Инвестиции в недвижимость

Аренда квартир в России на начало зимы 2024: рост продолжается?

Вслед за ростом инфляции и ключевой ставки свой взлёт 🚀 продемонстрировала и аренда жилой недвижимости, которая в последнее время ощутимо изменилась в цене. По оценке экспертов за 3-й квартал 2024 года стоимость аренды увеличилась на 17%! 🤯

Почему же дорожает аренда квартир?

1️⃣ Льготная ипотека отменена.

2️⃣ IT-ипотеку исключили из Москвы и Санкт-Петербурга.

3️⃣ Остановлена выдача лимитов по семейной ипотеке.

4️⃣ Обычная ипотека сейчас взлетела до космических 30% годовых!!!

5️⃣ Большой спрос на аренду сформировал ситуацию, когда сами собственники жилья взвинчивают цены так, чтобы выбрать наиболее платёжеспособных клиентов.

📌 Учитывая вышеуказанные причины, а также возможное повышение ключевой ставки в декабре, вероятно, что и аренда жилья, к сожалению, продолжит расти!

Мой telegram-канал.

👉 Остаётся надеяться на возможные законодательные меры, которые позволят сдержать рост для такого важного и значимого сектора как аренда жилой недвижимости. 

На пенсию в 32 и инвестиции в зарубежную недвижимость.

Пост про агрессивное инвестирование в зарубежную недвижимость Грузии, а конкретно в Батуми и окрестности. Это мой личный опыт. И немного через призму FIRE.

О себе

В анамнезе:

• С 2008 в индустрии фондового рынка. Тогда же начал баловаться спекуляциями, где-то в 2010 закончил полным разочарованием, посмотрев как изнутри устроен трейдинг в фирме одного знаменитого таксиста.
• Экономическое образование и профилирование на инвестициях
• Карьера на стыке IT и глобальных рынков. Большую часть времени rocket science в рисках банка.
• С 2014 агрессивное накопление и инвестирование. Небольшой стартовый капитал от квартиры в регионе, вся свободная (почти вся) часть зарплаты, все бонусы, потребкредиты под дивидендные истории. («Нет ничего более беспомощного, безответственного и испорченного, чем потребкредиты на покупку акций. Я знал, что рано или поздно мы перейдем и на эту дрянь.»). 

Первоначальный капитал и рост

В новых домах 60% квартир не нашли покупателя.

В октябре в Москве продажи упали на 46% к предыдущему году, в Петербурге — на 51%.

ситуация выглядит так, что первичный рынок перекуплен и существенное падение цен — вопрос времени, заявил министр строительства РФ Ирек Файзуллин.

В Ростовской области на неопределенный срок приостановлено оформление разрешений на строительство многоквартирных жилых зданий. Об этом стало известно из заявления временно исполняющего обязанности губернатора Юрия Слюсаря 30 ноября.

На территории региона запрет на выдачу разрешений начнет действовать с 1 декабря.

По словам врио губернатора, строить многоэтажки без обеспечения социальной инфраструктурой, такой как детские сады, школы и больницы, недопустимо.

rostov.mk.ru/social/2024/11/30/v-rostovskoy-oblasti-priostanovyat-stroitelstvo-mnogoetazhek.html

Самые дорогие здания Москвы этого года.

Самым дорогим коммерческим зданием столицы стала торговая галерея Seasons на Охотном Ряду. Кадастровая стоимость оценена в 63,7 млрд руб., пишет (https://rbcrealty.ru/news/67470f7f9a79479e73b9eddc) РБК со ссылкой на Consul Group. Площадь объекта — 171,1 тыс. кв. м.

На втором месте оказался комплекс небоскребов в Москва-Сити — «Башня Федерация (58,9 млрд руб.). Третье место занял торговый центр „Афимолл“ также в Москва-Сити. Его кадастровая стоимость составила 57 млрд руб.

На четвертом месте — Moscow Towers (53 млрд руб.). Пятерку замыкает торгово-развлекательный центр „Авиапарк“ на Ходынском поле с кадастровой стоимостью 34,7 млрд руб.

Аналитики «Яков и партнеры» прогнозируют, что 2025 год станет самым сложным для российской строительной отрасли. Согласно пессимистичному сценарию, продажи жилья в новостройках сократятся на 29%, до 4,9 трлн руб., что связано с высокими ставками ЦБ (21%) и завершением льготной ипотеки. Базовый сценарий предполагает снижение на 19% (5,3 трлн руб.), а оптимистичный — всего на 3% (6,1 трлн руб.), однако его реализация маловероятна.

Основные факторы, влияющие на рынок:

• завершение массовой льготной ипотеки;
• введение новых ипотечных стандартов с января 2025 года;
• рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов и оплаты труда;
• дефицит кадров, усугубляющийся миграционными ограничениями.

Прогнозы на последующие годы показывают постепенное восстановление рынка. В пессимистичном сценарии в 2026 году объем сделок составит 5,6 трлн руб. (+15%), в 2027 году — 6,6 трлн руб. (+18%).


Источник: www.kommersant.ru/doc/7330276?from=top_main_3

Рынок ипотеки в России в 2025 году столкнется с серьезным падением, по прогнозам Frank RG, банки выдадут 1,2–1,3 млн кредитов на сумму около 4 трлн руб., что станет минимальным показателем с 2019 года. Это снижение на 17% по сравнению с 2024 годом, когда ожидается 4,8 трлн руб. ипотечных кредитов.

Причины падения — высокая ключевая ставка (21%) и новые меры регулирования, такие как ограничение полной стоимости кредита (ПСК) и обязательные эскроу-счета для индивидуального жилищного строительства. После рекордов 2023 года, когда выдано 7,9 трлн руб., и масштабных льготных программ, рынок ипотеки с 2024 года переживает обвал. В 2025 году прогнозируются выдачи на уровне 3,5–4 трлн руб., с возможным увеличением в случае появления новых госпрограмм.

Средняя ставка по ипотечным кредитам превысила 28%, а ПСК в некоторых банках достигает 35%. Высокие ставки и рост цен на жилье делают ипотеку малодоступной, что сдерживает спрос. Ожидается, что в 2025 году ставки будут высокими, а снижение ключевой ставки может начаться лишь в середине года, что повлияет на стоимость ипотечных кредитов и объем выдачи.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел сентябрь–октябрь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. Ну и пока ставки заградительные, посмотрим, кто чемпион по росту за последние 3 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

🏗 Новостройки в России подешевеют в несколько раз, предсказал министр строительства Ирек Файзуллин. Застройщики уже снижают цены и продолжат это делать дальше, так как не могут продать 60% квартир, объяснил министр.


Вот это уже деловой разговор. Не знаю конечно, сколько у министра Файзуллина подразумевается под «несколько», но если верить исследованиям, то это где-то в интервале от 2 до 4.

Вы знаете, если квартиры у нас в Калининграде упадут в 4 раза, то я наверное возьму ещё 4 небольших.
Но в такое не очень то удешевление не очень то верится.
Точнее не очень хочется думать о тех событиях, которые приведут к такому удешевлению...

И даже в падение цен на новостройки в 2 раза, мне сейчас поверить весьма затруднительно (хотя я и прекрасно понимаю, что цены были разогнаны преимущественно льготными ставками по ипотеке).

Пока мне проще поверить в тот вариант, что цены на недвижимость просто перестают расти, может быть совсем немного скорректируются (но явно не в разы). Высокая инфляция будет разъедает их стоимость, зарплаты расти, подтягиваясь к военным, и в целом рынок, вкупе с когда-то снизившейся ставкой снова придет в равновесие.

Дада, пацаны, я тот самый инвестор в бетон, над которым ржали все эти годы на сайте смартлаба с моей доходностью 6%.

не понимаю радостных визгов, когда акционеры, обновившие максимальные лои по многим акциям, радуются, что депозитчики за год остались при своих деньгах)) моя любимая пословица: у нас в стране ничего не поменяется, пока у соседа главная печаль не то, что его корова сдоха, а что соседская жива ))
как однажды говорит шляпа — иногда важно не заработать, а хотя бы сохранить капитал, и здесь я с ним соглашусь.
инвесторы в бетон по итогу спят спокойно. депозитчики остались при своих. Инвесторы в замещайки выбирают новый авто на новый год. Инвесторы в акции выходят в окно… увы. хотя — пока не продал, убыток не считается. 

Я думаю мой прогноз по поводу девальвации до уровня 120 оправдается
Тем самым может будет мини паника, люди побегут снимать депозиты ( тем самым теряя % по вкладу ), и садиться в баксы по оверпрайсу
Затем включится эля и обратно прокатит на 100 по баксу, высадив пассажиров. В итоге, это поможет частично сдуть пузырь вкладов

• Объем продаж на первичном рынке вслед за сокращением господдержки ипотеки ожидаемо снизился – до ~2 млн м2 среднемесячно в 3к24 с 2,5 млн м2 в 1п24, – о чем также говорит уменьшение поступлений средств на счета эскроу
• Доля реализованного жилья в строящихся проектах с эскроу достигла максимума в июле (34,5% во всех заявленных проектах и 43,3% в проектах с открытыми продажами), но к концу 3к24 немного снизилась (33,2 и 42,5% соответственно против 33,0 и 42,4% на конец 2к24). Такой локальный пик связан с тем, что в начале июля еще выдавалась «Льготная ипотека», а затем спрос снизился.
• Доля реализованного жилья в завершенных проектах, хотя и снизилась на 0,3 п.п., до 74,8%, оставалась высокой за счет активных продаж в предыдущие периоды.
• Динамика доли реализованного жилья по регионам схожа со средней: в 55 регионах (на которые приходится 78% площади строящихся МКД) она выросла или не изменилась, а в оставшихся в целом незначительно снизилась.

По данным Минфина, на следующий год он будет увеличен на ₽2,4 трлн

При этом на этот год неиспользованный банками лимит составляет ₽390 млрд.

🚀Новость умеренно позитивна для всей отрасли. Мера поддержит доступность программы для семей, а это, в свою очередь, поддержит застройщиков. 

Семейная ипотека прямо сейчас — главный стимул спроса на рынке первичного жилья. Только в октябре 2024-го на нее, по разным оценкам, пришлось 81-85% от общего количества ипотечных сделок с новостройками. Однако проблема в том, что это единственная масштабная льготная программа прямо сейчас. Она позволит застройщикам остаться на плаву и не исправит ситуацию в секторе.

По котировкам застройщиков не скажешь, что инвесторы сильно рады новости. Акции Пик,Самолет,ЛСРи Эталон(по ссылкам Эй-бот покажет котировки) теряют в цене. Правда, падают застройщики уже не первый день — вместе со всем индексом Мосбиржи. 

Market Power – это непредвзятый обзор самых волнующих новостей и полезная информация об инвестициях и инвестиционных фондах, о бирже и акциях, о неожиданных взлетах и падениях котировок. Наш телеграм канал.