комментарии Финансовый Архитектор на форуме

ЗПИФ ПНК-рентал распродал недвижимость и выплатил дивиденды
Привет всем, кто интересуется инвестициями в коммерческую недвижимость через ЗПИФы.

Фонд ПНК-рентал реализовал все объекты недвижимости, которые находились у него на балансе по цене выше балансовой стоимости, в общем, не обманули:

* 1 759,63 рубля — активы на 25.04.2023
* 2 107,81 рубля — активы на 24.05.2023
* 2 065,65 рубля  — активы на 25.05.2023 — были выплачены дивиденды, на счет упали.
* 1 990,4 рубля — последняя биржевая цена пая

Страница раскрытия информации: ссылка

Альтернативу ПНК пока не нашел.

Присматриваюсь к Парус-Логистика, но мне пока не нравится, что Парус начал искусственно создавать ажиотаж на торгах, в целях распродать паи дороже, чем заявленная к размещению цена, а так же явно в маркетинговых материалах завышает ожидаемую доходность от дивидендов: условиями договора предусмотрена индексация аренды на размер 4-8% в год в зависимости от инфляции, в то время как в маркетинговых материалах до 2029 года расчет арендного потока выполнен с индексацией на максимальную ставку — 8% в год, а вариант с минимальной индексацией 4% в год не рассматривается.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мировое потребление нефти в условиях рецессии
Коллеги, часто вижу фразы из области «цена на нефть падает в ожидании рецессии», ну или что-то типа такого.

Как думаете, насколько упало мировое потребление нефти в результате кризиса 2008 года? Вот, посмотрите:


Картинку взял вот отсюда

В общем, весьма сильный мировой кризис 2008 года привел к падению мирового потребления нефти аж на 1,5 млн баррелей. В общем, думаю, каждый сам сделает выводы... 



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Про закрытие ЗПИФ ПНК-рентал от инвестора
Коллеги, появилось время написать статью по закрытию фонда ПНК-рентал.

*** Мое отношение кратко ***

Жаль, что так вышло, но отношусь совершенно спокойно. По условиям это был лучший ЗПИФ недвижимости на рынке, комиссия фонда за управление составляла порядка 0,25%, это просто фееричные условия, которые стали возможны благодаря концепции фонда. В отличии от всех остальных ЗПИФ на рынке, где смысл бизнеса для УК — это заработок на комиссиях, для ПНК сам бизнес-смысл фонда был в ускорении оборачиваемости объектов недвижимости, так как основной бизнес все же был строительный.

Однако, причина закрытия фонда, которая была озвучена УК не выглядит убедительно. На мой взгляд правильным решением было бы определить судьбу фонда на голосовании пайщиков, уверен, большинство инвесторов предпочли бы остаться владельцами объекта, но это не было сделано.

Напомню официальную позицию управляющего:

… у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мои обзоры по фондам недвижимости



Коллеги,
В мае 2022 года я заинтересовался инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. 

Каково было мое удивление, когда я обнаружил, что во всем рунете практически невозможно найти качественные обзоры на фонды недвижимости. Это побудило меня всерьез засесть за изучение отчетности фондов. Так же я решил делиться результатами исследований на смартлабе.

Свою первую статью по ЗПИФ-Н я опубликовал в августе 2022, в дальнейшем обзоры я делал неспеша, по мере желания и наличия свободного времени. Прошло примерно пол года, и похоже, что на сегодняшний день мне удалось в своем блоге собрать пусть и скромную, но все же крупнейшую в рунете базу по обзору фондов коммерческой недвижимости.

Думаю, это хороший повод, чтобы еще раз поделиться со всеми читателями своими статьями:


Фонды от Альфа-Капитал:

• Альфа-Капитал Арендный поток 1 (ежемесячные выплаты)
• Альфа-Капитал Арендный поток 2 (ежеквартальные выплаты)

Фонды от ВТБ:

• Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ) (ежеквартальные выплаты)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ жилой недвижимости от Тинькофф
*** Общие характеристики ***



Источники информации:

• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/reds/
• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/luzhniki/
• www.tinkoffcapital.ru/documents/mutual_funds/

*** Ожидаемая доходность ***

Дивидендные выплаты у фондов отсутствуют, монетизация ожидается за счет роста стоимости актива и выплаты дохода пайщикам после продажи квартир, составляющих имущество фонда:

• 40-60% за 4 года для фонда «REDS»
• 50-70% за 5 лет для фонда «Лужники»

Цитирую Тинькофф:

***
Потенциальная доходность инвестиций в ЖК Luzhniki Collection может составить 50—70% за пять лет. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф Инвестиций с учетом уникальной локации, исторического роста цен [1] на недвижимость за счет строительной готовности, инфляции и других факторов.
Источник

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости Рентный доход от Сбережения+ (ВТБ)

*** Общие характеристики ***

Наименование: Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РД»
УК аффилирована с банком: ВТБ
Страница фонда: ссылка
СЧА на пай: 111 680,24 ₽
Рыночная цена пая на 27.01.2023: 99 860 ₽
СЧА фонда:  7,04 млрд ₽
Возможна доп. эмиссия: да, возможно увеличение фонда в ~8,7 раз
Договор доверительного управления: до 17.12.2027, фонд прекращает существование после окончания договора доверительного управления (пункт 5, положения № 126 правил доверительного управления), но собрание пайщиков может принять решение о пролонгации договора ДУ
Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
Для квалифицированных инвесторов: Нет
Комиссии фонда (% годовых): 

• 1,5% от СЧА до 01.11.2023
• 2,0% от СЧА с 01.11.2023
• 2,5% от СЧА — доступный для установления предел вознаграждения УК (риск!)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стратегия Level UP от "Парус": коммерческая недвижимость набирает популярность.
Коллеги, наконец УК «Парус» анонсировала размеры дивидендных выплат в фондах коммерческой недвижимости «Парус-ОЗН» и «Парус-Нордвей», после перехода к стратегии Level UP.


*** Короткая справка ***

В ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» используется привлеченный в банке кредит для покупки недвижимости. Далее за счет привлечения денег пайщиков кредит досрочно погашается, а пайщики ежемесячно получают доход от аренды.

Подробную механику я уже разбирал на примере фонда "Парус-СБЛ".

*** Стратегия Level UP ***

Стоимость кредита во всех трех фондах ниже отношения арендного потока к стоимости объекта недвижимости. Из-за этого возникает ситуация, что досрочное погашение кредита становится менее выгодным, чем его сохранение. Управляющая компания приняла решение на несколько лет приостановить досрочные выплаты по кредитам, зафиксировав размер кредитного плеча в следующих объемах:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Таблица ЗПИФ недвижимости в моем мониторинге
В таблице перечень фондов недвижимости в периметре моего мониторинга. Перечень параметров к сравнению будет расширяться. Разработка рейтинга откладывается, так как вес параметров неоднозначен, возможно, в нем вообще нет смысла и достаточно мониторить и сравнивать между собой фонды по ключевым характеристикам.





На текущем этапе таблицу нельзя использовать как однозначное руководство по принятию инвестиционных решений. Нет универсально хороших и универсально плохих фондов. Повышенная доходность может являться индикатором повышенных рисков, как например по фонду Сбер Арендный бизнес история выплат демонстрирует нестабильный денежный поток, а высокая стоимость пая затрудняет быструю продажу без дисконта.

Напротив, ежемесячные стабильные выплаты, низкая стоимость пая и прозрачные условия создают премию к СЧА, как в фонде от ПНК, но и здесь ждет риск — в случае продажи имущества фондом, стоимость сделки будет вероятнее всего исходить из оценки имущества независимым оценщиком, а инвестор при покупки паев с премией может потерять часть денег.

Отдельно стоит обращать внимание на возможность доп. эмиссии фондом, это «окно» для недобросовестных практик, когда фонд сначала привлекает деньги на депозиты как фонды от аффилированных с банками УК, не забывая взимать полную комиссию, а когда-нибудь потом покупают объекты недвижимости, что приводит к серьезному рыночному дисконту к СЧА, который мы можем наблюдать в таблице. Разумеется, на этапе первичного размещения нельзя покупать паи, если объект уже не приобретен в состав фонда, но на вторичном рынке может открыться возможность купить актив с перспективами роста выплат, но и рисками неэффективного поведения УК.


*** Предупреждение ***

! Информация не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
! Таблица сравнений ориентируется только на важные для меня параметры!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ)
*** Общие характеристики ***

• Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
• Страница фонда: ссылка
• СЧА на пай: 1096 ₽
• Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
• СЧА фонда: 1 822 млн ₽
• Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
• Договор доверительного управления: до 15.04.2036
• Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
• Для квалифицированных инвесторов: Да
• Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика

*** Структура активов ***


Источник: отчет управляющего

• Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ)
*** Общие характеристики ***

• Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
• Страница фонда: ссылка
• СЧА на пай: 1096 ₽
• Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
• СЧА фонда: 1 822 млн ₽
• Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
• Договор доверительного управления: до 15.04.2036
• Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
• Для квалифицированных инвесторов: Да
• Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика

*** Структура активов ***


Источник: отчет управляющего

• Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мысли: сбережения в золоте и альтернативы




В комментариях к статье про мой портфелю в декабре был задан вопрос, почему я не покупаю драгоценные металлы? Мой ответ: «они не приносят денежный поток». То есть этот актив не соответствует моей стратегии.

Вместе с тем, возможно, я не прав и стоило бы иметь золото в своем портфеле? Тему я рассмотрел всесторонне и пришел к некоторым выводам, о которых хотел бы рассказать.

***

Для начала следует понять роль золота в портфеле:

• Это либо спекулятивный актив, что автоматически отпадает в моем случае, так как по стратегии я наращиваю денежный поток, который мне платит бизнес, а не спекулирую;
• Либо это сберегающий актив, который предположительно должен сохранить свою ценность во времени, в то время как обычные деньги дешевеют, именно в этой роли золото для меня интересно.

***

Я так же пообщался с коллегами, которые отвечают за продажи золота, выяснил, что спрос на слитки очень большой. Я предполагаю, что люди реально состоятельные в короткий период очень крепкого рубля использовали золото как альтернативу своим валютным накоплениям, совершая покупки на десятки миллионов рублей. По понятным причинам эту тему подробнее раскрывать не буду.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ответ на вопрос: "Почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу"
Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ недвижимости вместо облигаций

График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru

Ключевые роли облигаций в портфеле:

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%. 

Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости

Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 

• Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
• ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
• При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
• ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
• Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Собрать "вклад" с положительной доходностью в золоте
Коллеги,
когда задался вопросом формирования части портфеля в золоте, мне решительно не нравилось, что золото не приносит реальной доходности: то есть если вы купите 1 кг золота, через 10 лет у вас останется тот же 1 кг золота и минус издержки на хранение (комиссия БПИФ/ETF, затраты на банковскую ячейку или личный сейф).

Золото может принести спекулятивную доходность в рублях или долларах (а может и не принести), но золото не приносит доходности в золоте. Этот недостаток останавливал меня от формирования позиции, так как спекулятивные доходы меня интересуют редко.

Но есть возможность самому собрать аналог вклада в золоте — то есть получать реальную доходность в золоте, используя биржевые инструменты:



И так, чтобы следовать динамике базового актива — золота, нам понадобится собрать следующую конструкцию:

• Покупаем фьючерс на золото — эта часть портфеля обеспечит следование стоимости базового актива
• На брокерском счете размещаем гарантийное обеспечение

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: фонд ПНК-рентал

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: фонд ПНК-рентал

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: Фонд Арендный бизнес 7 от Сбера

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в коммерческую недвижимость: Фонд Арендный бизнес 7 от Сбера

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2
Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
• ISIN: RU000A101YY2 
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 290 804,83 ₽
• СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
• Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• Доля недвижимости: ~98%
• Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

Авто-репост. Читать в блоге >>>