комментарии Павел Комаровский на форуме

Кто кого имеет на рынке недвижимости, или учимся сравнивать доходности

У Сергея Смирнова на днях вышел ролик, который очень наглядно показывает – почему важно уметь правильно сравнивать доходности разных классов активов.

Там описывается абстрактная ситуация: у Пети и Васи есть капитал по 20 млн рублей. Петя купил на эти деньги квартиру и сдает ее Васе за 120 тыс. руб. в месяц (арендная доходность 7,2% в год). Вася живет в арендованной квартире, а свои 20 млн положил на депозиты и в фонды денежного рынка под 15% годовых.

Вывод Сергея: «Хитрожопый Вася поимел туповатого Петю на разницу в доходности (около 7%), а Петя просто не умеет правильно пользоваться своим капиталом».

Что не так с этим рассуждением? Как минимум, здесь перемешались реальные и номинальные ставки доходности:

• Деньги на депозите приносят номинальную доходность – для долгосрочного инвестора важно то, что она еще будет постоянно уменьшаться на инфляцию (снижение покупательной способности денег).

• Арендная доходность от купленной недвижимости ближе к реальной доходности. Ведь, помимо текущего денежного потока от арендатора, сама стоимость недвижимости долгосрочно должна расти плюс-минус на уровне общей инфляции. Вы же не ожидаете, что начиная с текущего момента все квартиры будут год за годом исключительно обесцениваться с учетом инфляции?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сочувствую всем, кто пострадал от великой заморозки вкладов 2025-го

А помните, как в конце 2024 года экономические эксперты нам рассказывали о том, что уже вот-вот Набиуллина начнет снижать процентные ставки – и вслед за этим население массово и неизбежно ломанется снимать деньги со вкладов, а государству ничего не останется, кроме как заморозить депозиты в банках для борьбы с адовым разгулом инфляции?

Я тогда писал, что это полная ерунда, и никакого резкого падения объема депозитов не произойдет. А мне на это отвечали, дескать «ну-ну, через год посмотрим, кто прав окажется!!»

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Movchan's Group раскрыли заговор байбэков, который надувает американский рынок S&P500?

Movchan’s Group тут недавно выпустили пост с очень странными заявлениями. Давайте попробуем разобраться, о чем там речь.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Интересный факт про Уоррена Баффета (который вчера ушел на покой)

Если в первую торговую сессию 2026 года котировки Berkshire Hathaway упадут на 99% (в сто раз!) – то доходность компании за последние 60+ лет ВСЁ РАВНО будет обгонять результаты индекса S&P500 на 0,5% годовых.

Это я к чему: со вчерашнего дня Уоррен Баффет больше не является CEO знаменитой компании Berkshire Hathaway – всего он управлял ей 61 год, с 1965 по 2025. Если бы дедушка вел соцсети – возможно, мы бы увидели, как он меняет свою аватарку в Линкедине соответствующим образом…

Короче, как ни крути – а дед навсегда останется абсолютной легендой!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Самые глупые комиссии банков: «сбор за то, что слишком редко заходишь в приложение»⁠

В продолжение вчерашнего поста про темные паттерны Т-Банка: в Твиттере пишут, что у Совкомбанка есть еще «комиссия за то, что ты в течение месяца не зашел в приложение хотя бы три раза».

У меня есть еще несколько дельных идеек для банкиров, hear me out:

• Сервисный сбор за то, что не успел нажать пальцем на пуш-уведомление от банка в течение 10 секунд после его появления
• Комиссия за то, что ты поместил иконку приложения банка на недостаточно почетное место на экране смартфона
• Штраф за то, что ты смотрел новогодние сторис с котиками в приложухе банка со слишком кислой мордой (думал, мы через фронтальную камеру не заметим??)

Накидайте в комментариях еще предложений для анонимного продакта в банке – уверен, он будет благодарен (Новый год же на носу, по-любому самостоятельно придумывать это всё у него уже сил нет).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Это другое: ларисодолинг акций у добросовестных приобретателей признали законной практикой

Напомню предысторию: в 2021 году российское государство внезапно проснулось с резким ощущением, что приватизация Соликамского магниевого завода (СМЗ), которая происходила почти 30 лет назад (!), была произведена под влиянием заблуждения и вообще там во всём виноваты были мошенники. Так что, ту старую и поросшую мхом приватизационную сделку нужно срочно отменить и сделать виндикацию: забрать квартиру завод обратно государству без какой-либо компенсации его текущим собственникам.

Ну и что, что десятилетний срок исковой давности уже давно прошел? Ведь старушка прокуратура опомнилась от наведенного мошенниками морока только в 2021 году – а значит, срок давности надо отсчитывать только с этого момента! Ну и что, что текущие мажоритарные собственники завода купили его через 20 лет после приватизации и вообще не имели никакого к ней отношения? Ну и что, что есть еще 10% миноритарных собственников, которые вообще покупали акции на бирже? Это всё не имеет значения, главное – не лишать бабушку единственного жилья… э-э… не лишать государство единственного магниевого заводика, я хотел сказать!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Окончательное решение бабкосхем, а также нейросеть-коммунист в тылу WSJ

Самые интересные новости финансов и технологий в России и мире за неделю: тульскую бабулю собираются посадить за неудачный ларисодолинг, ЦБ РФ снизил ставку до 16%, ЕС не решился трогать российские активы, iRobo-пылесосы обанкротились, в США дропнули файлы Эпштейна, запрет лотереи гринкарт, китайские миллиардеры суррогатно рожают себе армии детей, а также еще одна сделка OpenAI.

Тема выпуска: Верховный суд завершил бабкодолинг

🐌 Верховный Суд полностью отменил все предыдущие решения по делу Долиной – право собственности на квартиру окончательно остается у Полины Лурье (покупательницы). Причем прокурор на процессе топил за более мягкое решения для певицы: двустороннюю реституцию, при которой квартира уходит Долиной, но она обязана вернуть покупательнице все деньги. Но нет, Верховный суд в своем решении особенно подчеркнул, что он защищает права добросовестного покупателя и сам институт сделки как таковой. Заодно почти сразу на 25 декабря было назначено рассмотрение обратного иска Полины Лурье о выселении Долиной из квартиры.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вышло полное решение Верховного Суда по Долиной! Разбираем с юристом самое главное

Верховный Суд опубликовал полный текст определения по делу Долиной (правда, сайт уже лег под наплывом желающих его скачать). Ниже мы кратко разберем самые важные моменты: в целом, ВС РФ всё сделал по красоте, и напихал стороне Долиной от души, где было необходимо (с юридической стороны, конечно же)!

Из интересных моментов:

🐌 Как мы и писали ранее, Верховный Суд подчеркнул, что его решение о признании сделки действительной и сохранении права собственности на квартиру за Лурье является окончательным. Все, кто писал «ВС ничего не решил на самом деле, а просто отправил дело рассматриваться заново», – были неправы.

🐌 Главный аргумент ВС за признание сделки действительной – это ровно то же самое, что мы писали в нашем юридическом гайде по «бабкиной схеме»: заблуждение относительно мотива сделки («продаю квартиру в рамках участия в спецоперации, но эту сделку потом аннулируют») не равно заблуждению относительно ее природы («вообще не понимаю, что участвую в продаже квартиры») – и, соответственно, не является основанием для признания сделки недействительной.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Верховный Суд полностью отменил все предыдущие решения по делу Долиной: квартира остается за покупательницей!

Как и в прошлый раз, наш специальный корреспондент Маргарита Булатова пыталась попасть на заседание Верховного Суда по спору между Ларисой Долиной и Полиной Лурье – но внутрь ее, к сожалению, не пустили (было и так слишком много журналистов).

Главный итог: Верховный Суд полностью отменил решения нижестоящих судов и отказал в удовлетворении иска Ларисы Долиной. Квартира остается в собственности покупательницы! Иск Полины Лурье в части выселения Долиной из квартиры отправлен на новое рассмотрение (судя по всему, ВС РФ не мог сразу удовлетворить это требование Лурье – т.к. этот вопрос детально в предыдущих инстанциях, по сути, не рассматривался еще).

Прокурор и сторона Долиной при этом настаивали на том, чтобы отменить только самый дикий аспект предыдущих решений судов (которые посчитали, что Долина, дескать, вообще никакие деньги возвращать Лурье не обязана). Но при этом суть проблемы с «бабкиной схемой» осталась бы вообще никак не решена: полная двусторонняя реституция не помогла бы всем остальным добросовестным приобретателям, которые остались без квартир и с правом требовать возврата денег от нищих старушек. Так что ВС РФ в итоге молодец, что принял решение оставить квартиру Лурье!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обнаружен секрет успешных инвестиций в недвижимость в России: для этого нужен простой советский…

Рубрика «Анекдот недели». ООО «Современные Фонды Недвижимости» с гордостью объявили о том, что один из их фондов был признан самым успешным ЗПИФ недвижимости года:

ЗПИФ недвижимости «Современный 9» победил в номинации «ЗПИФ недвижимости года» и получил премию Investment Leaders Award. Это ежегодная награда, которую вручают самым успешным участникам рынка инвестиций.

В чем хохма? А в том, что если зайти на страницу фонда – то выяснится, что он вообще еще даже не инвестировал в недвижимость. Ребята стартанули год назад и собрали 14 млрд рублей, которые с тех пор лежат на депозитах – доходность вышла на уровне 20%.

Мораль понятна: чтобы в России достичь успеха в сфере инвестиций в недвижимость – нужно всего лишь НЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ в недвижимость! =)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обнаружен секрет успешных инвестиций в недвижимость в России: для этого нужен простой советский…

Рубрика «Анекдот недели». ООО «Современные Фонды Недвижимости» с гордостью объявили о том, что один из их фондов был признан самым успешным ЗПИФ недвижимости года:

ЗПИФ недвижимости «Современный 9» победил в номинации «ЗПИФ недвижимости года» и получил премию Investment Leaders Award. Это ежегодная награда, которую вручают самым успешным участникам рынка инвестиций.

В чем хохма? А в том, что если зайти на страницу фонда – то выяснится, что он вообще еще даже не инвестировал в недвижимость. Ребята стартанули год назад и собрали 14 млрд рублей, которые с тех пор лежат на депозитах – доходность вышла на уровне 20%.

Мораль понятна: чтобы в России достичь успеха в сфере инвестиций в недвижимость – нужно всего лишь НЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ в недвижимость! =)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Доклад ЦБ: как инвесторов-физлиц шкурят на рынке «структурок» объемом 1,8 трлн руб

Сбер, ВТБ и Альфа выпускают так называемые «структурные облигации» на сотни миллиардов рублей со смехотворной доходностью. Инвесторы в эти продукты в среднем отстают от рублевой инфляции на 6,4% в год (причем, самые худшие из этих бумаг впаривают именно обычным физлицам). Давайте вместе разберемся в ситуации на базе статистики от ЦБ.

Тройка лидеров почти полностью подмяла под себя весь рынок структурных облигаций для так называемой «розницы» (читай: «для не самых умудренных жизнью инвесторов-физлиц»)

В сентябре я делал серию постов про чудесные структурные «облигации» ВТБ, на которых некоторые люди умудрились потерять около 68% капитала всего за несколько дней.

Общий мой посыл был такой: банки специально делают условия по таким продуктам максимально мутными и непонятными – так, чтобы правильно оценить справедливую стоимость подобных вундервафель без глубокого знания финансового мат. аппарата обычному «квалифицированному» инвестору было практически невозможно.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Анализ юриста: что не так с обещанием Долиной вернуть деньги, и чего ждать от решения Верховного суда

В общем, Лариса Долина сделала единственно верный шаг с точки зрения пиара – публично пообещала вернуть все деньги Лурье (странно, что для этого очевидного решения понадобилось так много времени). Правда, без конкретики – когда будет возврат, что будет с компенсацией упущенной выгоды?

Похоже, это ключевой вопрос – потому что перед эфиром адвокат Лурье слила инфу, что сторона Долиной предлагала мировое соглашение с похожими формулировками, типа «вернем деньги постепенно-когда-нибудь-без-процентов» (видимо, планом команды Долиной было объявить по телевизору о достигнутом «полюбовном» урегулировании вопроса), и Лурье от этого отказалась. Вообще, есть ощущение, что квартира действительно была куплена достаточно существенно ниже рынка – и Лурье поэтому готова бороться до конца именно за ее получение в собственность.

Сейчас будет интересно, что скажет Верховный суд 16 декабря. Дефолтно-осторожным вариантом считаю, что ВС объявит что-то вроде «квартиру правильно решили, что надо вернуть, но такие вещи можно делать только в рамках полной реституции – обе стороны надо обязать вернуть друг другу имущество».

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ларису Долину официально признали самым шерстяным мамонтом РФ

У Вёрстки (иноагенты) вышел большой материал про то, как всё устроено в украинских «офисах» телефонных мошенников, которые разводят россиян на деньги — конечно, крайне гадкое ощущение это оставляет. Корпоративные конкурсы на самое смешное унижение жертв, «ком шат на физическое лицо», вот это всё.

Глаз у меня там зацепился за одну статистику:


«Где-то эту сумму я уже видел» — мелькнуло у меня в голове. В недавней статье Коммерсанта про итог уголовного процесса над дропами по делу Долиной фигурировала сумма переданных денег «более 175 млн рублей». Ларису развели в 2024 году. Неужели это просто такое совпадение? Мне кажется — вряд ли. Получается, Ларису Долину практически официально признали самым шерстяным мамонтом Российской Федерации...

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Народный гнев против Долиной, а также взлет акций Google

Самые интересные новости финансов и технологий в России и мире за неделю: Кассационный суд полностью одобрил бабкодолинг, РКН начал глушить Whatsapp, Вассерман на защите права рассылать дикпики, Google догоняет Nvidia, Трамп закрыл небо над Венесуэлой, а Tether понизили рейтинг надежности за баловство с золотишком.

Тема недели: эффект зловещей Долины набирает обороты

🐌 27 ноября прошел Кассационный суд по жоповзрывательному делу Долиной-Лурье (разбирали его подробно вот здесь). Так вот, там чуда не произошло: суд оставил в силе решения предыдущих инстанций: квартиру должны вернуть Долиной, а полученные за нее от покупательницы деньги – зловещая продавщица возвращать не обязана. Теперь остался только Верховный суд, но там обычно всё происходит небыстро – трудно даже предсказать, когда вообще ожидать от него решения.

🐌 Тем временем, завершилось и уголовное дело по этому поводу: российские СМИ вышли с заголовками в стиле «Обманувшие Долину мошенники получили сроки до 7 лет колонии». Но если разобраться чуть детальнее – выясняется, что нахлобучили там самых низовых нищих дропов/курьеров (возможно, часть из них даже до конца не понимали, в чем конкретно они вообще участвуют).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кассационный суд оставил в силе решение по делу Долиной: квартира уходит певице, покупательница остается без денег

Читайте ниже эксклюзивный репортаж из зала суда. Справедливость, увы, не восторжествовала – Кассационный суд оставил всё без изменений. Ниже записали еще комментарий адвоката Лурье по этому поводу. В целом: это жесть...


Маргарита Булатова в здании Кассационного суда

Час назад началось заседание Кассационного суда по делу Ларисы Долиной. Наш специальный корреспондент адвокат Маргарита Булатова находится в зале суда. Будем вам практически в прямом эфире сообщать, что происходит! Как и в прошлый раз, обрабатывать приходящую информацию мне помогает судебный юрист Александр Малютин.

Сначала прокурор удовлетворил ходатайство стороны Долиной о закрытом процессе. Дескать, результаты экспертизы содержат врачебную тайну, есть риск нарушения неприкосновенности частной жизни лица (Долиной), большое внимание у СМИ к данному процессу (журналистов и правда там дофига), затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка. Деликатные моменты всякие, то-сё. Угроза частной жизни Долиной!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Interactive Brokers подтвердил, что будет удерживать 24% от суммы выручки от продажи бумаг у всех клиентов с истекшей формой W-8

Получил ответ от поддержки Interactive Brokers по поводу удержания налога Backup Withholding со всех доходов (включая целиком денежный поток от продажи ценных бумаг) по тем счетам, где клиент забыл обновить форму W-8 – то, о чем писал ранее вот здесь. Пара любопытных моментов:

🐌 Обещают удерживать 24% со всех подряд доходов – то есть, ниже 47%, которыми пугает Schwab по части доходов, и ниже 30%, которые указаны на сайте самого же IB.

🐌 Пишут, что это якобы применимо вообще ко всем клиентам Interactive Brokers – независимо от того, открыт ли у них счет в американском юрлице IBKR или в другой стране, и идет ли речь о продаже американских бумаг или, к примеру, европейских.

Вообще, последний пункт, конечно, звучит как полная дикость. Американское государство как бы предлагает заставлять брокеров по всему земному шару по умолчанию на всякий случай взыскивать 24% с любых доходов клиентов из любых стран – потому что «А ВДРУГ ЭТО НА САМОМ ДЕЛЕ АМЕРИКАНЕЦ ПОД ПРИКРЫТИЕМ, КОТОРЫЙ СКРЫВАЕТСЯ ОТ НАЛОГОВОЙ США??».

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Забыл заполнить форму W-8 в Interactive Brokers – получи удержание 24% со всех доходов по счету, включая продажу бумаг

Подписчик обратил внимание на риск, о котором мало кто знает. Смотрите, мы привыкли, что заполнение американской налоговой формы W-8 нужно для того, чтобы брокер удерживал с вас налог с дивидендов не по стандартной ставке 30%, а по какой-нибудь льготной (в зависимости от того, где конкретно вы проживаете). При этом, никакие налоги с capital gain (прибыли от продажи бумаг) в Америке брокеры не удерживают, это общеизвестно.

Но, как выяснилось, есть нюанс! В гайдлайнах IB по поводу формы W-8 есть следующий пугающий фрагмент: «If the form W-8 is no longer valid, IBKR will assume that you are a non-US person and withhold US tax at 30% on interest, dividends, gross proceeds and payments and lieu».

Как так, откуда вообще берется это адовое удержание 30% аж даже не от полученной прибыли, а просто со всего поступления от продажи ценных бумаг целиком?

Оказывается, логика у брокера здесь такая:

🐌 Если вы не заполнили форму W-8 – то с точки зрения IRS как бы «нет доказательства, что вы не являетесь US person». Ну и что, что вы брокеру раскрыли свое место текущего резидентства и даже прислали подтверждающие платежки ЖКХ? Это всё не по казенной форме W-8 – а значит, для мистера налогового майора «нещитово»!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Забыл заполнить форму W-8 в Interactive Brokers – получи удержание 24% со всех доходов по счету, включая продажу бумаг

Подписчик обратил внимание на риск, о котором мало кто знает. Смотрите, мы привыкли, что заполнение американской налоговой формы W-8 нужно для того, чтобы брокер удерживал с вас налог с дивидендов не по стандартной ставке 30%, а по какой-нибудь льготной (в зависимости от того, где конкретно вы проживаете). При этом, никакие налоги с capital gain (прибыли от продажи бумаг) в Америке брокеры не удерживают, это общеизвестно.

Но, как выяснилось, есть нюанс! В гайдлайнах IB по поводу формы W-8 есть следующий пугающий фрагмент: «If the form W-8 is no longer valid, IBKR will assume that you are a non-US person and withhold US tax at 30% on interest, dividends, gross proceeds and payments and lieu».

Как так, откуда вообще берется это адовое удержание 30% аж даже не от полученной прибыли, а просто со всего поступления от продажи ценных бумаг целиком?

Оказывается, логика у брокера здесь такая:

🐌 Если вы не заполнили форму W-8 – то с точки зрения IRS как бы «нет доказательства, что вы не являетесь US person». Ну и что, что вы брокеру раскрыли свое место текущего резидентства и даже прислали подтверждающие платежки ЖКХ? Это всё не по казенной форме W-8 – а значит, для мистера налогового майора «нещитово»!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как поехавшие бабули отсудят у вас квартиру: самый полный разбор от юриста

Последние пару месяцев рынок недвижимости стоит на ушах: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. В этом большом гайде мы разберем с профессиональным судебным юристом все аспекты этой проблемы: от леденящих душу историй из судов до самых надежных способов защититься от таких рисков. В общем, будет весело!

Вася Ложкин, «Вернем всё взад». Так-то я не эйджист, я бабушек люблю! Но в контексте нашего материала они в основном предстают в роли обманутых людей, которые заставляют нести последствия своей глупости ни в чем не повинных окружающих 

Сам я финансист и суды стараюсь обходить стороной, поэтому я попросил судебного юриста Александра Малютина (автора отличного блога «Прочёл в законе», как раз посвященного оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться с юридической стороной вопроса. В общем, вся экспертиза в здоровенном материале ниже именно от Александра – огромное ему спасибо за то, что он потратил многие часы, отвечая на мои вопросы и делая подборки из судебных дел!

Авто-репост. Читать в блоге >>>