комментарии Никита Костанда на форуме

Как недвижка превратилась в тачку.
Недавно ЦБ РФ выпустил аналитическую записку по рынку недвижимости — в ответ на статистику Росстата, который заявил, что разрыв между первичным и вторичным жильём в РФ достиг 63%.

Это, конечно, не так. Разве что для кликабельного заголовка — больше эту цифру никуда не приложишь. А вот из самой записки ЦБ можно вытащить несколько интересных выводов. Ссылка на источник: cbr.ru/Content/Document/File/193895/analytic_note_20260626_dfs.pdf

Если честно, у меня всегда внутри сидело ощущение, что инвестиции в жилую недвижимость — гиблое дело. Номинально она может и растёт, но в реальности ты беднеешь. Ответ на это я нашёл в записке ЦБ. Сам он, конечно, таких выводов не делает — всё исследование затевалось, чтобы объяснить, почему первоначальный взнос должен быть 20%. Но косвенно сделал мне большой подарок.



Посмотрите на график выше. На нём — отрыв цен вторички от текущих цен первички. Серая линия — средняя цена квадрата вторички в зависимости от года постройки. Чтобы обменять квартиру в доме 2000-х на свежую вторичку или первичку, нужно доплатить минимум 25%. А чтобы обменять квартиру в доме 1980-1990-х годов постройки — доплатить придётся уже 50-60% (Москва — не исключение! Для адептов, что в крупных городах точно все не так).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ликвидация "ждунов" или прощай рынок акций РФ.
Немного контекста к вчерашнему сообщению.



Посмотрите на график выше. Это денежная масса в России. С 2022 года она выросла в 2 раза. Простыми словами было создано более 65 триллионов новых рублей. Инфляция за это время составила 50%.

Цитата главы ЦБ с последнего заседания, которую вчера разбирал на Sponsr:

«Бюджетная политика на трёхлетнем горизонте будет более стимулирующей, чем ожидалось ранее. Вклад бюджетной политики в увеличение денежного предложения остаётся повышенным, а с учётом пересмотра параметров бюджета — будет больше, чем мы предполагали ранее».

Переводя с языка ЦБ на человеческий: денег напечатают больше чем планировали. Добавьте к этому, что 10 июня правительство тихо приняло поправки в закон, позволяющий занимать в обход условного потолка расходов. Подробно разбирал в лонгриде.
Темпы роста денежной массы сейчас — 13% в год, и темп ускоряется. К концу года добавится ещё 10 триллионов рублей. Вы держите депозит под 14% годовых. Денежная масса растёт на 13% годовых.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Пузырь, которого нет. Почему умные люди 10 лет подряд неправы насчёт S&P 500.

Пузырь! Пузырь!

Свою жизнь с финансами и инвестициями я связал ещё в 2012 году. Скоро мне исполнится 34, и можно сказать, что практически половину жизни я провёл рядом с рынками. За эти годы понял одну важную вещь: нет никакой прямой корреляции между количеством проведённого на рынках времени и итоговой доходностью. Как нет её и между объёмом знаний и результатом.

Но есть важное «но». Если не становишься ретранслятором популистских идей из интернета, то качество решений заметно растёт, а вероятность серьёзных потерь снижается до уровня чёрных лебедей.

У меня всегда была одна сильная черта — я плохо учу готовое, зато хорошо вижу логику. Практически во всём, что создано человеком, она есть. И финансовые рынки — не исключение. Именно поэтому я пришёл к двум моделям, о которых написаны отдельные лонгриды: денежная масса и инфляция. Это то, что всегда было, есть и будет. Всё остальное: P/E, EBITDA, технический анализ — полезные инструменты, но опираться на них как на фундамент бессмысленно. Это я понял на собственном опыте, перепробовав всё.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗО-ЛО-ТО — это новые бриллианты? Разбираем, почему физика победит историю

В последние годы ходит много споров о том, что сравнивать биткоин с золотом — это несерьёзно. Что золото — это ЗО-ЛО-ТО. Тысячелетия истории, редкость, всё такое. А ваш биткоин — просто хлам который взломают.

Я не пытаюсь никого ни в чём убедить. Я хочу только чтобы появились сомнения. Потому что такая позиция — это уверенность. А уверенность, как мы уже разбирали, это уязвимость.

Начну с другой уверенности, которая была ещё лет 5-7 назад. Бриллианты — это же как золото. Сложно добывать, редкие, прекрасно переносят ценность (также говорили? А еще, что они лучшие друзья девушек:)). Но тут произошло неочевидное: бриллианты научились выращивать. Технологии дошли до того, что синтетические бриллианты на 99% соответствуют природным, а стоимость выращивания кратно ниже стоимости добычи. Стоимость бриллиантов упала ниже уровней 2004 года. С учётом инфляции за этот период — это вообще катастрофа. Люди которые покупали бриллианты в 2004 году с полной уверенностью в их исключительности — сейчас достаточно сильно грустят.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Банковский Black Swan: почему диверсификация — это не выбор, а инстинкт самосохранения

В этом году меня стали посещать мысли о точке невозврата. Мы оказались там, где степень неопределённости настолько высокая, что мозг начинает выдавать обратное: всё понятно, всё под контролем, беспокоиться не о чём.

Помню, как на лекциях по квантовой физике профессор периодически спрашивал: «Всё понятно? Или всё настолько непонятно, что кажется будто понятно?» Я часто возвращаюсь к этой фразе, когда нужно откалибровать своё положение.

Последние месяцы много читал про то, как ИИ и квантовые компьютеры изменят мир. Консенсуса нет ни одного, кроме одного: всё будет не так как раньше, и скорость изменений вырастет. Одни рисуют массовую безработицу и деградацию, другие — эпоху изобилия. Я склоняюсь к тому, что правы и те и другие, просто для разных людей и в разное время. Но точно знаю одно: те, кто будет сопротивляться прогрессу, окажутся погребены под ним независимо от сценария. Но сегодня про другое.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость в 2026: актив или якорь? Пузыря нет. Но это не хорошие новости...

Сначала выходит материал в Ведомостях:

www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/04/09/1188963-chislo-nerasprodannih-kvartir-v-gotovih-novostroikah-viroslo Число нераспроданных квартир в готовых новостройках выросло почти на 15%. Это результат снижения спроса на фоне изменений программы семейной ипотеки

Число не распроданных застройщиками квартир и апартаментов в уже введенных в эксплуатацию новостройках в городах-миллионниках в марте достигло 50 900 шт., подсчитала система мониторинга недвижимости BnMap.pro. По ее данным, это на 14,6% больше, чем было в аналогичный месяц в 2025 г. При этом, по словам представителя сервиса, общий объем экспозиции на первичном рынке за этот же период снизился на 7,2% до 319 200 лотов. В итоге доля фактически готового жилья, по информации компании, за год увеличилась с 14,6 до 15,9%.

Предложение квартир в завершенных новостройках от девелоперов действительно растет, подтверждают другие эксперты. По данным «Яндекс недвижимости», оно за год увеличилось на 30,8%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Математика против истерики: как нейросети вскрыли реальную стоимость S&P 500 и рубля

Прошлый выпуск на Sponsr получился по-настоящему «мясным» — и по контексту, и по практике. Мы разобрали инфляционную модель. Она крута тем, что показывает железобетонный «пол» актива. Но «пол» не дает ответа на главный вопрос: «А сколько это ДОЛЖНО стоить на самом деле?»

Чтобы найти ответ, мы идем в фундамент — в динамику денежной массы. В конце 2025-го я уже давал расчеты: коридор по рублю 84–130, таргеты по золоту и акциям. Но положа руку на сердце — в Excel было много допущений и упрощений. Я не мог учесть всё ручками. До этой недели. Я открыл для себя «вайбкодинг». Всю неделю я буквально «переливал» свою логику в ИИ, заставляя его считать то, что раньше было кошмаром. Усложнил модель критическими параметрами (ВВП, реальные ставки, накопленный М2), которые раньше оставались за скобками.

И знаете что? Результаты меня поразили.

Пока все вокруг кричат о «пузыре» S&P 500, я смотрю на цифры. Занятно, как любые коррекции на рынке акций США выкупаются, погружая экспертов в недоумение: «Как так то?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Математика против истерики: как нейросети вскрыли реальную стоимость S&P 500 и рубля

Прошлый выпуск на Sponsr получился по-настоящему «мясным» — и по контексту, и по практике. Мы разобрали инфляционную модель. Она крута тем, что показывает железобетонный «пол» актива. Но «пол» не дает ответа на главный вопрос: «А сколько это ДОЛЖНО стоить на самом деле?»

Чтобы найти ответ, мы идем в фундамент — в динамику денежной массы. В конце 2025-го я уже давал расчеты: коридор по рублю 84–130, таргеты по золоту и акциям. Но положа руку на сердце — в Excel было много допущений и упрощений. Я не мог учесть всё ручками. До этой недели. Я открыл для себя «вайбкодинг». Всю неделю я буквально «переливал» свою логику в ИИ, заставляя его считать то, что раньше было кошмаром. Усложнил модель критическими параметрами (ВВП, реальные ставки, накопленный М2), которые раньше оставались за скобками.

И знаете что? Результаты меня поразили.

Пока все вокруг кричат о «пузыре» S&P 500, я смотрю на цифры. Занятно, как любые коррекции на рынке акций США выкупаются, погружая экспертов в недоумение: «Как так то?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Лежебока - сказка или реальность. Пассивные инвестиции - самая дорогая иллюзия.

Недавно УК «Первая» запустила БПИФ на портфель «Лежебоки». Это такой портфель, где равными долями берется ЗОЛОТО (33%), акции (34%) и облигации 1–3 года (33%). И дальше он раз в год ребалансируется. Данный фонд был запущен в соавторстве с Сергеем Спириным, который стал рассчитывать этот портфель с 2010 года. А с 1998 года портфель вырос в рекордные 696 раз!

Невероятный результат, подумает обыватель и пойдет его покупать. Когда я употребляю слово «пассивные инвестиции», то предполагаю исключительно одно — это использование индексных фондов. Но абсолютно никак не предполагаю того факта, что какая-либо из аллокаций может держаться сколь угодно долго! Это, пожалуй, главное и самое опасное заблуждение, в которое попадают люди, слыша слово «пассивный». Вот же ж она! Волшебная таблетка, когда можно просто купить, забыть и стать богатым.

Но правда заключается в том, что весь положительный результат портфель набрал в первые годы своей жизни, которые были связаны с дефолтом. А вот с 2010 года доходность портфеля «Лежебоки» составила 12% годовых при официальной инфляции в 6%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Биткоин скоро взломают и его стоимость упадет до нуля.

Недавно мир криптовалют всполошили новости о том, что гугл оптимизировали алгоритм Шора и теперь для взлома блокчейн требуется не 20 000 000 кубитов, как было ранее, а всего 500 000. И это значит, что уже вот-вот и блокчейн будет взломан, а все останутся без денег.

Новость наделала много шума, но быстро улеглась и в принципе — не удивительно. Сначала было хотел опубликовать краткую справку по тому, что такое кубиты, алгоритм Шора, но понял — это не поможет. Потому что там придется разбираться с факторизацией чисел, публичных ключей, элиптическими кривыми, суперпозицией кубитов, делением их на логические и обычные. Если кто-то хочет разобраться в теме, то могу порекомендовать обратиться к Gemini или Grok. И дальше окунуться в этот фантастический мир!

Стоит ли бояться нам этой новости? У блокчейна есть ряд рисков, которые так или иначе — известны и имеют некую, на текущий момент достаточно низкую степень вероятности их реализации. К рискам относится: взлом квантовым компьютером, разделение мирового интернета (кабель перерубили, например), атака 51%, регуляция и фатальный баг в коде.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Легкие деньги в нефти.

Отчитываюсь. Сегодня утром открыл позицию, о которой писал вчера на канале: (https://t.me/investacademy/2410):

Покупка декабрьского фьючерса на нефть
Продажа июньского фьючерса на нефть

ПОВЕЗЛО! Удалось «словить» спрэд в 20 долларов. Позиция уже в плюсе на 5 долларов.

Если в позициях по 1 контракту — это $5 000 прибыли. Отличная монетизация опыта, знаний и паники 😉

Для собственного спокойствия дополнил конструкцию покупкой июньского call-опциона, чтобы хеджировать ближние выносы.

Еще 5 долларов сужения спрэда — и я точно закроюсь 😂

Чтобы подтвердить логику сделки, посмотрите на график выше. Зеленая диаграмма показывает размер бэквордации в % между 1-месячным контрактом и 12-месячным. Стандартно — около 10%. Сейчас — в 6 раз выше.

И, да, там же видно подтверждение моих слов: в среднем спрэд приходил в норму за 1,5–3 месяца.

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

К Ирану готовились еще с 2023 года.

Немного ретроспективы и наблюдений

Сразу оговорюсь: мои выводы могут быть как далеки от реальности, так и наоборот. Только время покажет. Но как ни крути, любой конфликт — это прежде всего деньги. Кто-то на нем обязательно зарабатывает, и финансовые рынки — самый быстрый способ это сделать. Поскольку на кону стоят триллионы, это неизбежно отражается на цене активов.

7 октября 2023 года — ровно за месяц до того, как мы решили добавить золото на 20% от портфеля — произошло вторжение в Израиль. С этого момента металл перешел к практически вертикальному росту (если не считать коротких остановок).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Когда лопнет пузырь на американском рынке.

Пока инвесторы в акции РФ, биткоин и металлы — грустят, внесу немного позитива😊

Индекс S&P 500 полной доходности (то есть, с учетом дивидендов) растет 9 месяцев подряд. Все предыдущие разы обозначены красными точками на графике.

Выборка совсем небольшая, если вообще так можно сказать, но во всех предыдущих случаях акции США через год были выше, со средним результатом в 17%. И да — это не предполагает отсутствие коррекций (может быть даже сильных) на этом пути.

Я бы не стал расценивать это, как призыв к действию, но и игнорировать тоже не стал. И если вдруг на пути будут встречаться коррекции, то их точно стоит использовать😉

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Плечо, смерть и золото

Для 42-летней домохозяйки из Ханчжоу, Мэри Чен, знакомство с драгоценными металлами продлилось меньше недели. Не имея никакого опыта работы с производными финансовыми инструментами, Чен открыла фьючерсный счет в прошлый понедельник по совету друзей.

Первые результаты были многообещающими: за 48 часов она получила прибыль в размере 60% от своих инвестиций в 1 миллион юаней (144 000 долларов). Но резкое падение в пятницу свело на нет эту прибыль и привело к принудительной ликвидации, в результате чего она понесла убытки в размере 750 000 юаней, что на 84% меньше пикового значения.

То, что происходит с металлами в последние дни, — это закономерный результат таких «инвестиций», как у героини Мэри Чэн, которая по совету друзей, вероятно, таких же бедолаг, открыла фьючерсный счет. Что ж, это лишнее подтверждение тому, о чем я пишу.

ТОП-правил, чтоб сколотить капитал:

1. Слушайте друзей (или блогеров) при принятии инвестиционных решений. Никаких профильных независимых специалистов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Доходная недвижимость
Я часто касаюсь темы недвижимости в своих материалах и заметил, что никогда не писал об обратной стороне медали. Не вся недвижимость одинакова. Сегодня я поделюсь с вами двумя кейсами наших клиентов, в портфелях которых мы всё же используем недвижимость. Первый кейс выглядит интересным с разных точек зрения. Это семья, у которой в центре Москвы была жилая недвижимость, и долгое время они в ней жили. В какой-то момент столица им надоела, потому что они устали от ритма, относительно высокого шума, количества людей и т.д. К тому же подросли дети, а необходимые школы и кружки находились достаточно далеко от дома. Хотелось иметь территориальную свободу. Поэтому было принято решение продать недвижимость, а вырученные деньги направить в финансовые активы, которые бы позволили им арендовать там, где удобно. Для решения этой задачи нам нужно было сформировать понятный и постоянный денежный поток (облигации и депозиты — не подходят). Поэтому за основу данного фонда взяли ЗПИФ недвижимости.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Золото снова ракета?

День добрый. Сорри, что вопрос не по теме поста, но… Вы ещё золото по 2800$ ждете? Мне так видится, что 4000$ скорее увидим.

Вполне вероятно, вопрос касается того, что я пишу в материалах на спонср. И вполне вероятно, он касается этой части (от 28 апреля 2025 года):

«Начнем, ‎пожалуй,‏ ‎с ‎главного. ‎На ‎прошлой ‎неделе‏ ‎во ‎всех‏ ‎портфелях‏ ‎я‏ ‎сократил ‎долю ‎золота ‎с‏ ‎прежних ‎17‏ ‎до ‎10%.

‎С‏ ‎учетом ‎технических‏ ‎параметров,‏ ‎а‏ ‎также ‎факта, ‎что ‎мои ‎опасения ‎по ‎поводу ‎пошлин ‎начинают‏ ‎подтверждаться,‏ ‎на ‎данном‏ ‎конкретном ‎этапе‏ ‎золото ‎сделало‏ ‎всё, ‎что‏ ‎могло.‏ ‎Теперь ‎нас‏ ‎ждет ‎период ‎боковика ‎(как ‎долго?)‏ ‎или ‎коррекции‏ ‎(как‏ ‎глубоко?).»

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Падение биткоина! Что его ждет в будущем? Тайная аналитика.

На рынке криптовалют продолжается снижение по всем фронтам. Снова вылезло много тех, кто пророчит крах и исчезновение. И тех, кто призывает залетать в ракету. Так что же делать? Бояться или пристегиваться. Давно не писал сюда) Решил понастальгировать. 

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>