи.
В конце получилось скомкано, но времени редактировать уже нет, надо успеть опубликовать во время, отведенное Тимофеем.