Инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен по данным Домклик. Текущие цены и предложение квартир в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

Башкирия по прежнему в зеленых лидерах, а Челябинск удивляет мощной волатильностью. Что-то там не так. В целом по России ценники просели на -1.2%. Думаю, через неделю красного будет еще больше.

Остальные цифры, графики, картинки и комментарии — здесь 👈


--------------------

Свежак — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай введения санкций)

Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок.

Первичный рынок:

— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;

— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;

— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;

— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;

— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.

Почему растут цены на недвижимость?

Причина в том, что между покупателем и продавцом появился еще один посредник, в дополнение к риелторам, это банк! Если риелтор брал 3% от сделки, то банк берет все 100% по переплате в ипотеке.

Без банка люди уже не могут купить недвижимость (как и автомобиль), и банк является причиной этой невозможности, потому что ипотека разгоняет цены. Чем ниже процент по ипотеке, тем выше стоимость квадрата. У нас в Краснодаре это привело к тому, что захудалые квартиры стоят дороже, чем дома с земельными участками!

Моя позиция по кредитам состоит в том, что не нужно их давать налево и направо. Посудите сами, с одной стороны, у нас есть пенсионная система, которая создана по причине того, что государство считает, что люди — существа в крайней степени неразумные, и они не могут сами в течение жизни отложить себе на пенсию. Поэтому их заставляют делать отчисления на старость. С другой стороны, это же самое государство разрешает этим же существам неразумным голосовать на выборах! И брать кредиты на потребление. Где логика?

Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

Как сохранить капитал во время растущей инфляции? Какие существуют альтернативы акциям и облигациям? В Tinkoff Private решили обсудить эти темы с клиентами во время бизнес-завтрака «Деньги в турбулентное время». Кратко пересказываем самое интересное.

Идея №1. Золото

Кирилл Комаров, руководитель департамента инвестиционной аналитики Тинькофф Инвестиций:
— Что означает геополитическая напряженность в глобальном контексте? Это санкции, нарушение цепочек поставок сырьевых товаров и рост цен фактически по всему миру. Все это оказывает настолько сильное давление на инфляцию, что мировые регуляторы, скорее всего, с ним не справятся. ФРС США и центробанки других стран вынуждены повышать ставки и сворачивать программу количественного смягчения, но при этом их основная задача — сделать это плавно и не допустить рецессии. К сожалению, история показывает, что при таких уровнях инфляции ФРС США еще не удавалось успешно решить такую задачу. Вероятность рецессии в экономике США и других стран оценивается сейчас довольно высоко, а золото — это один из лучших активов для защиты портфеля на случай экономических кризисов. Поэтому мы включили его в нашу стратегию «Что делать с рублем».

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен по данным Домклик. Текущие цены и предложение квартир в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

По итогу Апреля, Москва с областью завалились на -2.5%. Питер ушел вниз на 4%.

 
Сразу прошу прощения, но на смартлабе я не могу полноценно вести личный блог по причине регулярных (уже 9) санкций со стороны Мартынова, принуждающего меня писать ровно то, что выгодно ему. Мне нужно больше свободы. А смартлаб стал концлагерем с великим начальником. Меня это пугает))

--------------------

Оригинал статьи — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай введения санкций)

Настроения строителей падают четвертый месяц подряд, поскольку рост ставок подталкивает жилье к «точке перегиба»

В ответ на https://smart-lab.ru/blog/796362.php

Я коренной москвич и я считаю, что за последние 20 лет Москва стала значительно хуже, причём особенно этот тренд проявился при мэре Похорошелла.

1. В моей молодости Москва была городом людей. Сейчас это город цифровых зомби. Просто спуститесь в метро и тогда Вы увидите, что 9 человек из 10 тупо пялятся в свои смартфоны. Людям ничего не интересно – ни работать, ни учиться, ни трахаться. Именно поэтому у всех такие кислые рожи. Цифровая среда высасывает из них всю жизненную энергию.

2. В Москве элементарно некуда выйти. Когда-то она была тусовочной столицей Европы. Здесь действительно царила свобода, а мероприятия проводились буквально на любой вкус. Вместе с этим, что разумеется, Москва претендовала и на статус столицы моды и стиля. Сейчас же любое мероприятие это не более чем дополнение к цифровой жвачке, а девушки одеваются так, как будто у них элементарно нет денег на нормальную обувь.

3. В Москве стало невозможно просто гулять. Немного расслабился и на тебя уже наехал очередной лисаперд или самокат. Скорее всего, корпоративный, потому что любители всё-таки предпочитают такие места, где от катания можно получить удовольствие, а не конфликт. Тротуары с их плиткой и съездами для инвалидов сделаны так, чтобы с них падать, а реагенты зимой рассыпаются так, чтобы уничтожить деревья и ваши ботинки, а вовсе не лёд.

Цены на недвижимость ушли в небеса.
Почитал топик товарища под ником 100 баксов, где он удивляется с чего такой рост цен на порталах объявлений.


Действительно, за последний месяц цены на отдельные объекты выросли в разы.

Например, вот на этот шедевр местного творчества на фоне ажиотажного спроса цена достигла 150 тыс за квадрат  izhevsk.cian.ru/sale/suburban/267093719/

Продает крупное риэлтерское агентство, так что цена по рынку.



Описание 1 этажный дом угловой подходит под коммерцию. соседняя улица кирпичная (объездная ул.Азина ) Газ на участке проходит, за газовую трубу проходящую по участку оплачено, документы имеются. Огромным плюсом является то что есть газ. Конечно же и электроснабжение в самом доме и по участку. Центральная водоснабжение проведено и канализация, хочется по этому моменту особенно заострить внимание. Дело в том что большинство покупателей, а это почти все, хотят в своем

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как не потерять деньги с продажи квартиры?
Решил избавиться от лишней квартиры. Вопрос: как сберечь денежки, есть схемы выхода в валютный кеш или товаром закупиться каким..?
Акции не предлогать, эта мертвячина еще не созрела. ))

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Многие (лохи и нищеброды в основном) наивно полагают, что вот было бы у них хотя бы лямов 10(±3) рублей, купили бы они хату в нерезиновске и загребали бы бабло лопатой за счёт понаехавших в неё голодранцев и лохов таких же по сути, наивно полагающих, что они сюда понаедут со своим образованием, полученным в неком учебном заведении в своём родном мухосранске, которое не котируется не то, что нигде за рубежом в развитых экономиках, но и даже в столицах и мегаполисах эРэФии.

А теперь реальность:

Никто вам с Вашим образованием мухосранска, сомнительными навыками, знаниями, умениями и опытом работы не по специальности в нашем «нерезиновске» платить хотя бы 100-150к рублей не будет с очень высокой долей вероятности, хоть Вы обосритесь и на руках придите на собеседование за полчаса.

Индекс hh.ru по Москве говорит потому что о том даже по состоянию на сегодняшний день и за последний квартал о том, что, конечно, зарплата в Москве предлагаемая средняя выросла аж до целых 74к рублей, а люди хотят (непонятно с чего вдруг — видимо за сидение в соц.сетях с чаепитием в рабочее время вместо работы) целых 78к рублей в среднем, то на эту самую зарплату претендует в среднем 7 человек на место уже, а в ближайшие 1-2 года, думаю, что будет и больше претендовать, так что халява кончилась. При этом по этому же самому индексу число вакансий УМЕНЬШИЛОСЬ на 23% за месяц, несмотря на рост за последний год всего на 7% — и это не финальные цифры, за которые догадайтесь сами, кому следует сказать большое спасибо (это я о людях, которые прикрывают свои неспособности управлять нормально экономикой за наши налоги то пандемией, то ВСО, то санкциями коллективного Запада, то придумают ещё что-то в очередной раз для отвода глаз населения через средства массовой пропаганды информации).

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен по данным Домклик. Текущие цены и предложение квартир в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

Рост цен в Башкирии опережает Россию почти в 8 раз, а Питер падает сильнее Челябинска. Чудеса какие-то.