Инвестиции в недвижимость

«Свыше 9,2 тысячи договоров зарегистрировано за первый месяц текущего года. Это на 5% выше среднего показателя января в 2023-2025 годах (8,8 тысячи ДДУ), а также второй после января 2022 года (10,2 тысячи ДДУ) результат за все годы статистических наблюдений. При этом сделки с квартирами показали уверенный прирост на 13%, а вот сегмент коммерческой недвижимости, который был одним из драйверов спроса на первичке во второй половине прошлого года, наоборот, снизился, но незначительно – менее чем на 500 договоров», – приводятся в сообщении слова главы управления Игоря Майданова.

Национальная ассоциация негосударственных пенсионных фондов (НАПФ) направила в Минфин предложения по улучшению программы долгосрочных сбережений (ПДС), включая возможность использования средств на счетах ПДС для погашения ипотеки с господдержкой. Это позволит гражданам семейных пар использовать накопления для оплаты первоначального взноса или тела долга по ипотеке. Взамен ставка ипотечного кредита должна быть снижена на 50% для участников программы ПДС.

Предложение предполагает двойную выгоду: улучшение жилищных условий для молодых семей и привлечение новых клиентов в ПДС. Однако, как отмечают эксперты, такое решение может усложнить систему и подорвать идею долгосрочности сбережений, так как использование средств на ипотеку через три года участия в программе может противоречить первоначальным принципам ПДС.

Также рассматриваются дополнительные льготы для семей, включая налоговые вычеты и софинансирование от работодателей. Эксперты считают, что несмотря на интересную концепцию, финансовая ситуация большинства граждан не позволяет активно участвовать в сберегательных программах, что ограничивает привлекательность предложений НАПФ.

В Москве начинается сезон аренды квартир. Сколько сейчас стоит жилье, когда лучше брать и как сильно выросли цены — в нашем материале.

Спойлер: цены вырастут, но паниковать не стоит (пока).

1️⃣На рынок долгосрочной аренды Москвы возвращается активность после сезонного затишья в начале года. По данным сервиса Яндекс Аренда, в Москве на рынке долгосрочной аренды за месяц предложение квартир по всем типам комнатности выросло на 9,2%.

1️⃣Чаще всего ищут однушки и двушки. Студиями и трешками почти никто не интересуется. Совокупно они занимают не больше 20% от просмотров на рынке.

1️⃣Средняя стоимость студии в Москве — 73 тысячи рублей. Однушки — 68 тысяч рублей. Медианная ставка двухкомнатных квартир в столице составила 95 тысяч рублей, трехкомнатных — 150 тысяч рублей.

1️⃣Почему такая разница между однушкой и студией? Студии сдаются в новых домах — более дорогих вчерашних новостройках со свежим ремонтом, техникой и мебелью, а однокомнатные — как в старом, так и в новом жилом фонде.

🥊 ЦБ vs застройщики: есть ли в России ипотечный пузырь?

Центральный банк России заметил увеличение числа сделок по продаже недвижимости в рассрочку вместо ипотеки. По мнению регулятора, это может быть рискованной практикой. В ЦБ считают, что рассрочка несет риски как для покупателей, так и для продавцов. 

Фактически, у таких покупателей есть долг, который не отражается в кредитной истории. Это может привести к неправильной оценке их финансовой ситуации и даже к дефолту при получении кредитов.

Также отмечаются непрозрачные условия продажи, ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за недостаточной наполняемости эскроу-счетов.

Некоторые считают, что формируется «пузырь рассрочек», так как их доля в продажах значительно выросла. Например, доля рассрочки сейчас может достигать 60% от всех сделок. В прошлом, девять из десяти покупателей приобретали жилье с помощью ипотеки, но теперь такие сделки составляют лишь 37% на рынке. Рассрочка стала основным инструментом продаж, занимая 44,3% от всех сделок.

«Запуски новых проектов могут существенно снизиться. Если в 2024 году было запущено 48 миллионов квадратных метров жилья, то в этом году показатель может снизиться до 30-35 миллионов квадратных метров. Учитывая, что в среднем между началом строительства и вводом жилья в эксплуатацию проходит 2-3 года, то низкие запуски, которые мы, возможно, увидим в этом году, повлияют на снижение предложения новостроек в 2027 году», - рассказал в интервью РИА Новости руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

«Целесообразно в ближайшее время начинать принимать меры поддержки (девелоперов), чтобы не допустить сползания в кризис предложения, который может начаться, если уровень продаж упадет еще на 30% и более», — подчеркнул он.

Кризис на рынке недвижимости в Китае вступает в новую фазу

Кризис начался, когда Си начал поворачивать Китай в сторону технологически обусловленного экономического роста, одновременно сокращая роль сектора недвижимости. Это побудило Пекин принять жесткие меры против заоблачного кредитного плеча застройщиков и заняться пузырем на рынке жилья. Последовавший за этим крах рынка привел к уничтожению 18 триллионов долларов благосостояния домохозяйств. По данным экономистов, цены на жилье упали примерно на 30% по сравнению с пиком 2021 года. Вклад сектора жилья в экономику сократился примерно с 24% до 19%.

В последнее время набирает ход интересный психологический феномен, которое я красиво назову «безумие, не опирающееся на факты».

Суть его в том, что граждане уверены, что цены на недвижимости растут как на дрожжах. Это стало практически общим местом. Вот один из типичных комментариев в таком духе:

Проблема в том, что данное мнение слишком слабо соотносится с действительностью. Мягко говоря. Точнее сказать, ничего такого не наблюдается.

Я не поленился и полез на сайт, со статистикой по индексу домклик (это самый точный индекс недвижимости по Москве по данным реальных сделок).

Начало февраля 2022 года индекс домклик 264 тыс. за метр.

Текущее значение индекс – 294 тыс. за метр.

Прошло ровно три года!

Дом․рф фиксирует обвал продаж на первичном рынке в январе относительно декабря по всей стране в среднем на 50%.

ТОП-3 аутсайдера:

• Крым — -61%
• Свердловская обл. — -60%
• Краснодарский край — -59%

В Москве продажи снизились на 52%. В Питере на 43%. Республика Саха наоборот увеличила продажи на 63%. Предполагаем, что резкий обвал связан с праздничными днями.Домострой.

Ozon запустил ипотеку.

Пока только на коммерческую недвижимость сроком до 15 лет. Размер кредита — от 1 до 300 млн руб. Оформить кредит могут партнеры компании, юрлица и ИП. Минимальный первоначальный взнос — 20%.

Ozon также проверяет юридическую чистоту объекта и выступает гарантом в расчетах для сторон будущей сделки. Ждем ипотеку на жилую недвижимость.Домострой.

    Такое ощущение, что такие площадки как Озон, Авито, постепенно всосут в себя все денежные виды жизнедеятельности человека.

«Сейчас мы наблюдаем снижение спроса и снижение темпов роста цен на жилье в реальном выражении… Уверен, в ближайшее время какого-то значимого роста цен не произойдет», — предположил Гольдберг.

По данным IBC Real Estate, в России за 2024 год спрос на недвижимость вырос на 31%, и общий объем транзакций достиг 1 149 млрд рублей.

📊 Из них на коммерческую недвижимость приходится:

• Офисная недвижимость – 397 млрд рублей (+177% г/г);

• Складская недвижимость – 264 млрд рублей (+302% г/г);

• Торговая недвижимость – 64 млрд рублей (-81% г/г);

• МФК – 51 млрд рублей;

• Гостиничная недвижимость – 35 млрд рублей (-35% г/г).

🏢 Объемы ввода коммерческой недвижимости в 2024 году в Москве:

• Склады – 1 783 тыс. кв.м;

• Офисы – 567 тыс. кв.м;

• Торговые центры – 123 тыс. кв.м;

• Гостиницы – 0,6 тыс. кв.м.

📝 Прогнозы ввода коммерческой недвижимости в 2025 году в Москве

• Склады – 2 500 тыс. кв.м;

• Офисы – 964 тыс. кв.м;

• Торговые центры – 200 тыс. кв.м;

• Гостиницы – 0,8 тыс. кв.м.

🔑 Ключевые тенденции:

• Защитные свойства активов;

• Продажа активов из портфелей иностранных собственников;

Оформить ипотеку могут как партнеры маркетплейса, так и другие юридические лица и индивидуальные предприниматели, продавцы и владельцы ПВЗ, сотрудничающие с Ozon, смогут сделать это в упрощенном порядке, рассказали в компании.

«Для старта или дальнейшего масштабирования бизнеса часто необходимо приобрести свое помещение или склад, но не всегда есть средства на покупку.

Эксперты предсказывают, что на фоне экономической нестабильности и высоких ставок в России в ближайшие 2-3 года наблюдается снижение темпов строительства жилья. По словам Евгения Панасенко, директора по стратегическим инвестициям группы компаний «АВА», сокращение темпов строительства станет общим трендом для всей страны. В 2025 году существенных изменений в отрасли не ожидается, однако уже в 2026-2027 годах рынок жилья столкнется с дефицитом лотов.

Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риелторов, отметил, что число сделок с жильем в России снизилось на 35%, в то время как предложение выросло на 12%. Это связано с ростом цен за последние четыре года в 2-2,5 раза, что заставило многих покупателей отложить покупку на несколько лет. На юге России нераспроданные площади в новостройках составляют около 60%.

Основным фактором изменений в строительной отрасли является сокращение покупательского спроса, что вынуждает застройщиков сосредотачиваться на распродаже уже строящихся объектов, а не запуске новых проектов. Прогнозируется, что в 2027-2028 годах на фоне уменьшения числа стартов продаж, рынок ощутит дефицит новых лотов.

В 2025 году на фоне падения продаж новостроек в крупных российских городах наблюдается сокращение количества выводимых на рынок объектов. За два месяца число выставленных лотов снизилось на 7%. Крупные девелоперы, пытаясь удержать цены и оптимизировать расходы, сокращают объем нового предложения. Это связано с ростом стоимости кредитов, а также с необходимостью снизить затраты из-за неопределенности в экономике.

За последний месяц на первичном рынке жилья в крупных городах России было зафиксировано сокращение предложения: на 5,8% в Москве и на 7% по данным «Этажей». Несмотря на рост числа выданных разрешений на строительство в 2024 году, девелоперы сдерживают вывод новых объектов, чтобы избежать затоваривания рынка. Это решение также связано с ростом стоимости заёмных средств, что повышает риски для застройщиков.

Примечательно, что несмотря на падение продаж, цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге продолжили расти. В Москве средняя цена выросла на 11% за год, достигая 380,2 тыс. руб. за кв. м. Причиной этого роста является ограниченное предложение и высокие цены на строительные материалы. Эксперты уверены, что крупные застройщики будут продолжать управлять объемами предложения для сохранения комфортных цен.

По прогнозам консалтинговых компаний, в 2025 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России может снизиться на 34–60%, составив 550–600 млрд руб. Основными причинами являются рост ставок по кредитам и дефицит качественных объектов для инвестирования.

Жесткая денежно-кредитная политика и высокие процентные ставки делают классическое заемное финансирование практически невозможным, что ограничивает возможности для сделок. При этом инвесторы продолжают интересоваться качественными объектами, но время на заключение сделок увеличивается из-за поиска альтернативных источников финансирования.

К тому же, иностранные инвесторы, которые ранее формировали значительную долю рынка, уже продали большинство своих активов, а количество иностранных сделок в 2024 году снизилось до 8%. Это также влияет на объем инвестиций.

Частные инвесторы с большими объемами капитала будут играть ключевую роль в поддержке рынка в 2025 году, с акцентом на офисные и складские объекты, где арендные ставки растут.

Банк России зафиксировал рост продаж квартир в рассрочку и обсуждает возможное регулирование этой практики. Главные риски:

• Скрытая долговая нагрузка — задолженность перед застройщиком не учитывается в бюро кредитных историй, что может привести к дефолтам.
• Непрозрачные условия сделок — отсутствие регулирования может привести к скрытым платежам и комиссиям.
• Финансовая устойчивость застройщиков — снижение поступлений на счета эскроу увеличивает кредитные риски девелоперов.

Девелоперы подтверждают резкий рост рассрочек. Доля таких сделок в продажах отдельных компаний достигла 60–70%, тогда как еще недавно не превышала 10–15%. Покупатели надеются перейти с рассрочки на ипотеку при снижении ставок, но эксперты предупреждают, что это может не сработать.

ЦБ готовит меры для учета долговой нагрузки покупателей и прозрачности условий рассрочки, чтобы избежать «пузыря».


Источник: www.rbc.ru/finances/10/02/2025/67a4f5579a79472b422156a5?from=from_main_1