Козлов Юрий
Козлов Юрий личный блог
20 июля 2023, 10:06

Московский рынок новостроек затоварен

🏗 Бурный рост столичного рынка недвижимости в 2020-2021 гг. заметно приободрил девелоперов, и они стали активно вводить в эксплуатацию новые объекты. Прошло пару лет, и в 2023 году на рынке уже образовался дисбаланс спроса и предложения – ситуация, когда квартир и апартаментов настроили много, а спрос всё больше сжимается и уходит на вторичный рынок.

📊 За период с января по июнь текущего года совокупная площадь лотов в продаже выросла на +30% (г/г) до 3 млн м², при этом спрос сокращается — как из-за высоких цен на новостройки, так и из-за действий ЦБ, регуляторные ограничения которого привели в итоге к сворачиванию субсидированных программ от застройщиков.

Крупные риэлторские агентства заявляют о том, что многие столичные застройщики вынуждены предлагать скидки и бонусы потенциальным клиентам, средний дисконт которых составляет в среднем 7%, а некоторое компании предлагают покупателям недвижимости в качестве приятного бонуса бесплатное машино-место. Столь щедрые спец.предложения не встречались даже в прошлом году!

💼 Основным драйвером, который до сих пор поддерживает спрос на новостройки и удерживает рынок от обвала, является ипотека с гос.поддержкой. По расчётам ипотечного подразделения Росбанка, её доля в общем объёме выданных жилищных кредитов на новостройки составляет 95%. Соответственно, лишь 5% ипотечных кредитов — это те, которые не подходят под льготные программы с гос.поддержкой.

Вице-премьер Марат Хуснуллин накануне поведал о том, что лимит средств, выделенных в федеральном бюджете на льготную ипотеку, может исчерпаться уже в этом году, однако Правительство РФ не планирует досрочно заканчивать данную программу, и на первое полугодие 2024 года обещают найти на эти цели доп.объём средств.

Также Хуснуллин считает, что нагрузка на бюджет от реализации льготной ипотеки высокая, и есть большие сомнения, что власти будут долго сохранять данную программу, тем более в текущих условиях, когда расходы гос.бюджета резко выросли на известные всем цели и задачи. Впрочем, Минфин и ЦБ были изначально против продления данной опции до середины 2024 года, и, скорее всего, они будут вновь агитировать за сворачивание льгот.

Московский рынок новостроек затоварен
📈 Зато на вторничном рынке столичной недвижимости ситуация кардинально противоположная: потребительский спрос существенно опережает предложение, в том числе за счёт перетока части клиентов с первичного рынка.

👩‍🔧“Люди начали привыкать к новой реальности и, соответственно, стали, несмотря ни на что, соглашаться на сделки с недвижимостью: как продавать, так и покупать", – поведала вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.

🔸В строительном секторе я отдаю предпочтение в первую очередь Самолету, который расширяет географию продаж, продаёт квартиры с мебелировкой и выходит в сегмент ИЖС, то есть соответствует всем необходимым критериям роста. Но здесь нужно ждать коррекцию котировок акций куда-нибудь в область 2300-2500 руб., для комфортного формирования долгосрочной позиции.

🔸 Также после неожиданно рекомендованных Советом директоров дивидендов в размере 78 руб., более позитивными красками заиграла инвестиционная история в ЛСР (#LSRG). Держу бумаги компании с давних пор и очень надеюсь, что выплаты вновь станут регулярными и будут радовать нас околодвузначной ДД.

🔸 ПИК ушёл в глубокое подполье и перестал раскрывать о себе какую-либо информацию, и такие истории я предпочитаю обходить стороной. Плюс ко всему, это лидер на московском рынке новостроек с долей 21%, который может больше других пострадать из-за ожидаемого затоваривания столичного рынка.

🔸 Эталон строит дорогое жильё, продажи которого стагнируют в кризис. Однако на фоне состоявшейся консолидации активов компании «ЮИТ Россия» девелопер сможет порадовать высоким темпом роста бизнеса. Долговая нагрузка у компании более чем комфортная (1х), шансы на редомициляцию достаточно высокие, и коррекцию в котировках в район 70+ руб. вполне можно использовать для долгосрочных покупок.

❤️ Напоминаю, что лайки под этим постом приветствуются! Для меня это главная мотивация радовать вас и дальше качественной авторской аналитикой, новостями и мыслями по рынку.

©Инвестируй или проиграешь!
8 Комментариев
  • Eugen Invest Malina
    20 июля 2023, 10:32
    МО стала лидером по объёма кв метров на человека. При этом цена выше чем в среднем по российскими миллионикам. Явный дисбаланс, жить в области и работать в Москве трудно. Жду выравнивания миллиоников и московской области
  • Guverner
    20 июля 2023, 11:09
    Интересная аналитика, спасибо за пост
      • Guverner
        20 июля 2023, 12:18
        Юрий, Вы главное не бросайте своё дело, посты писать. 
        У Вас получается хорошо. Сжато. Кратко. Только суть.
        На СМ много постов, в последнее время, где воды много льют.
  • ХренСгоры
    20 июля 2023, 11:35
    Главная проблема наступит, когда люди осознают, что их набранные кредиты не превратятся в тыкву, а им придется их выплачивать.
    Кредитная ипотечная вакханалия, замаскировала уже свершившийся рост цен на уровень всевозможной инфляции. И скорее всего рынок не ждёт падения цен, а ждёт долгая нудная стагнация.

    При активном росте товаров и услуг вокруг и сдержанному росту зарплат. В таких условиях тянуть лямку ипотеке, будет со временем все сложнее. А по итогу, инвестиции в недвижимость окажутся не выгоднее банковского депозита.
  • Максим
    20 июля 2023, 13:12
    Для того чтобы понять причину затоваривания достаточно выти на улицу Москвы и СПб — на улице реально 50% жители Средней Азии. Все эти люди приехали с семьями и детьми. В классах от 1/3 до 80% дети мигрантов с соответствующим уровнем преподавания (учителя вынуждены подстраиваться под наиболее слабых учеников с трудом говорящих по русски — т.к. приезжают жители не Среднеазиатских городов, а глухих кишлаков).

    Только за 3 месяца 2023 года получили гражданство РФ 40 тыс. граждан Таджикистана каждый приезжающий сразу получает мат капитал в 600 тыс. за 2го ребёнка. Т.е. в РФ стимулируют массовый завоз многодетных семей из глухих кишлаков  Средней Азии.

    Межнациональная обстановка уже достаточно сложная. Постоянные конфликты.

    Если взрослые ещё могут за себя постоять то отправлять ребёнка в школу где малолетняя деревенщина рассказывает о необходимости соблюдать принципы ислама вашей дочери или сыну в том виде в каком как им это объяснил папа-разнорабочий на стойке мало кто захочет.

    В результате народ активно валит из этих гетоо, все кто пытается купить квартиру с новостройках нижнего ценового сегмента достаточно посетить Котельники и представить как ваши дети будут ходить по таком у двору и ходит в такие школы. Дураков нет.

    t.me/mnogonazi — вот здесь полно таких историй.

    Вывод — Квартира в столице Средней Азии не может стоить 10 млн. руб.
    Все у кого есть возможность работать на удалёнке — валят из этого будущего Дейтройта.

    Сам этим летом хотел запарковать часть денег в бетон и подробно изучал вопрос — дешевые панельки и высотки сразу нет — уже сем понятно что это будущие трущобы и гетто. А Бизнес класс не может столько стоить в городе где я не могу спокойно выпустить дочь погулять по городу. И из за этого вынужден оплачивать ей такси (благо ездит не много и не в час пик.).  Доставка еды — что там положили гастарбайтеры вам в еду и сколько раз плюнули в гамбургер/суп «неверному/кафиру» даже разбираться не хочется.

    t.me/mnogonazi/11849 — ЖК БутовоПарк-2 детская площадка — сколько должна стоить квартира в этом ЖК?
    • Максим, наконец-то активнее начинает обсуждаться проблема мигрантов! этим трюком у нас и убыль населения нивелируется, и те же застройщики поддерживаются! так что хрен при таком раскладе увидишь снижение цен!

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн