Инвестиции в недвижимость

 

1. Как-то мы с вами обсуждали, от скольких чашек кофе нужно отказаться, чтобы накопить на ремонт квартиры (ссылка). Любители мысленных экспериментов решили пойти дальше: выяснить, сколько нужно не пить кофе и не употребить иные базовые блага, чтобы накопить на саму квартиру (ссылка):

Ради покупки квартиры в Москве россиянам придется на много лет отказаться от кофе, такси и ресторанов. Такой вывод сделали аналитики международной компании по подбору недвижимости в Москве и Дубае «Бюро Негинского», с результатами исследования ознакомилась «Лента.ру».

При расчете эксперты учитывали среднюю стоимость столичной «однушки» (25 миллионов рублей), а также среднюю стоимость чашки кофе (169 рублей), средний чек на поход в ресторан (933 рубля) и поездку на такси (470 рублей). Выяснилось, что в месяц россияне тратят на кофе около 10,4 тысячи рублей, на рестораны или доставку еды — 7,4 тысячи рублей, на такси — 29,1 тысячи рублей.

Так, чтобы приобрести жилье в Москве, россиянину придется не ездить на такси 71 год или отказаться от 53,1 тысячи поездок. Если экономить только на кофе, копить придется 199 лет (148 тысяч чашек кофе). При отказе от походов в ресторан нужная сумма освободится только через 279 лет (26,7 тысячи посещений в ресторана).

• B цeлoм зa пpoшлый гoд 1 миллиoн cooтeчecтвeнникoв купили нoвocтpoйки. Дpугими cлoвaми, 1 из 146 poccиян зaключил ДДУ. Пpи этoм, чинoвники paccкaзывaют o пocтpoeнныx ~50 млн. кв.м. гopoдcкoгo жилья. Чepeз этo мoжнo пpeдпoлoжить, чтo в cpeднeм 1 ДДУ-шник купил пpимepнo 50 мeтpoв нoвoдeлa (ктo-тo — 20, a ктo-тo — 200).

• Mocквa + MO = 25% пepвичнoгo pынкa cтpaны.

• Mocквa + MO + Kpacнoдap + Питep + Eкaтepинбуpг + Hoвocибиpcк + Tюмeнь = 50% пepвичнoгo pынкa

• 1/3 peгиoнoв = 84% пepвичнoгo pынкa.

Вклады за 20%, как предвестник повышения ключевой ставки. На прошедшей неделе индекс удержал свои 2750, а компании продолжают объявлять и утверждать дивиденды. Собрал для вас 😽 самое интересное, что произошло за неделю.

Формирую капитал из дивидендных акций, показываю все свои сделки, делюсь своим опытом инвестирования, более подробно обо всем в моем телеграм-канале, подписывайтесь.

🏛 Индекс Московской биржи (IMOEX)

IMOEX за неделю снизился с 2 754 до 2 751 (-0,1%). C 2884 плавно катимся вниз. Ну ниче, катимся и катимся.

На небе только и разговоров, что об ослаблении рубля, инфляции и о том, каков предел мечтаний Эльвиры Сахипзадовны — 20% или больше? Пока биткоин летит на Луну, рубль продолжает лететь куда-то в ад. Туда же устремились и индексы. Зато инфляционные ожидания выросли до нового рекорда! Устраивайтесь поудобнее, читайте про недвижку, облигации, дивиденды и другие важные новости недели.

Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

Рубль продолжает лететь в ад

Доллар всё ещё не может добраться до 100, но старается. Изменение: 95,81 → 96,71 руб. за доллар (курс ЦБ 96,06 → 96,41). Юань 13,46 → 13,38 (ЦБ 13,47 → 13,46). Замер на месте.

Доллар приближался к 99, но что-то его удержало. Немного дешевеет нефть, так что это нормально, что рубль обесценивается. Ещё и инфляция! Рубль точно наметил себе посещение глубокого ада.

Выпуск 54 за 14-20 октября

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😜. По воскресеньям — саммари всей недели

---

💵Облигации

Продолжили парад 💩 фу-фу-фу оферт. В этот раз – ВИС Финанс и Вита-Лайн. Нерыночные оферты подрывают доверие инвесторов и деструктивны для рынка. Есть много способов честно выкупить бонды (call-оферта/через стакан/снижение ставки, но не в 2 раза ниже ключа). 🤬Black-list примет всех жадин.

ВИС, кстати, уже упал на 30% за два дня

«Мы вышли в парламент с предложением об увеличении расходов федерального бюджета. Связано это с тем, что возникли в течение года незапланированные траты. Какие? Мы видим, в связи с ростом ключевой ставки, увеличиваются расходы по субсидированию процентных платежей. Конечно, это ипотека. И те люди, которые взяли ипотеку под 6% семейную или 8% льготную ипотеку, для них ставки стабильные остаются. Разницу покрывает бюджет. Поэтому более 1 трлн руб. из бюджета в этом году мы достанем и отдадим для того, чтобы у людей не менялась ипотечная ставка.»

Спрос на ипотеку на рынке новостроек России за январь-сентябрь 2024 года снизился до 60% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Больше всего — в Москве, Краснодаре и Красноярске, сообщила ТАСС заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

«Спрос на ипотечные кредиты для покупки первичного жилья в России относительно аналогичного периода прошлого года снизился до 50-60%. При этом в первые недели октября чуда не произошло и спрос продолжает снижаться», — сказала собеседница агентства.

Согласно исследованию федеральной компании, среди крупнейших городов России за девять месяцев 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года среднее количество ипотечных сделок на первичном рынке заметнее всего снизилось в

Москве (-60%)
Краснодаре (-49%)
Красноярске (-41%)
Екатеринбурге (-40%)
Перми (-37%)
Челябинске (-35%)
Самаре (-31%)
Ростове-на-Дону (-31%)
Санкт-Петербурге (-31%)
Казани (-30,5%)

По словам Решетниковой, такая динамика связана со снижением доступности ипотечных кредитов.

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Озон.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Репутационный рейтинг девелоперов Москвы и Московской области.

Команда AMDGxRQ оценила (https://www.sostav.ru/publication/agentstva-rq-i-amdg-predstavili-rejting-v-segmente-nedvizhimost-70694.html), насколько эффективно девелоперы работают со своей репутацией в сети. Специалисты изучили деятельность 50 застройщиков Москвы и Московской области.

Исследовали 2 тыс. страниц поисковой выдачи, 1 тыс. страниц выдачи YouTube и 456 тыс. пользовательских упоминаний в интернете с 1 января по 30 июня этого года.

Лидеры рейтинга:

• Первое место заняла компания «Основа». Девелопер продемонстрировал высокие результаты по всем анализируемым показателям.

• Второе место — FORMA, у которой высокий индекс лояльности по комментариям пользователей в сети.

• Третья строчка — MR Group с уверенными показателями в поисковой выдаче и на ключевых площадках, в том числе на геосервисах.

Основные критерии рейтинга:

Индекс лояльности, репутация в поисковых системах, рейтинг на геосервисах (2ГИС, «Яндекса» и «Google -карты»), соцсети (подписчики, охваты, вовлеченность), репутация видео в выдаче, медиаиндекс (показатель системы Медиалогия), репутация на ключевых площадках (cian. ru, restate. ru, novostroy-m. ru).

Совсем плохо себя чувствует ЛСР.

Питерский девелопер Андрея Молчанова отчитался за девять месяцев этого года. Основные результаты:

• Стоимость заключенных новых договоров достигла 115 млрд руб. (-20,6% к прошлому году).

• Объем продаж составил 487 тыс. кв. м (-37% к прошлому году).

• Доля контрактов с участием ипотечных средств составила 78%.

В родном Петербурге компания за девять месяцев продала 201 тыс. кв. м против 487 тыс. кв. м (-58,7%) за аналогичный период прошлого года. В деньгах — 38 млрд руб. против 79 млрд руб. (-51,9%).

В Москве дела получше: объем продаж составил 222 тыс. кв. м (+20,6%), а в деньгах — 69 млрд руб. к прошлогодним 55 млрд руб. (+25,4%).

В Екатеринбурге также существенная просадка: за девять месяцев было продано 64 тыс. кв. м против 103 тыс. кв. м в прошлом году (-37,8%). В деньгах — 8 млрд руб. к 11 млрд руб. в 2023 году (-27,2%).

Что касается цен на недвижимость, то они будут расти медленнее инфляции и роста реальных доходов населения. В этих условиях выгоднее придерживаться сберегательной модели, чем покупать недвижимость. Сейчас формируется отложенный спрос, который мы увидим в момент смягчения кредитно-денежной политики

Цены на новостройки стагнируют.

Глобального падения цен на новостройки после отмены льготной ипотеки не произошло и, если опираться на существующие тренды, цены на новые метры вряд ли сильно снизятся, говорится в исследовании Restate.

Скидки и длительные рассрочки позволяют девелоперам как минимум удерживать цены на месте. Реальный обвал зафиксирован только в Волгограде.

С начала июля до середины октября средняя стоимость кв. м в новостройках в этом городе снизилась сразу на 42 тыс. руб. (-27%), т.к. местные девелоперы увеличили объем предложения, а спрос после 1 июля рухнул почти на 60%.

В Сочи цены на первичке с 1 июля упали в абсолютных цифрах даже больше, чем в Волгограде – на 43 тыс. руб. с каждого кв. м. Поскольку средняя стоимость квадрата здесь была и остается очень высокой по сравнению практически с любым «миллионником» России, то в относительных цифрах падение оказалось не столь впечатляющим – всего 8%.

В столице квадрат прибавил за 3,5 месяца всего 9 тыс. руб. (+2,5%). Весь последний год цены в Москве росли довольно плавно и относительно равномерно: в итоге по сравнению с октябрем 2023 года разница составила менее 30 тыс. руб. (+7,5%).

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Нордвей.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Мы видим охлаждение на рынке ипотеки после отмены массовой льготной ипотеки, но видим, что семейная ипотека после некоторого провала в середине лета, когда уточнялись ее параметры, достаточно быстро восстановилась, сейчас динамика выдач семейной ипотеки даже соответствует первому кварталу этого года. <…> Темпы выдачи ипотеки становятся более сбалансированными, но мы ожидаем, что по этому году темпы роста в целом могут быть даже выше того прогнозного диапазона, который мы закладывали как оценку сбалансированных темпов. То есть, может быть, даже больше 12%

Ещё один пример гаража, уже относительно свежий. Приобретен был в январе 2022 года за 270000 рублей.
Попался почти случайно, так как я уже не сказать, чтобы занимался активными поисками, но так или иначе, время от времени просматривал объявления.

Гараж мне понравился ещё по фотографиям, я сразу созвонился, уточнил детали, и договорился подъехать посмотреть.
Гараж был больше стандартного по площади (длиннее, шире), в нем была огромная яма почти на всю длину гаража, высокий, большие ворота, на крыше плиты перекрытия.
В общем, гараж мечты! Себе бы такой с удовольствием взял, чтобы там ковыряться!

Обещал рассказать математику инвестиций в гаражи на реальный примере.

Итак, абсолютно реальный, стандартный гараж в гаражном кооперативе, находящемся неподалеку от моего тогдашнего дома.

Гараж находился в не самом интересном месте, но стоимость его было достаточно приемлемой для меня (60000 рублей + 2000р переоформление у председателя), по этому я выбрал его.

Как я позже узнал, купил я его у перекупа, который скупал относительно дешёвые проблемные гаражи, на скорую руку чинил, и быстро перепродавал.
То есть, приобретен гараж был не так уж и дёшево. Но более интересных вариантов я в тот момент не нашел. Тут по крайней мере, не надо было ничего делать.

Гараж приобретался целенаправленно под сдачу в аренду, и как только он был куплен, тутже сдан в аренду. Арендная плата составляла на тот момент 2000 рублей (24000 в год), позже я поднял её до 3000 рублей. Последний раз ездил платить за гараж, и председатель агитировал, что меньше 4500 не стоит сдавать (в связи с резко возросшими ценами на гаражи). Но у меня арендатор, который снимает гараж почти с момента покупки, всегда платит четко в срок, не доставляя никаких беспокойств, и меня устраивает это сотрудничество.

Итак, продолжим тему партизанских инвестиций в недвижимость, которые подразумевают приобретение самых низко бюджетных лотов и попытку выжать из них максимальную рентабельность.

Начнём с того, о чём я разбираюсь, пожалуй, лучше всего, и не по наслышке. Это инвестиции в гаражи.

Многим возможно кажется, что гаражи — это что то архаичное и не современное, пережиток советской эпохи, который скоро умрет, и лезть туда не стоит. Но это вовсе не так.

Как-то я решил составить список всех гаражных обществ у себя в Калининграде, и у меня получилось около сотни ГСК. От маленьких в несколько десятков гаражей, до огромных в несколько тысяч. Порой неприметные для обычных граждан, они существуют десятками лет, и с большой долей вероятности, просуществует и дальше.

И естественно, как и другая недвижимость, все эти гаражи продаются, покупаются, сдаются и снимаются в аренду. На чем, собственно и можно неплохо заработать инвестору. Собственно на перепродаже, или на сдаче в аренду (мне лично, пока, больше нравится последнее).