Инвестиции в недвижимость

Последние месяцы российский рынок штормит, несмотря на отличные финансовые результаты. Удар по рынкам пришелся с двух сторон — с одной стороны геополитическая напряженность вынуждает многих участников снижать риск и продавать акции, а с другой — резкий подъем ставки ЦБ на каждом заседании бьет по облигационному рынку и дивидендным бумагам, снижая их потенциал в DCF моделях аналитиков. Недвижимость обычно реагирует на более долгосрочные события, чем новостная повестка текущего часа.

Арендная недвижимость в моем личном портфеле призвана смягчить волатильность и стабилизировать денежный поток, что актуально, когда речь идет о жизни на доходы от инвестиционного портфеля.

Коротко пробегусь по актуальным ЗПИФ и как они вели себя в дни максимальной волатильности и маржинколов у многих участников рынка, когда многим приходилось продавать все что можно, чтобы удержать уровень маржи и избежать принудительной ликвидации позиций.

Для примера возьму 18 января — волна маржинколов была в основную сессию (14 декабря была в утреннюю, когда ЗПИФн не торгуются).

В спальных районах прибавка составила почти три тысячи рублей: с 203 898 за «квадрат» в декабре 2021 года до 206 845 рублей – в январе 2021-го. Плюс 1,4% за месяц. В среднем по области стоимость квадратного метра поднялась на полторы тысячи рублей, текущий уровень – 133 295. На тысячу дороже стоит будущее жилье во Всеволожском района, где собраны две трети областных ЖК: 56 из 83.

Резких скачков в начале года не случилось. В Москве аналитики влиятельного портала IRN.ru предсказывают как минимум стагнацию первичного рынка после очередного повышения ключевой ставки ЦБ РФ. (Очередное заседание совета директоров банка – 11 февраля.) По мнению экспертов, подорожание ипотеки приведет к оттоку клиентов и сокращению объема сделок. В некоторых прогнозах звучат предположения о возможном спаде средних цен на 5–10%. Скорее мы увидим «парад скидок» и расцвет разнообразных «совместных программ» с банками, а в таких программах цены предложения обычно выше.

В январе продажи новостроек обычно показывают самые низкие значения за год, но в 2022 году затишье на рынке оказалось не таким уж и «тихим»: количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) хотя и снизилось относительно декабря, но оказалось рекордным для первого месяца зимы, рассказали опрошенные участники рынка. 

В январе 2022 года в Московском регионе заключили 12 300 ДДУ на квартиры — это рекорд для января, подсчитал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. Ни в один предыдущий год таких высоких значений в январе не было, подчеркивает он. По данным Росреестра за январь 2021 года в Москве зарегистрированы 5257 ДДУ на квартиры, в январе  2020 года — 4950 договоров. 

Сервис Dataflat.ru приводит схожие данные: 12 468 ДДУ заключено в Московском регионе, из них 5214 ДДУ в «старой» Москве, 1886 ДДУ в Новой Москве и 5368 ДДУ в Подмосковье. 

Хотя резкий рост цен в основном произошел в последние полтора года, волна переезда людей началась несколько раньше. В период с 2018 по 2021 год в округе Пешт было почти на 48 000 жителей больше, в то время как население в Будапеште сократилось почти на 26 000 человек.

Следствием этого является то, что спрос на дома и квартиры также приводит к росту цен, и темпы роста поражают: средняя цена подержанной жилой недвижимости в Будапештской агломерации выросла до 49,5 млн. форинтов (почти 140 000 евро) в первом-третьем квартале 2021 года, что на 32% выше, чем в 2020 году. 

Московская биржа 31 января начала торги фьючерсом на индекс московской недвижимости, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок.

Новый инструмент позволит самому широкому кругу клиентов, в том числе откладывающим на первоначальный взнос по ипотеке, инвестировать в рынок московской недвижимости с небольшим капиталом.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен по данным Домклик. Текущая ситуация в самых живых регионах России выглядит так:

Цены в Татарстане демонстрируют сильную волатильность. Инвесторам рекомендую уменьшить плечи и отодвинуть стопы подальше))

Цены на первичное жилье по России за 2021 год выросли в среднем на 20%. Льготная ипотека продолжает быть основным фактором роста спроса на недвижимость. Однако, повышение ставок по ипотеке и повышенное предложение новостроек будут факторами к снижению этого спроса и стагнации цен (текущая коррекция составляет 2,4% с пиковых значений сентября). В этом посте мы рассмотрим: 

• динамику и объем рынка ипотечных кредитов;
• что сейчас происходит со ипотечными ставками;
• наши ожидания по будущим ценам недвижимости.

ИПОТЕЧНО-ЖИЛИЩНЫЕ КРЕДИТЫ И ЛЬГОТНАЯ ПРОГРАММА

Снижение цен на первичное жилье может поддерживать стабильный спрос на фоне продления программы льготной ипотеки. Однако, повышение ставок по ипотеке в связи с ростом ключевой ставки и повышенным предложением новостроек будут факторами к снижению этого спроса, поэтому мы продолжаем закладывать сниженный рост выданных ИЖК на 2022 год. За январь объем выданных ипотечных кредитов вырос до 641,3 млрд руб., увеличившись на 14,5% г/г.

• В августе 2021 года председатель правительства М. Мишустин объявил, что льготная программа продолжится до 2023 года, продлив срок еще на полгода. Теперь жилье в новостройках можно приобрести за ставку до 7,5% годовых. В начале программы жилье можно было приобрести за ставку до 6,5%. Другим существенным изменением является объем выдаваемой ипотеки: теперь он составляет не более 3,0 млн руб. для всех регионов России, в то время как прошлая программа предполагала <12,0 млн руб. для Москвы, СПБ и их регионов; и <6,0 млн руб. для остальных регионов РФ.
• Москва и Санкт-Петербург являлись основными источниками спроса на льготную программу и с учетом цен на недвижимость в Москве и северной столице, новые изменения в программе могут снизить объем выдаваемых кредитов в последующих периодах, но падающий уровень цен будет поддержкой к стабильному спросу.

Что происходит с недвижимостью?

Друг брал квартиру в Краснодаре за 4 миллиона теперь она стоит почти 12 миллионов. При этом цены на дома держатся на прежнем уровне.

Приветствуем, коллеги!

Отметим важные события, которые имеют место на рынке недвижимости с самого начала года, а именно: банковские ставки по ипотеке растут из-за роста ключевой ставки, а количество сделок не только не уменьшается, но и даже увеличивается. По данным Центробанка, если в начале 2021-го года ипотеку выдавали в среднем под 7,36% годовых, то уже в конце прошлого года средневзвешенная ставка была 7,81% годовых, а в конце января текущего года ставка в среднем подобралась уже к 9%. На начало февраля почти все крупнейшие российские розничные банки отметились очередным ростом ипотечных процентов.

Средний ежемесячный платёж по новым ипотекам, выданным в 2021 году, по сравнению с предыдущим годом вырос: по кредитам на квартиры вторичного рынка на 31%, а для кредитов на новостройки на 57%. Но темпы ипотечного кредитования продолжают расти: только в январе текущего года выдачу российскими банками новых ипотечных кредитов на сумму свыше 320 млрд. рублей, что превышает прошлогодний показатель почти на 25%.

По телевизору было немало сюжетов про то, что в США есть частные тюрьмы с подробным описанием всех минусов этого предприятия, давайте посмотрим экономическую сторону этих исправительных (?) заведений

Тюремные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) отличаются от большинства своих коллег — типичный REIT владеет коммерческой недвижимостью, которую он сдает в аренду коммерческим организациям, клиентами же тюремных REIT являются государственные организацийи

Что входит в портфель тюремного REIT (с процентом операционной прибыли по данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (Nareit):

— исправительные учреждения и места содержания под стражей, так называемая продажа с обратной арендой (85%)

— центры социальной реабилитации заключенных (10%)

— услуги доставки заключенных в тюрьму, электронный мониторинг, например, браслеты на ногу (5%)

Всем привет!

На прошлой неделе мы с супругой потратили один из вечеров в замечательной беседе на тему «своя квартира или аренда». Я думаю здесь наверное вполне понятно кто за какую «коняшку» топил :)

Но давайте обо всем по порядку и в цифрах.

Для того, чтобы наш анализ был максимально приближенным к реальности, я буду производить все расчеты основываясь на стоимости аренды и квадратного метра той локации, в которой мы проживаем в настоящий момент — это Московская область, город Солнечногорск, микрорайон Рекинцо-2 (ссылка на Яндекс.Карты)

FRED в начале февраля добавил индекс стоимости жилья Zillow (США). 

В начале каждого месяца буду публиковать динамику предложений квартир на продажу и в аренду по данным Циана. Скрипт работает — данные собирает — делюсь с вами.

На сегодня динамика предложения жилой недвижимости в Москве выглядит так:

1. При расчете Индекса учитываются данные об ипотечных сделках ПАО Сбербанк, содержащие всю необходимую информацию о стоимости сделки и качественных характеристиках объекта недвижимости, находящиеся в распоряжении ДомКлик, со следующими характеристиками:

• Стоимость объекта недвижимости не должна превышать 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей;

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен квартир по данным Домклик. Текущая ситуация в 16 самых живых регионах России выглядит так:

Ну и о наболевшем, так как я хочу ещё одну квартиру покупать и всё жду хотя бы локального снижения цен — зашла ща на сайт а101, лучше бы не заходила, они опять цены подняли, а спрос такой, что я в офис застройщика в декабре не могла войти, на просмотры очередь огромная.

ГК «А101» объявляет о повышении с 1 февраля 2022 года цен на квартиры в жилых комплексах Группы компаний. Рост цен связан с увеличением спроса на отдельные категории квартир и повышением плановой строительной готовности объектов. В среднем повышение цен составит до 1,8%.

И да, у них тоже с 1 февраля появилась программа субсидированной семейной ипотеки, а че — цены подняли, потом можно программу предложить)

Продать квартиру и вложить в ОФЗ под 9 %

Добрый день Дамы и Господа!

Пишу первый раз, с вопросом к здешней многоуважаемой публике! 

Вообщем хочу перейти сразу к делу, так как все мы деловые и очень важные персоны. Три года назад купил однушку в СПб за 3.8 млн, сегодня по рынку цена на нее около 7-8 млн (сейчас «дворец» без обременний, никаких «ипатек» нет), собсвтенно решил совершить следующий набор действий который должен привести меня к несметным богатсвам и процветанию (возможно и другим дам пищу для размышлений).

Есть возможность взять субсидированную семейную ипотеку под ставку 1.3 % годовых, решил взять квартиру за 11 млн, тогда месячный платеж составит порядка 34 тр в месяц. Продав свою однушку по низу рынка за 7 млн, можно купить ОФЗ под 9% годовых на 20 лет, тогда купонный доход составит порядка 55 тыс руб в месяц, выходит что разница между обязательным платежом и доходом составит порядка 21 тр (минус налоги). Правильно ли я оцениваю риски (то что они довольно низкие), что так стоит сделать и почевать на лаврах?

По сути, получается, получаю обратно свою квартиру (и даже лучше) и + еще постоянный доход от ОФЗ около 20 тр в месяц.

Всем спасибо за Внимание! Критика или не критика приветствуется!

З.Ы. Забыл упомянуть, первоначальный взнос 15% от стоимости.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

MikolaRockfeller, не правильно.
1. Некорректная оценка рисков.
2. Путаете купонный доход и полную доходность облигаций.

Но мысль спреда субсидированной ипотеки и ставки инструментов с низким риском корректная. Просто посмотрите под другими углом. Переформулируйте задачу в область сохранения тела инвестиций с более низкой доходностью на горизонт 20 лет.

Вадим Рахаев, ипотека на 30 лет, ОФЗ таких нет, перекладываться почем?

Дюша Метелкин, ипотека — займ под недвижимость, а не срок. Человек вроде русским языком написал на 20 лет.

Вадим Рахаев, ну прочтите, что человек русским языком написал про 20 лет…

Дюша Метелкин, не указан явно в его посте срок ипотеки. Откуда Вы 30 лет взяли? Указано желание перекинуть платежи на 20-летние ОФЗ. Логично, что срок ипотеки под них подстроен или меньше.

P.S. Прикинул ставку 1.3%, взнос 15% при цене 11 000 000 — он вообще 15 лет рассматривает.

Вадим Рахаев, и как же вы прикинули ставку?
34.000 в месяц на 180 месяцев (15 лет) = 6.120.000
Можно мне тоже такую ипотеку?

Дюша Метелкин, какой Вы душный однако. Прикинул, засомневался — пересчитал на калькуляторе, исправил на 27 лет, воткнул Вам плюсик за внимательность. Но Вы продолжаете строчить.

Вадим Рахаев, там ещё плюс 5 процентов к цене за «субсидию»
🙈

Дюша Метелкин, какой-то схематоз начинается.

Продать квартиру и вложить в ОФЗ под 9 %

Добрый день Дамы и Господа!

Пишу первый раз, с вопросом к здешней многоуважаемой публике! 

Вообщем хочу перейти сразу к делу, так как все мы деловые и очень важные персоны. Три года назад купил однушку в СПб за 3.8 млн, сегодня по рынку цена на нее около 7-8 млн (сейчас «дворец» без обременний, никаких «ипатек» нет), собсвтенно решил совершить следующий набор действий который должен привести меня к несметным богатсвам и процветанию (возможно и другим дам пищу для размышлений).

Есть возможность взять субсидированную семейную ипотеку под ставку 1.3 % годовых, решил взять квартиру за 11 млн, тогда месячный платеж составит порядка 34 тр в месяц. Продав свою однушку по низу рынка за 7 млн, можно купить ОФЗ под 9% годовых на 20 лет, тогда купонный доход составит порядка 55 тыс руб в месяц, выходит что разница между обязательным платежом и доходом составит порядка 21 тр (минус налоги). Правильно ли я оцениваю риски (то что они довольно низкие), что так стоит сделать и почевать на лаврах?

По сути, получается, получаю обратно свою квартиру (и даже лучше) и + еще постоянный доход от ОФЗ около 20 тр в месяц.

Всем спасибо за Внимание! Критика или не критика приветствуется!

З.Ы. Забыл упомянуть, первоначальный взнос 15% от стоимости.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

MikolaRockfeller, не правильно.
1. Некорректная оценка рисков.
2. Путаете купонный доход и полную доходность облигаций.

Но мысль спреда субсидированной ипотеки и ставки инструментов с низким риском корректная. Просто посмотрите под другими углом. Переформулируйте задачу в область сохранения тела инвестиций с более низкой доходностью на горизонт 20 лет.

Вадим Рахаев, ипотека на 30 лет, ОФЗ таких нет, перекладываться почем?

Дюша Метелкин, ипотека — займ под недвижимость, а не срок. Человек вроде русским языком написал на 20 лет.

Вадим Рахаев, ну прочтите, что человек русским языком написал про 20 лет…

Дюша Метелкин, не указан явно в его посте срок ипотеки. Откуда Вы 30 лет взяли? Указано желание перекинуть платежи на 20-летние ОФЗ. Логично, что срок ипотеки под них подстроен или меньше.

P.S. Прикинул ставку 1.3%, взнос 15% при цене 11 000 000 — он вообще 15 лет рассматривает.

Вадим Рахаев, и как же вы прикинули ставку?
34.000 в месяц на 180 месяцев (15 лет) = 6.120.000
Можно мне тоже такую ипотеку?

Дюша Метелкин, какой Вы душный однако. Прикинул, засомневался — пересчитал на калькуляторе, исправил на 27 лет, воткнул Вам плюсик за внимательность. Но Вы продолжаете строчить.

Вадим Рахаев, там ещё плюс 5 процентов к цене за «субсидию»
🙈