Инвестиции в недвижимость

Правительство планирует разделить российские регионы на пять «ипотечных кластеров» в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства. Предполагается, что субъекты федерации будут классифицированы как «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующие» и «депрессивные».

Ипотечные кредиты будут предоставляться в «депрессивных» и «стагнирующих» регионах.

Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года и теперь рассматривается для внедрения, рассказали «Известиям» в пресс-службе губернатора Санкт-Петербурга.

Согласно планам властей, в «динамичные» регионы будут включены те, где отмечаются высокие темпы роста населения и значительные объемы ввода жилья, но при этом спрос не удовлетворяется, а доступность недвижимости остается низкой.

В «кластер регионов с нехваткой спроса» войдут субъекты, в которых наблюдается избыток предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов.

🎈В России «пузырь недвижимости»?

В России возникает опасение относительно возможного «пузыря» на рынке недвижимости. Центробанк выражает о...

Пока лавочку со льготными ипотеками окончательно не прикрыли, многие стремятся приобрести свое жилье. В прошлом году мы тоже озаботились покупкой своей первой недвижимости.

Вводные:

Живем на съемной квартире с дешевой арендной платой. Оформляли ИТ-ипотеку, поэтому квартиру искали только среди новостроек. У нас стоял выбор — купить квартиру на стадии котлована и продолжать жить на съеме, либо взять почти готовую и как можно скорее переезжать. 

Рассматривали две квартиры равной площади в одном ЖК, но в разных секциях. Отделка — предчистовая. Та что на котловане (Квартира 1) сдавалась через год, а другая (Квартира 2) — через пару месяцев. Казалось, что нужно быстрее заезжать в квартиру, которая сдается раньше и не тратить деньги на съем, но так ли это? Озадачились расчетами🤔  

Считаем: 

Полный расчет в таблице. 

Разница в цене между квартирами была 1,4 млн. р. Это + 300 тыс. р. к размеру первого взноса и + 4 тыс. р. к ежемесячному платежу за ипотеку. Иллюзий, что заедем сразу не питали, поэтому сразу закладывали ценник отделки и 4 месяца на ее осуществление.

В России возникает опасение относительно возможного «пузыря» на рынке недвижимости. Центробанк выражает опасения, утверждая, что рынок жилья перегревается из-за льготной ипотеки, которая с 2020 года стимулирует спрос и поднимает цены на жилье. Это вызывает обеспокоенность в финансовых кругах.

💣 На графиках видно, что с 2008 по 2019 годы цены на недвижимость оставались почти неизменными. Это может быть хорошо для покупателей, но менее привлекательно для инвесторов. Кроме того, обесценение рубля означает, что вложения в жилье за это время не приносили значительного дохода в валюте.

Однако с 2020 года наблюдается резкий подъем цен на недвижимость. Это произошло при неизменных доходах у россиян, что указывает на то, что спрос искусственно поддерживается государством через льготную ипотеку. Если эта поддержка будет сокращена, рынок может столкнуться с недовольством из-за высоких цен.

Таким образом, хотя можно спорить о том, является ли это настоящим пузырем, что-то неправильное происходит на рынке недвижимости, и это требует внимания. ❌ Центробанку может потребоваться вмешательство для стабилизации ситуации, например, путем ужесточения политики по

Акции China South City Holdings Ltd. упали рекордными темпами после того, как строительная компания впервые объявила дефолт по долларовым облигациям, что отражает новые опасения по поводу масштабов государственной поддержки испытывающего трудности сектора.

Согласно ценам, составленным Bloomberg, долларовые облигации шэньчжэньской компании со сроком погашения в декабре упали на 17 центов до 25 центов за доллар, что стало самым большим однодневным падением за всю историю. Четыре других выпуска долларовых облигаций, три из которых подлежат погашению в этом году, подешевели более чем на 10 центов.



В условиях, когда сектор недвижимости находится в упадке, а продажи жилья падают, сброс инвесторами его облигаций подчеркивает их ослабляющуюся уверенность в том, что поддержка правительства Китая будет адекватной. Случай China South City особенно примечателен, поскольку компания, частично принадлежащая государственной фирме, выпустила облигации с определенными «охранными» условиями, которые обязуются поддерживать ее платежеспособность.

Объем выданных ИЖК за декабрь по всей стране вырос на 12% м/м, до 785 млрд руб. Мы считаем, что рост обусловлен единоразовым фактором – потребители фиксировали старые условия по льготным программам.

Данные декабря уже не показательны для анализа рынка недвижимости. В 2024-м важно следить за динамикой в условиях ужесточившихся льготных программ и высоких рыночных ставок.

По оперативным данным от «Домклик», в январе выдачи ипотек по ДДУ на первичном рынке упали на 70% м/м. Важно понимать, что существенная часть этого падения связана с сезонностью (обычно в январе выдачи падают на 40% м/м), часть падения отражает единоразовый эффект от большого объема выдач в декабре (высокая база).

В Москве падение составило 75% м/м, т.е. мы наблюдаем более заметный эффект от ужесточения условий по льготным программам.

Сбербанк комментировал, что не видит снижения спроса в январе по сравнению с декабрем, количество заявок осталось таким же. При этом объем выдач в январе существенно ниже из-за фактора сезонности, а также отмечается влияние изменения условий льготных программ (на наш взгляд, противоречивый аргумент, т.к. он должен был повлиять на спрос, т.е. кол-во заявок, а не на предложение).

Сфера складской недвижимости становится одной из перспективных для инвестиций в России. Как сообщает URA.RU, сегодня прогнозируемая доходность по таким объектам существенно превышает доходность по банковским вкладам, достигая в некоторых случаях более 30% годовых. По данным «Рамблер», спрос на складскую недвижимость находится на историческом пике, а арендные ставки выросли на 37%. Это обусловлено переориентацией торговых путей на Восток и изменениями в цепочках поставок, а также переориентацией отечественного бизнеса на внутренний рынок.

👀Одним из регионов с высоким спросом на складские помещения является Челябинская область. Аналитики отмечают, что там арендаторы готовы выплачивать обеспечительные платежи, превышающие годовую арендную плату, чтобы получить нужные площади. Для инвесторов это представляет выгодную возможность, так как среднегодовая доходность может достигать 31,26% годовых. Разработчик «Курс» строит складские комплексы в рамках индустриального парка «Композит» в 10 км от Челябинска, и уже имеет заявки на 260 тысяч квадратных метров. Строительство планируется завершить к 2025 году, а к 2030 году планируется достичь миллиона квадратных метров.

Снижения цен в январе оказалось максимальным с мая 2022, но этого недостаточно для начала покупать. Или снижайте цены, или снижайте ставку. Нельзя кормить и банкиров, и строителей

Рынок стал странным: несмотря на рост ключевой ставки со второго полугодия 23 года, воспринял сигнал иначе: «торопись купить, скоро ипотека будет дороже». Отчасти, рост спроса можно объяснить сроком действия решения по ипотеке с зафиксированной ставкой: от 30 до 60 дней.

Однако, при резком увеличении ставки, срок одобрения может закончиться досрочно (так было в феврале-марте 2022)

Если в июне ставка еще была 7,5%, то уже с сентября, чисто психологически, казалась некомфортной – 13%. Однако, это не помешало вырасти ценам и в ноябре, и в декабре. Реальное снижение цен на вторичном рынке зафиксировано лишь в январе. И это оказалось самым сильным снижением с мая 2022 года.

Для «клиента с улицы» средняя ставка 17,5%

 

1. Льготная ипотека вздула цены на новостройки в России, так что вторичка стоит теперь местами в полтора раза дешевле, чем новые дома. Получается забавно — за одну и ту же сумму можно взять или однушку в новостройке, или двушку-трёшку на вторичке. Но это, конечно, при условии, что вам не нужен кредит (ссылка):

Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем в России приблизился к 50 процентам. Это следует из материалов Центробанка.

По подсчетам специалистов, новостройки к концу 2023 года оказались дороже готовых квартир на 48 процентов. К такой разнице в стоимости жилья привело широкое распространение льготных кредитов, считают в регуляторе. В прошлом году доля ипотеки по госпрограммам составила 60 процентов от всех жилищных ссуд.

За год ипотечный портфель вырос на 35 процентов. Объем выдач за тот же период увеличился на 62 процента, превысив 7,8 триллиона рублей.

Как показывает опыт, на таких перекосах можно заработать. Вместе с тем, придумать конкретную комбинацию я затрудняюсь — не вижу лёгкого способа обменять метры в новостройке на метры на вторичке по курсу один к одному.

Предыдущий год принес нам много изменений. Рынок ипотеки штормило, ставки и условия прыгали, банки включали и отключали программы, повышали ставки и ужесточали требования. В итоге мы пришли к тому, что государство максимально осложнило взятие льготной ипотеки. Подняли первоначальный взнос и отменили некоторые программы.

Поэтому я решил рассказать:

Стоит ли вообще брать ипотеку в 2024 ГОДУ? И если все таки брать, то как сделать это максимально выгодно?

• Одна льготная ипотека в одни руки

В конце года, а именно 23 декабря 2023 года вступило в силу постановление и теперь оформить льготную ипотеку можно будет один раз в одни руки. Это правило действует даже если человек выступает в качестве созаемщика или поручителя по ипотеке.

• Если человек подходит под несколько льготных программ он должен выбрать одну из них.

• Есть одно НО, которое тоже не сильно радует:

Это постановление не касается семейной ипотеки только при следующем условии, притом ЭТО ВАЖНО:

Мы привыкли к фразе «недвижимость всегда растет», потому что в любой непонятной ситуации люди стараются парковать деньги в бетоне. Так было в 98м, 2014м, 2020м. Мало, кто помнит стагнацию 2015-2018 годов, когда после всплеска цен декабря 2014, рынок не то что не вырос за 3 года – он снизился. В статье поговорим о влияющих факторах

Мы писали много статей на тему недвижимости, льготной ипотеки, ее ценообразования, и дисбаланса который она создает. Регулярно следим за ценами, и проводим опросы. Мы даже видели, как цены пошли вниз (из разряда юмор). Сегодня, когда цены в 0,3% от максимума – разбираемся в причинах

Основными влияющие факторы:

⭐рост денежной массы: чем больше денег в экономике – тем сильнее дорожает все вокруг

Мы уже развеивали миф: влияние происходит не 1:1. Связь есть, но после 2009 года она значительно снизилась. Эксперты связывают это с ростом ввода в эксплуатацию.