Как проиграть 12 квартир за 12 лет
Много лет моя единственная квартира, в моём родном провинциальном городке, размером 33 кв.м, сдавалась одной квартирантке, о чём часто упоминал в блоге, например https://smart-lab.ru/blog/586790.php. Ренту можно назвать успешной, т.к. платежи приходили вовремя и не было простоя. Но не всё так замечательно.
В начале этого года ожидаемо сработал стоп-лосс https://smart-lab.ru/blog/677136.php.
Но с продажей я не спешил по двум причинам:
1) квартирантка оплачивала ренту и все ком.платежи;
2) было ожидание роста цены.
В середине ноября квартирантка купила квартиру в ипотеку, а мою квартиру освободила. Вот теперь пришло время продавать.
Сразу после освобождения квартиры, ключи были переданы риелтору с просьбой продать за 1.8 млн.руб. Значительного ремонта не было 12 лет, но были небольшие локальные ремонты во время проживания квартирантки. Вложений перед продажей 0₽. Я даже не заезжал ни разу и не смотрел, что там и как. Спустя 1.5 недели квартира не была продана.
Решил не пожалеть почти 700 рублей и выставил объявление на Авито с ценой 1.85 млн.руб. (на 50т.р. дороже). Номер телефона там заменяется на внутренний, что очень удобно. На следующий день нашлось около десяти агентств и два прямых частных покупателей. С частными покупателями сразу стало неудобно общаться – много вопросов. А вот агентства, как саранча. В первом же агентстве нашли покупателей на следующий день. Правда, покупатели жили в другом городе и покупали в ипотеку, поэтому пришлось подождать ещё около недели до получения полной суммы.
Теперь о прибыли.
Купленная в середине 2009-го года за 1.5млн (с ремонтом) и проданная в конце 2021-го года за 1.85млн (без ремонта) квартира обесценилась с учётом инфляции в два раза.
А если добавить ренту?
Квартира успешно сдавалась, прибыль в реальном выражении я так и не увидел.
А, если добавить ФР РФ и США:
Рыночная стоимость квартиры – рыночная стоимость в рублях. Добавить нечего.
Рыночная стоимость квартиры + чистая прибыль ренты – рента с учётом налогов 6% и других издержек.
Рыночная стоимость + рента + банковский депозит – прибыль от ренты не тратим, а, в конце каждого года, относим в банк на депозит.
Теоретическая стоимость квартиры – она же, инфляция. Стоимость квартиры, если бы она дорожала с инфляцией. Если это бы было так, я бы продал квартиру за 3.4 млн.руб.
А вот следующий график поражает наповал.
Все доходы, связанные с квартирой, глотают пыль по сравнению с доходами от ФР России и США.
Особенно, доход от США. Общий капитал, после 12-летнего инвестирования, составил бы 21.8 млн.руб.
Ну, а за 21.8 млн.руб. сейчас можно купить почти 12 квартир по 1.85 млн.руб.
Используемые ссылки:
Банковские депозиты в РФ: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/int_rat/
Индекс полной доходности ФР РФ с учётом налогов на дивиденды: https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive
Индекс полной доходности ФР США: https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR/history?period1=568252800&period2=1640044800&interval=1mo&filter=history&frequency=1mo&includeAdjustedClose=true
Место для околорынка.
Телеграмм-канал: отсутствует.
Работаю над роботом http://pmntrade.ru/robot_setka_lua.html
И дом мой под снос ставили 5 раз и нормы разные были по городам, лучше выпились отсюда с этой темы, а не вводи людей в блуд.
А приватизировать никого не заставляли…
Туже реновацию уже несколько раз правили, а знаешь почему? Потому что кругом одни тормоза типа тебя )
А теперь подумай нахер мне перед тобой унижаться, приводить ссылки и цитаты, если ты даже не понимаешь как это всё работает и нихрена не поймешь судя по всему. При том, что ты сам ничего не удосужился привести, кроме ОБС, хотя в ЖК в современном и до 2005г. всё четко описано! Читай сам если 9 классов закончил )
В каком году это было и вы чётко знаете что люди там были не на очереди?
Если ты даже элементарных вещей не понимаешь, то иди лечись лучше, других слов ну просто нету правда )))
Более того существуют законы города и что за херня у вас там была и когда — это я вообще не в курсе.
Удачи продолжать сидеть в жопе, т.к. не образован ты явно!
Но как говорится давайте ещё раз повторно вы будите опущены тут с ссылками:
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/edb039b01040a5367cb17bd80a69dbe7ee2ba27a/ - ни слова про 18 метров )
Вот тут про очередников и 18 метров:
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/07c45bdcbb6030088349db48dbc89394fe7e6d69/
ЖК РФ Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Я понимаю ваша ОБС конечно же побеждает как вы думаете, но вы бы сами погуглили для начала ну или в яндексы поискали бы...
Идите учитесь мой вам совет, с 9 классами далеко в этой жизни не уехать!
Ты свои слова-то начусь тут ссылками подтверждать для начала сам! Найди закон, а потом пальцы гни лошок )
Фундаментально. А провинциальный город далеко от города миллионника/ Москвы ?
Продается теплая уютная квартира. До метро «Бунинская Аллея» 968 км.
Михаил Понамаренко,
Похоже все поехали работать в КК или МСК.
А в МСК, вчера в чат подъезда выложили обьяву, 45 м однушку купленную у застройщика за 4 -4,5, в 17 году хотят продать за 11… причем ремонт от застройщика, с кривым полотенцесушителем, грязно-серой плиткой, жестянной ванной. И это Москва только по прописке, до метро 15 км :).
Но однозначно, вкладывать в американский индекс выгоднее.
95% что квартиру бы слил на фр
Ничего личного, статистика
Просто трейдеры чаще активны, потому что для них это большая часть жизни. А инвестор может неделями не заходить в терминал.
+ в статье указывается сравнение с индексным фондом, следовательно мы смотрим на риск вкладывания в индексный фонд и квартиру.
PS. Опережая тезисы про Японию и прочее. Японию надо смотреть с полной доходностью в реальном выражении (то есть номинированный в валюте страны инвестора с дефляцией/инфляйией в стране активов). И всегда нужно диверсифицироваться по странам.
В Японии акции дали доход 37%, а рентная недвижимость 21%:
Доход от вложения в доллар США 0%.
Доход от банковских депозитов 6%.
Доход от облигаций 33% (43% без налогов).
Доход от акций и дивидендов 37% (49% без налогов).
Доход от рентной недвижимости 21% (34% без налогов).
Поэтому бы точно не слился.
Период самый удачный для SP500 и самый неудачный для недвижки
selection bias
https://smart-lab.ru/blog/659289.php
ренту сложно реинвестировать в недвижимость. для этого количество объектов должно быть трехзначным.
Купил 12 лет назад за 7кк. По (прогнозу) рынка она на 100% выросла, около 8% в год профит, но теперь нужно умудриться её продать.
Деньги похоже у людей кончились...
В 98 г. за 2 недели до дефолта мои родители взяли новенькую ВАЗ-21063 за 26 000 ₽., А могли взять 5200 $… Которые к сентябрю бы превратились 88400 ₽.
Но, не судьба.
«Знал бы прикуп — жил бы в Сочи.»
Так что не стоит грузиться…
Все сказано верно, только сказано не все.
1) Квартира остается детям-внукам. Да, она постареет, но, если изначально была куплена с умом, то это большой роли не сыграет (ну, если ей при покупке не 100 лет было). Вариант «когда время придет, акции продам, куплю квартиру» — спорный.
2) Надежность. Я был свидетелем, как деньги отбирали, счета замораживали, хождение валюты запрещали итд. А вот чтобы недвижку отбирали — не видел, только читал. Поэтому недвижка кажется как-то надежнее, хотя умом понимаю, что это тоже только записи в реестрах.
В целом, согласен. По опыту знаю, что времена, когда недвижка росла по 40% в год прошли. И времена когда ее можно было сдавать без проблем тоже прошли. Сейчас надо либо заниматься этим, т.е. это уже не инвестиция, а бизнес, либо продавать и учиться плавать на бирже. Живу в Сибири в полумиллионнике.
>Квартира остается детям-внукам
и еще надо, чтобы они захотели в ней жить. Кстати если квартирке >100 лет, это винтаж, а если 50-60 — это г.но
Brassiere, Чтобы квартиру оставить детям-внукам, ничего не надо, кроме их наличия. Берешь да оставляешь. А уж захотят или нет — жизнь покажет. Может, и не захотят, но другого варианта не будет. Кто может сказать, как что будет через 20-30 лет?
По поводу «винтажа». Ну зачем бред-то нести? Да, бывают дома, построенные накрепко, на века. «Сталинки» или даже дореволюционные. Но, в целом, чем дом старше, тем он хуже. Сквозит, рушится, трухою летит, проводка, сантехника гниет итд. И что? В целом, если не брать туризм какой-нить, музейность, то чем квартира старше, тем дешевле. Как и все другое, собственно.
Да и Париж весь из старья состоит и многие другие европейские города. Как-то живут. Лучше, чем в человейниках
Brassiere, само собой, от локации много что зависит. Лично для меня, местоположение важнее, чем сама квартира, и, с годами, и жена и дочка с этим согласились. Я бы прикупил себе сарай на берегу Андаманского моря или мансарду в центре Рима, продав кое-что из активов :).
Но тут имеем в виду «при прочих равных» же.
Главнее, увеличить капитал, а дети-внуки сами выберут, как с ним распорядиться.
Надёжность. Здесь, конечно, можно поразмышлять. Если предположить, что в нашей стране будет какой-нибудь 17-ый год прошлого века или что-то более страшное, то ощутимый счёт в другой стране хорошая диверсификация. Ни местная недвижимость, ни местный фондовый рынок не даёт надёжность, т.к. в одной корзине.
Михаил Понамаренко, согласен частично.
Диверсификация — это прекрасно. Сам большой сторонник. Есть возможность в иностранные активы переложить (по-настоящему, не через наши биржи акции «Микрософта» купить, а как-то по-другому) — прекрасно.
Но, повторяю, как счета замораживаются — видел, как наличка в течение одних выходных сгорает — видел, а вот с недвижкой ничего подобного не происходило. То есть, какая-никакая, а все же диверсификация.
Ну вот как я включаю комп, а там «доступ к Вашему счету временно ограничен» — представляю легко. Хоть завтра. А вот как ко мне ломятся люди с маузерами и командуют «48 часов, чтоб освободить помещение», все-таки не так легко :).
www.vedomosti.ru/society/news/2021/12/15/900846-gosduma-prinyala-zakon-ob-evakuatsii
Доли в прибыльных бизнесах(диверсифированные акции) куда доходнее, безгиморнее в содержании и как раз нередко безопаснее, чем недвига, тем более ещё и постоянно сдаваемая(пожар, залив, криминал, стремит. амортизация ремонтов).
Дмитрий, в чем глупость-то, хитрый Дмитрий :)? «Бытовушные глупости» это и есть жизнь. Ты подмазал фразу, типа, доли в ПРИБЫЛЬНЫХ бизнесах лучше, чем блаблабла. И как я должен отличать прибыльный бизнес, типа Юкоса от неприбыльного?
Но, в целом-то я согласен. Может, не так выразился. Если все житейские проблемы решены, и надо пристроить куда-нить лям-два-три, то биржа — самое то. Но вот если 10 лямов, то уже имеет смысл раскидывать по разным веткам. И квартира — хорошее вложение. Да, более геморное, да, менее прибыльное, но более надежное и полезное, если что. В квартире ЖИТЬ можно, представляешь?
На счет надежности можем поспорить. Легко. Я приведу примеры, из своей памяти, не из книг, когда государство отжимало вклады, наличку, зарплаты, а ты — недвижимость.
А что касается альтернатив — несколько лет назад я это уже подробнейше разбирал в т.ч. и у себя в блоге:
smart-lab.ru/blog/474605.php
Дмитрий, человек, ты сейчас прикидываешься дураком или не прикидываешься? Ты, на полном серьезе, не видишь разницы между инвестициями и тратами, между покупкой айфона и покупкой квадратных метров или придуриваешься? Каких «бытовушников» (это кто вообще?) покупающих айфоны ежегодно ты приплел в тему про инвестиции, недвижку, фонду итд???
Просто скажи: «Да, я не вижу существенной разницы между покупкой айфона и покупкой недвижки». Поверю, как родному, буду знать, с кем имею дело.
Я обладатель магистерской степени по экономике и многолетний фондовый инвестор живущий исключительно с рынка.
Ты сам то арендной недвижкой жил хоть когда-нибудь, прежде чем её тут с пеной у рта защищать?
У меня, в отличии от тебя, есть не только бытовушные инстинкты, но и тренированные мозги. Именно поэтому я даже статью тут в своём блоге на сей счет несколько лет назад с рассчетом писал, где всё даже ещё жестче, ибо квартира у типичного хомячка вообще единственная. Прочти, может осилишь.
А акции Эппла на цены ежегодных айфонов дали к сегодняшнему дню ТРИ стоимости хатки у тебя в Томске. Это, к слову, в ответ на твоё картинное кривляние.
Счас бы не то что 12 квартир а пол москвы бы купил
-я сегодня сэкономил 25 рублей.не поехал в автобусе, а бежал за ним
-эх ты! надо было бежать за такси.сэкономил бы 300 рублей
Не было в 2000г в Краснодаре таких цен и близко, даже на однушку.
Это менее $50/м2.
я в мухосранске то с населением в 300 тыс видел в 98 на дефолте только однушки в пятиэтажных панельках по 5000$ и это было дешево
кароч припижжел товарищ знатно
Ещё недавно на смартлабе не было такого падения уровня аудитории.
Это — первое. Второе — недвигу некорректно сравнивать с фондовым рынком, т.к. это разные инструменты. Вы ж не говорите, например, так: «Вот если бы я вместо акций открыл собственное дело, то был бы уже богат как Илон Маск!»
Я как-то сравнивал евробонды RUS-28 с одним долгоиграющим недвижимым проектом в Москве и получил туже доходность в $$$
С учетом роста цен на недвижку в течение последних 5-ти лет, как можно было купленную в 2009 за 1.5 продать в 21-м за 1.8?
Есть пара замечаний, т.к. вы повторяете вашу мысль в нескольких темах.
Сравнивать квартиру с инфляцией думаю не корректно, т.к нас интересует относительный убыток(от доступных инструментов), а не абстрактный — абсолютный. Справедливее сравнивать с долларами например (в тч валютные депозиты) или золотом.
Доходность фонды РФ естественно надо брать РТС, а не МОЕХ.
А в целом я с вами согласен. Статистически более широкие «квартирные» расчеты можете посмотреть здесь в моем блоге.
Правда если считать в баксах, все совсем не весело, но зато я рад, что не просрал.
Я доволен этим вложением, если что-)
С другой -нельзя сравнивать с рынком акций. Там возможен медвежий рынок 10 лет. Или падение на 80%. как в 98 (ну или во время великой депрессии). А У Вас тут всё таки скорей облигация с переменным купоном (защита от инфляции за счёт роста ставок аренды). В марте мы видели — треть капитализации в ДЕНЬ. а тут вероятно падать если будет то процентов на 15 и в течении пары-тройки лет. Хотя история конечно знает и резкие падения во время ипотечного кризиса 2008. но всё равно актив считается куда более консервативным чем акции
Я уж не говорю про Юкос.
В недвижку выгодно было в прошлом году заходить, особенно в Сочи и Москве, с ипотечным плечом под 6% годовых. На сегодня фактическая доходность сотни процентов.
Если бы брали период, например, с 2008 по 2015 по ФР МБ, да по СиП совсем другие цифры бы получились.
Недвижку надо не с ФР сравнивать, а с консервативными вложениями — банковскими вкладами, в крайнем случае с первоклассными облигациями, потому как она не просаживается на десятки процентов за несколько дней или даже недель.
Откуда в нищем регионе будет норм доходность от аренды и перепродажи недвижимости? Что за бред? Квартирантка ни разу соседей не заливала? =)
Как истинный хомяк брал однуху на панике в 14 году. вышла 1.55 на котловане, через 2г когда достроилась уже дешевле стоила =). сейчас 2.5 с ремонтом. Ремонт там 200 тыщ где-то, но делал сам, старую мебель наскреб.
Квартплата тоже выросла на 30%, но я ее не поднимал пока перец не съехал, в общем сдавал за 9к, сейчас можно 12-15к брать.
В общем 2х в деревянных за 5-7 лет — это ниочем и всеже надо продавать.
Все же не европа у нас, жизнь половины населения в арендном и беконечный рост недвижимости не светит.