Как проиграть 12 квартир за 12 лет

Много лет моя единственная квартира, в моём родном провинциальном городке, размером 33 кв.м, сдавалась одной квартирантке, о чём часто упоминал в блоге, например https://smart-lab.ru/blog/586790.php. Ренту можно назвать успешной, т.к. платежи приходили вовремя и не было простоя. Но не всё так замечательно.

В начале этого года ожидаемо сработал стоп-лосс https://smart-lab.ru/blog/677136.php.

Но с продажей я не спешил по двум причинам:

1)   квартирантка оплачивала ренту и все ком.платежи;

2)   было ожидание роста цены.

В середине ноября квартирантка купила квартиру в ипотеку, а мою квартиру освободила. Вот теперь пришло время продавать.

Сразу после освобождения квартиры, ключи были переданы риелтору с просьбой продать за 1.8 млн.руб. Значительного ремонта не было 12 лет, но были небольшие локальные ремонты во время проживания квартирантки. Вложений перед продажей 0₽. Я даже не заезжал ни разу и не смотрел, что там и как. Спустя 1.5 недели квартира не была продана.

Решил не пожалеть почти 700 рублей и выставил объявление на Авито с ценой 1.85 млн.руб. (на 50т.р. дороже). Номер телефона там заменяется на внутренний, что очень удобно. На следующий день нашлось около десяти агентств и два прямых частных покупателей. С частными покупателями сразу стало неудобно общаться – много вопросов. А вот агентства, как саранча. В первом же агентстве нашли покупателей на следующий день. Правда, покупатели жили в другом городе и покупали в ипотеку, поэтому пришлось подождать ещё около недели до получения полной суммы.

Теперь о прибыли.

Купленная в середине 2009-го года за 1.5млн (с ремонтом) и проданная в конце 2021-го года за 1.85млн (без ремонта) квартира обесценилась с учётом инфляции в два раза.

А если добавить ренту?

Квартира успешно сдавалась, прибыль в реальном выражении я так и не увидел.

А, если добавить ФР РФ и США:

Рыночная стоимость квартиры – рыночная стоимость в рублях. Добавить нечего.

Рыночная стоимость квартиры + чистая прибыль ренты – рента с учётом налогов 6% и других издержек.

Рыночная стоимость + рента + банковский депозит – прибыль от ренты не тратим, а, в конце каждого года, относим в банк на депозит.

Теоретическая стоимость квартиры – она же, инфляция. Стоимость квартиры, если бы она дорожала с инфляцией. Если это бы было так, я бы продал квартиру за 3.4 млн.руб.

А вот следующий график поражает наповал.

Все доходы, связанные с квартирой, глотают пыль по сравнению с доходами от ФР России и США.

Особенно, доход от США. Общий капитал, после 12-летнего инвестирования, составил бы 21.8 млн.руб.

Ну, а за 21.8 млн.руб. сейчас можно купить почти 12 квартир по 1.85 млн.руб.

Используемые ссылки:

Инфляция в РФ: https://xn----ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai/%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D1%86%D1%8B-%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D0%B8

Банковские депозиты в РФ: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/int_rat/

Индекс полной доходности ФР РФ с учётом налогов на дивиденды: https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive

Индекс полной доходности ФР США: https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR/history?period1=568252800&period2=1640044800&interval=1mo&filter=history&frequency=1mo&includeAdjustedClose=true

Место для околорынка.

Телеграмм-канал: отсутствует.

Работаю над роботом http://pmntrade.ru/robot_setka_lua.html