Инвестиции в недвижимость

▶ По данным Nikoliers, диапазон ожидаемого годового объема спроса в периоде 2026-2027 гг. на складскую недвижимость в России может составить около 4,0-4,6 млн кв. м, что на 20-30% меньше по сравнению с рекордным средним значением за 2023-2024 гг., но по-прежнему превышает уровень доковидного периода.

▶ На объем спроса в ближайшей перспективе отчасти будет влиять охлаждение деловой активности игроков в 2025 г., что формирует эффект отложенного спроса, когда игроки в ожидании более лучших экономических и отраслевых условий приостановили активность и будут реализовывать свои потребности постепенно в будущем.

▶ Ключевым рынком-концентратором спроса остается Московский регион — 50-55% от спроса. Лидерами в распределении спроса останутся маркетплейсы, однако их доля, несмотря на сохранение двузначных темпов роста онлайн-продаж, будет ниже, чем в 2021-2024 гг.

Захотел посмотреть на индекс MREDC и как ориентир сравнить его с данными от Росстата.

Индекс московской недвижимости Домклик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых Домклик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях.

Домклик следит за актуальными изменениями рынка недвижимости и производит оценку стоимости квартир, анализируя данные реальных сделок купли-продажи в Сбербанке, собственную базу объявлений и учитывая свыше 40 характеристик.

Индекс доступен с 2016-12-28, что меньше чем данные Росстата, но зато можно автоматизировать его скачивание, а у Росстата нет (или я не знаю как).


Посмотрим на рост цены 1кв м в рублях:

CORE.XP прогнозирует рост вакантности в ТЦ в первой половине 2026 года. Усиливающаяся оптимизация ритейла, изменение потребительских моделей и давление на классические форматы приведут к дальнейшему перераспределению спроса и росту доли свободных площадей в торговых центрах.

 
Крупные ритейлеры ускорят оптимизацию за счет масштаба, а наиболее уязвимым сегментом останется fashion — особенно в массовых и концептуально не обновленных форматах. Одновременно активность будет смещаться в сторону нишевых брендов, value-сегмента и, при благоприятной макроэкономической конъюнктуре, потенциальных новых иностранных игроков.

По данным CORE.XP в 2026 году запланировано открытие 425 тыс. кв. м торговых центров в Москве и 420 тыс. кв. м в регионах России. Текущий темп новых открытий — порядка 30–40 брендов в год — не компенсирует объем высвобождаемых площадей.

Источник: пресс-релиз “Сбербанк”

10.02.2026
По итогам января 2026 года первичное жилье продолжало пользоваться наибольшей востребованностью у россиян, следует из исследования аналитического центра «Домклик». При этом доля первичного жилья снова превысила 70%. В январе она прибавила 1,6 п.п. и составила 73,6%.

Отмечается, что выдачи на новостройки в минувшем месяце превысили 230 млрд руб., что оказалось в 4,6 раза больше по сравнению с январем 2025 года.

Лидерами по доле новостроек в выдачах стали Пензенская и Воронежская области (обе – по 82%), а также Москва (81%) и Ростовская область (80%).

Кроме того, исследование показало, что интерес к квартирам на вторичном рынке возрос в 4,7 раза, если сравнивать с началом прошлого года. Так, в январе 2026 года для покупки «вторички» россияне оформили ипотечных кредитов на сумму, превышающую 41 млрд руб., а в начале прошлого года эта сумма составляла 8,8 млрд руб.

Что касается загородной недвижимости, то, несмотря на сезонный спад, спрос на нее кратно увеличился год к году.

Многотриллионная навеска не дает покоя ополоумевшему бетоноинвестору.
В своих фантазиях он представляет падение ключевой ставки и турникеты.
Вы спросите, что за турникеты? Зачем турникеты?
Чтобы многотысячная толпа уже бывших вкладчиков не создавала давку в очереди за покупкой недвиги.
В новостройках. В бетоне.
Где их будут ждать с распростертыми объятиями застройщики и ополоумевшие бетоноинвесторы.
Ну, да ладно. Об этом уже ранее было сказано.

А я вот подумал. Влажно помечтал.
А что если эта многотриллионная навеска в какой-то части рассосется в сторону малого бизнеса?
Не в ахции и облихации, не в сторону «бетона», «строительных бригад», китайских кранов и унитазов, а в «свое дело»?
Понятно, что культура бизнеса пока еще так себе. Понятно, что крепкий рубль. Понятно, что налоги итд, итп.
Ну просто, почему не помечтать!
Разумеется, в моменте (ставка, СВО) спящие лудоманы сорвутся (в психиатрическом смысле) и понесут деньги в ахции.
Ведь война закончится победой — в этом нет никаких сомнений.

Эхехех… Ну дела… Предыстория: вчера крупнейший ТГ-канал, который специализируется на жестких новостях и кринжевых событиях, опубликовал «сногсшибательную новость». И суть её в том, что обладателям льготных ипотек банк может повысить ставку по кредиту до 22%, если заёмщик будет сдавать её в аренду!

И что тут началось! В комментариях на «Смартлабе» читаю: «рантье-паразиты», «так им и надо», «чуваки» на чужом имуществе решили сделать бизнес, «к ногтю их»! Ладно, это полбеды, бывает. А вот основная беда в том, что эта вирусная новость захватила и ТГ-каналы, которые специализируются на рынке недвижимости. И, к сожалению, они свернули куда-то не туда… Мол, семейная ипотека предназначена для улучшения семейных условий, поэтому сдавать в аренду ипотечную квартиру нельзя, будьте аккуратны, обязательно спрашивайте разрешение у банка и т. д. и т. п. Иначе кредитная организация может повысить ставку по действующему кредиту до 22%!

Общий объем рынка торговой недвижимости столицы достиг 15,1 млн кв. м (из них 7,8 млн кв. м – арендопригодная площадь).

Причина — перенос сроков ввода новых объектов, часть ТЦ должна была начать работать чуть раньше. Было снижение спроса на торговые площади со стороны арендаторов.

😡Теперь меня в последнее время одолевает четкое ощущение, что это вообще не решение жилищной проблемы. Программа тупо направлена для верхних 20%, у кого есть первый взнос и красивый доход для банка с пару тройкой нулей, а остальные что, не хотят крышу над головой?

😐 До 2018 года что-то новостройки и вторичка могли рости почти одинаково, а потом пришли дешёвые кредиты и рынок разорвало и сегодня новое жильё дороже старого на 40–60% и, прошу заметить, это не качество, а цена субсидии. Схема элементарная донельзя: государство снижает ставку ->спрос взлетает-> девелопер поднимает цену-> банк зарабатывает на объёме-> семья получает иллюзию доступности и долг на четверть века и в итоге умные головы удешевили не жильё, а удорожили кредит.

В 2024 году на субсидирование ставок ушло 2 трлн ₽ и если считать по строительной себестоимости ~140 тыс. ₽ за м², на эти деньги можно было бы построить 14 млн м² — жильё примерно для 700 тыс. человек в год. То есть государство уже платит за квартиры, просто деньги оседают не в стенах домов, а в марже банков и девелоперов.

Россиянина лишили льготной ипотеки за сдачу жилья в аренду.

lenta.ru/news/2026/02/09/rossiyanina-lishili-lgotnoy-ipoteki-za-sdachu-zhilya-v-arendu/

В результате банк зафиксировал нарушение, поскольку по договору с ним россиянин не мог сдавать заемное жилье без его разрешения. Финансовая организация поставила мужчине ультиматум и предложила либо полностью погасить кредит в ближайшие 14 дней по льготной ставке, либо процентная ставка повышается до 22 процентов. Таким образом, к ежемесячному платежу прибавится 120 тысяч рублей, к сумме кредита — 55 миллионов рублей. Помимо этого, будут начислены проценты в размере 9,5 миллиона рублей и штраф.

Наиболее ностальгическое настроение характерно для миллениалов (29–38 лет): 52% из них находят в хрущевках и брежневках особую, «ламповую» атмосферу и ценят зеленые дворы.

Читайте подробнее: www.vedomosti.ru/gorod/realestate/news/issledovanie-kazhdii-tretii-rossiyanin-vidyat-v-sovetskih-panelkah-estetiku-i-uyut?from=copy_text

🔍 Кто сегодня покупает жильё

Сегодня на рынке жилья в России всё чаще покупатели — состоятельные семьи с детьми и несколькими стабильными доходами. Почти 40% тех, кто готовится купить квартиру или уже приобрёл жильё, имеют семейный доход 150–300 тыс. рублей в месяц.
82% покупателей состоят в браке, у большинства есть хотя бы один ребёнок. Основной портрет — люди старше 35 лет, ориентированные на стабильность и комфорт.
Молодёжь же всё чаще откладывает покупку: входной билет на рынок стал слишком дорогим.

🏦 Ипотека и цены

После отмены массовой льготной ипотеки рыночные ставки улетели выше 20%. Сейчас средняя ставка по стране — около 25–26% годовых.
В таких условиях застройщики начали предлагать альтернативы: рассрочки до завершения строительства, субсидированные программы с временно сниженной ставкой, спецпредложения от банков.

Как ведут себя покупатели:
– около 35% выбирают рассрочку вместо классической ипотеки;
– примерно 20% пользуются программами с пониженной ставкой на первые годы;

Обладателям семейных, айти и прочих льготных ипотек могут повысить ставку до стандартной — в 22%. Или оставить бедолаг без квартир — за неофициальную сдачу их в аренду. Как это чуть не случилось с нашим подписчиком по имени Константин.

В 2024-м он взял семейную ипотеку на двушку 53 м² в московских Котельниках — с первым взносом в 3 млн рублей на 30 лет с ежемесячными платежами в 59к. С февраля 2025-го сдавал её девушке из Пензы — за 40к переводом на карту, без налоговых отчислений.

В октябре решил повысить цену на 10к и объявил об этом квартирантке. Она подумала и озвучила встречное, крайне выгодное ей предложение — или остаётся прежняя цена, или она идёт в налоговую и банк с чистосердечными показаниями на него. Парень отказался, оппонентка — сообщила ведомствам о проживании в квартире, приложила договор аренды и чеки, подтверждающие факты ежемесячной оплаты. И понеслось.

Оказалось, что по договору с банком Константин не мог сдавать квартиру без разрешения этого самого банка — поскольку недвижка в залоге.

На одном популярном форуме прочитал одну тему, где человек считает себя мега грамотным и преподает даже уроки финансовой грамотности своей дочке. И безапелляционно заявляет, что вклад однозначно выгоднее.

И у меня засела навязчивая мысль. Кто же действительно прав: автор поста или многочисленные комментаторы, которые приводили примеры как они выгодно урвали квартирку в ипотеку и как она стала дороже и сколько от этого они выгадали.

Поэтому как программист стал разрабатывать калькулятор, который бы считал:

1. Полную стоимость кредита
2. Считал бы накопления на депозите по средней процентной банковской ставке с у четом капитализации. Причем не просто считал, а еще бы предсказывал процентную ставку в будущем [ с помощью рядов Фурье ].
3. Считал бы стоимость недвижимости в конце срока ипотеки. Причем будущую цену тоже бы прогнозировал, вернее прогнозировал бы процентные приращения поквартально, на основании данных с сайта федеральной службы статистики.
4. Учитывал бы сдачу купленной квартиры в аренду с капитализацией процентов, если покупается инвестиционная квартира.

Как правильно: 

Арендный поток/стоимость квартиры + (КС-1%)/2

Формула грубая, можно совершенствовать и уточнять, но смысл очевиден: 

Почему-то при подсчёте доходности ренты все и всюду берут только арендные платежи. 

Но совершенно игнорируется тот факт, что платежи по аренде собственник получает не в конце года, а начиная с момента заключения договора.

Итого, сам арендный поток может приносить доходность, равную LQDT / ставке накопительного счёта. 

Для простоты в формуле обозначил это как КС-1%. Так как первый платёж «работает» 12 месяцев в году, второй -11 месяцев, и т.д., то в среднем вся сумма годового арендного потока «работает на вас» пол года.

Итого, в текущих реалиях начала 2026 года — да, доходность сдачи аренду квартиры и правда 5-6% годовых, но сам арендный поток также даст вам ещё 6-7% в год. 

Итого, средняя «полная доходность однушки у метро» = 11%-13%, но никак не 6%! 

При этом удивительно, что аналогичный подход счит

• Динамика цен: В 2025 году индекс стоимости вторичного жилья в Москве вырос примерно на 4,9%, составив в среднем 285,8 тыс. руб. за кв. м. Это чуть ниже уровня инфляции, что свидетельствует о стагнации реальных цен на фоне резкого роста инфляции.

🙄 Моя картина рынка недвиги все больше напоминает секту, где вместо икон стоят планировки евродвушек, а вместо молитв мантра, мол бетон всегда растёт.

Но вот незадача, открываешь Циан или Авито и сразу охватывает ощущение, что цены ставит генератор рандомных чисел. Одни и те же дома, одинаковые подъезды, но разлёт по 30–40%. Большая часть объявлений либо фантомы, либо заглушки под звонки. Реальных сделок мало, и почти все они на вторичке, где люди решают бытовую задачу тока разъехаться, съехаться, унаследовали — надо продать.

☦️ Новострой как инвестиция умер не из-за злых аналитиков, а из-за арифметики. Взять бетон под 20–25% ипотеку, потом ещё 1,5–2 млн в ремонт, и в конце получить доходность ниже депозита это новый вид мазохизма, но и все же индустрия делает вид, что ничего не происходит.

Застройщики льют деньги в аналитику, где рост на 1% объявляют победой цивилизации, блогеров, которые на фоне рендера рассказывают про вечный дефицит и отчёты, где спрос меряют не сделками, а количеством просмотров объявлений.