Инвестиции в коммерческую недвижимость: Фонд Арендный бизнес 7 от Сбера

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля
• 23 млрд руб. — СЧА фонда, при этом фонд продолжает активно привлекать новые деньги, что автоматически отодвигает выход фонда на оптимальный КПД
• В течение последних 7 месяцев объем приобретенной недвижимости составил менее 1,9 млрд рублей, при этом фонд привлек за это же время порядка 12,4 млрд рублей дополнительных взносов пайщиков, это является плюсом для УК, так как она зарабатывает процент от размера СЧА и минус для пайщиков, так как пайщики в основном получают % с депозитов за вычетом комиссий: УК увеличивает свой доход сегодня, а пайщики когда-нибудь потом
• Доходность купленной в фонд недвижимости выглядит заниженной (то есть цена покупки объектов в фонд немного завышена), адекватная доходность представляется на 10-20% выше от текущей, что в перспективе может быть компенсировано индексацией ставок аренды и дисконтом рыночной стоимости паев к расчетной цене

3. Структура расходов фонда

• В отличии от фондов под управлением Альфы "Арендный поток" и "Арендный поток 2", бОльшую часть денежного потока фонда пайщики получают в виде дивидендов, что делает фонд интересным для наблюдения

4. Доходность денежного потока инвестора

Анализировать текущий денежный поток инвестора нецелесообразно, так как в настоящий момент основная прибыль фонда, из которой были выплачены дивиденды — это проценты по депозитам, которые до недавнего времени заключались по временно очень высоким ставкам, в дальнейшем до момента заполнения фонда недвижимостью, пайщики будут получать низкую доходность: проценты по депозитам минус комиссии и издержки на управление.

В будущем можно предположить, что при текущей цене пая (94 800 рублей) доходность для инвестора составит 10% годовых до удержания НДФЛ, 




5. Отчеты оценщика

• Как и у других крупных УК, отчеты оценщика состоят из сотен страниц текста, выжимка ключевой информации в виде удобной презентации для инвесторов отсутствует, подача информации в отчетах не стандартизирована, что является негативным показателем отношения УК к пайщикам
• Не во всех отчетах оценщика я нашел информацию о принципах расчета и индексации арендных ставок, но наиболее часто встречаются условия с ежегодной индексацией в размере 4,5% — 5% в год

7. Резюме

• Неясно, когда УК остановит прием дополнительных денег, в настоящий момент темпы привлечения новых денег сильно (в разы) превышают темпы покупки недвижимости (может быть у УК есть план быстрее выйти на сделки за счет покупки объектов по завышенной стоимости?), до момента заполнения фонда недвижимостью денежный поток будет ниже доходности депозита, а так же существует риск дальнейшего снижения рыночных котировок паев;
• Есть основания полагать, что недвижимость в фонд покупается по верхней планке рыночных цен, что негативно влияет на будущую доходность фонда;
• Отсутствует информационный документ с ключевыми характеристиками фонда, который был бы удобен для изучения инвестором

Изложенные факты не позволяют мне стать инвестором этого фонда, но фонд интересен для дальнейшего мониторинга, по мере возможного роста рыночного дисконта к расчетному СЧА или по мере наполнения фонда новыми объектами, покупки паев могут стать привлекательны в будущем.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если хотите больше разборов фондов недвижимости, ставьте лайк.