Алексей Бачеров
Алексей Бачеров личный блог
23 января 2024, 12:04

Мой взгляд на недвижимость в следующие 5 лет

Я смотрю на рынок жилой недвижимости умеренно негативно. Рынок перегрет и не в малой степени это связано с огромным количеством различных мер поддержки, которую оказывают госпрограммы. Но надо признаться, что мой прогноз по рынку жилья в 2018 и 2019 не оправдался. Не ожидал я тогда, такой активной, а главное длительной поддержки со стороны государства.
Мой взгляд на недвижимость в следующие 5 лет
Мой взгляд на недвижимость в следующие 5 лет
Цены на первичном рынке за 5 лет с 2017 по 2022 (пока статистики за 2023 нет) выросли почти в два раза, на вторичном только на 55%. И это, несомненно, прекрасный результат. Однако, стоит отметить, что темпы роста 2021 и 2022 были примерно в два раза выше, чем лучшие показатели в 2010-х, и это косвенно подтверждает мои мысли и слова главы ЦБ, что рынок перегрет. Сравнивать с 2000-ми, скорее всего, не имеет большого смысла, так как наследие СССР (дефицит на рынке жилья) и провал экономики 90-х, создали отличные предпосылки для такого длительного роста. Я помню те времена, когда квартиры раскупались ещё на стадии котлована, в то время как сейчас они могут распродаваться на протяжении нескольких лет, после сдачи объекта. Интересно, что в 2022 спреды между пятилетними темпами проста первичного и вторичного рынка тоже достигли своего максимума и составили 5%!!!

На текущий момент, я считаю, что эйфория последних 5-ти лет подходит к концу, и любителям инвестиции в кирпичи не стоит рассчитывать на продолжение банкета. Рынок выдыхается. А ещё на рынок приходит всё меньше покупателей из-за провала рождаемости в 1990-х. Об этом подробнее можно прочесть в статье «Как демография похоронит рынок недвижки». Конечно, слово «похоронит» здесь явно использовано для привлечения внимания, о чём автор сам пишет в своей статье, но то что темпы роста явно не будут такими же, а возможно будет наблюдаться стагнация — я согласен. Интересная параллель с Китаем приведена в статье.

P.S. Стоит отметить, что недвижимость, сильно зависит от региона и ситуации в нём. В моем посте данные приведены по России в целом. Скорее всего ситуации на столичном рынке, городах миллиониках, и других населённых пунктах будет сильно разниться. И ещё не факт что в столице она будет лучше. Но если интерес к недвижимости, как к объекту инвестиций всё-таки есть, то стоит помнить стандартные три правила, которые определяют стоимость и инвестиционную привлекательность кирпичей: «1. Location. 2. Location. 3. Location.»

35 Комментариев
  • Черный Живоглот
    23 января 2024, 12:33
    нет.
    Дефицит бюджета огромный до 50%
    40 трлн простоя взяли из депозитов на СВО
    и теперь когда инфляция раскручивается все объективные доводы не работают.
    Помню СССР цена 18000 рублей (СССРовских) за трешку это 1987 год и что когда стали печатать и печатать и печатать,  квартиры, если была возможность (кооператив) брали по любой назначенной цене. А через 5 лет уже билет в автобусе был 50 рублей в 1992 году.
    Так что если чуть запахнет жареным (инфляцией) ценник на квартиры еще 50% даст вверх.
    • КРЫС
      23 января 2024, 12:41
      Черный Живоглот, что за бред? Зачем?
        • КРЫС
          23 января 2024, 12:56
          Алексей Бачеров, мне просто грустно становится, когда читаю вот такое… Хочется же все-таки адекватное читать… Зачем тратить время других?
          • Маркиз Лафайет
            23 января 2024, 13:14
            КРЫС, Живоглод 6-7 квартир в Москве сдает, а сам давно уже fire. Все куплены в хороших локациях, недалеко от метро итд итп.
            • КРЫС
              23 января 2024, 13:26
              Маркиз Лафайет, и что? Я должен поэтому читать его бред?
            • astray
              23 января 2024, 14:00

              Маркиз Лафайет,
              \\Живоглод 6-7 квартир в Москве сдает, а сам давно уже fire\\

               в этом и большая беда ряда комментаторов на лабке, 

              они думают, что самые умные тут

              и у них в голове не укладывается, что кто то рядом может быть еще умнее и просто угорать с их писулек

              • Маркиз Лафайет
                23 января 2024, 14:34
                astray, как скажешь, дядь
                • Черный Живоглот
                  23 января 2024, 17:20
                  Маркиз Лафайет, когдато в далеком уже 2015 предсказывал 259 000
                  и 359 000
                  только во времени ошибаюсь(спираль больше и она раскручивается масштабнее и поэтому временной интервал тяжело прогнозировать)
                  Вот график как видел тогда






      • Черный Живоглот
        23 января 2024, 13:00
        КРЫС, что зачем? вы думаете ценник  припадет? Скорее всего до июля будет стоять, а потом понесется вверх к зиме +15% 



      • Алексей Дегтярев
        24 января 2024, 07:12
        КРЫС, чатгпт вошел в тред
    • Эдуард
      23 января 2024, 15:10
      Черный Живоглот, 
      40 трлн простоя взяли из депозитов на СВО
      откуда инф? 


        • Лесенкой
          24 января 2024, 12:16
          Алексей Бачеров,
          Т.е. 40трлн пошли автовазу на еще одну краску(ура!) и возвращение центрального замка в гранту?
    • redd
      29 января 2024, 13:56
      Черный Живоглот, я провел опрос (https://smart-lab.ru/blog/977813.php) — судя по ответам мы все ближе к «16 декабря 2014» на рынке недвиги. Потенциальных продавцов все меньше (если посмотреть предыдущий опрос в моем блоге, на 9 месяцев раньше, но там меньшее количество участников).

  • Titan
    23 января 2024, 12:29
    нет
  • Виталий
    23 января 2024, 13:13
    Эту сказку читаю по меньшей мере с 2018 года, люди уже иксы сделали. С такими темпами инфляции и печатным станком ждать падения? Вы уточните, в какой валюте? В рублях? вероятен рост. В $? Вероятно, падение. Только сам бакс тоже съедает инфляция, а в банк сейчас нал не отнести. А недвига генерирует доход
    • Андрей Петров
      24 января 2024, 11:00
      Виталий, Что характерно, среди подобных вам комментаторов никто эту сказку не читал с хаев 2008, например.
  • yuraisme
    23 января 2024, 13:14
    Обзор аналитики последних двух лет показывает, что аналитики не могут предсказать, что будет завтра. Расходимся.
  • VалиБакS
    23 января 2024, 13:22
    На рост недвижимости в будущем негативно обычно смотрят те, кто собирается приобрести)
    • Александр Минин
      23 января 2024, 13:31
      VалиБакS, а позитивно те, кто ее имеют. Душу радуют))) самоуспокаиваются. До этого несколько лет в хвост и гриву ее погоняли
    • Titan
      23 января 2024, 15:14
      VалиБакS, или те, кто осознает что никогда уже не сможет ее приобрести
  • Alexander
    23 января 2024, 14:11
    Знаю случаи, когда ребенку еще 2 годика, а ему уже трешку прикупили в ипотеку родители, так сказать на будущее, поэтому не уверен что спрос вот так быстро прекратится.
    • Titan
      23 января 2024, 15:15
      Alexander, это стандартная тенденция. во времена когда еще работал в найме, большинство коллег уже задумывались и предпринимали активные действия по обеспечению квартирой своих еще неродившихся детей
    • Андрей Петров
      24 января 2024, 11:08
      Alexander, Именно поэтому он так быстро и прекратиться.

      Зачем рвать жопу, получать высокую квалификацию и т.д. когда тебе уже отселение от родителей организовано? Съехал — и работай себе хоть тем же курьером. На пожрать с интернетами хватит.

      А уж если трешку оставили — так тем более смысла нет. На однушку разменял, на разницу живёшь некоторое время.

      Минус спрос, в случае трешки — плюс предложение, да ещё в целом из экономики выбытие высокой квалификации. И немного демографической ямки.

      Понакупят трешек детям/внучкам/жучкам — а потом у них «молодёжь обленилась».
      • Лесенкой
        24 января 2024, 12:18
        Андрей Петров,
        страна общаг
        наученая
  • Tim Vearil
    23 января 2024, 16:30
    Все, кто пишет о рынке недвижимости и его перспективах забывают про очень интересную историю — как этот рынок недвижимости вообще зародился. Массовая приватизация. Почти каждая семья имеет в собственности приватизированную СССР-квартиру. Ни в одной стране мира (исключая еще ряд бывших республик) такого не было и наверное не будет. И сравнивать нас с каким-либо развитым рынком недвижимости нельзя.
    Вы присмотритесь вечером в окна домов? Треть квартир пустует даже в старых, обжитых районах. И единственная причина почему этот «навес» еще не раздавил рынок недвижимости -  население считает, что квартиры — это актив и он всегда растет в цене. С ним можно ничего не делать, не сдавать, не жить, но всё равно будешь в плюсе. Как только (если) это парадигма сломается — рынок рухнет.  
    • Черный Живоглот
      23 января 2024, 17:19
      Tim Vearil, у нас не Рио в коробке жить невозможно, нужна горячая вода, отопление и канализование, поэтому даже хрущ в цене ибо там можно в тепле поср«ть, помыться и поспать.
      • Виталий
        24 января 2024, 08:44
        Черный Живоглот, в России жилье еще куда не шло — доступное, в Португалии, Испании молодежь до 30-35 живет с мамкой и папкой, так как недвигу свою ни купить, ни снять одному работающему молодому человеку практически нереально. 
    • Руслан Козлов
      24 января 2024, 11:41
      Tim Vearil, просто нужно налог на лишние квадратные метры, 20 квадратов на человека достаточно, не считая кухни и туалета
      • Лесенкой
        24 января 2024, 12:20
        Руслан Козлов,
        ну вот и японцы подтянулись )
  • Пётр  Шумов
    25 января 2024, 20:11
    Не согласен. Спрос подогревали и будут подогревать гастербайтеры из СНГ. Они как ехали, так и будут ехать в РФ. Сначала на работу, потом перетаскивать семью, потом скупать анклавы и затем буду районы. Через 50 лет Россию будет не узнать, приезжих будет больше россиян.
    Всему причина орждаемость и «навес» из молодежи в Узбекистане, Киргизстане и Таджикистане. затем возможно Сирийцы, Египтяне, Ливийцы, Индусы и Африканцы подтянутся.
    Это кстати учитывая потепление климата будет — в их регионах будет невыносимо жить.
      • redd
        29 января 2024, 13:53
        Алексей Бачеров, а прирост иммигрантов они показывают? Вот то-то же.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн