#ПроНедвижимость: подводные камни инвестиций в ТЦ

Друзья, приветствую.

Несколько соображений по инвестициям в торговые центры (речь в первую очередь о вложениях через ЗПИФ). Главная проблема инвестиций в ТЦ, в отличии складов или офисов, — это невозможность уверенно спрогнозировать будущую прибыль. А все аналитические выкладки от профильных аналитических агентств не дадут вам сколь-либо надежную картину.

Во-первых, в большинстве случаев, для торговых площадей договора аренды состоят из двух частей — некоторая фиксированная часть и переменная часть, привязанная к выручке арендатора.

Если бы у нас не развивалась электронная торговля, это была бы очень сильная антиинфляционная опция. Но электронная коммерция развивается, конкурируя с оффлайн форматом, а крупные бренды могут использовать классические магазины как витрину, где покупатель знакомится с товаром в живую, а потом совершает покупки онлайн. Как вы понимаете, в этом случае, оборот конкретного арендатора не растет или может вообще падать, при общем росте оборота компании. Но современные управляющие уверяют, что формируют анти-е-ком набор арендаторов, насколько такая стратегия сработает, покажет только время.

Во-вторых наличие множества арендаторов предполагает периодическую ротацию и требует высокой компетенции управляющего.

Управляющий должен не просто сдавать площади кому попало, а подбирать арендаторов таким образом, чтобы они дополняли друг друга, удерживая интерес посетителей. При этом неизбежна периодическая ротация, что приводит к тому, что у вас практически никогда не бывает 0% вакансии.
В-третьих не получится конкурировать без обновления и реконцепции, а это стоит серьезных денег. В Москве по данным NF Group 51% торговых центров нуждаются в обновлении.

Все это делает ожидаемый доход от владения ТЦ плохо предсказуемым, в сравнении с другими типами недвижимости, а требования к профессионализму управляющих — очень высокими.

Однако, там где риски, там могут быть (но не обязательно есть) и возможности. Я нашел достаточно интересную статистику, например, вот как себя вели арендные ставки на офисы в течение последних 22 лет, они почти не росли в течение 20 лет с 2004 по 2024 год, чего не скажешь об инфляции (привет тем, кто уверен, что недвижимость должна впитывать инфляцию — не все дождутся):


Источник: parus.properties/slideism

При этом, офис вполне можно сдать по долгосрочному договору, надолго зафиксировав условия аренды и индексации. А в сложные периоды, как мы видим, серьезное падение ставок наблюдалось только на фоне кризиса 2008 года.

Теперь посмотрим, а как же дела были у складов, у которых в период с 2004 по 2020 год прирост по аренде составил просто 0 (сумма прописью: ноль), а рост начался только после бума развития электронной коммерции, тут снова передаем привет уверенным, что недвижимость обязательно должна впитывать инфляцию (а точно дождетесь, если вдруг?):


Источник: parus.properties/slideism

Теперь смотрим, что там с торговыми площадями:


Источник: parus.properties/slideism

А с торговыми площадями все интересно. За 22 года ставки аренды выросли более чем в 4 раза, что все же немного отстает от инфляции. С другой стороны, ставки аренды сейчас примерно на уровне начала 2020 года, то есть старта бума электронной коммерции и периодом «на пороге ковида». На горизонте 2004 — начало 2020 ставки аренды выросли примерно на размер инфляции, но и тут не обошлось без многолетних периодов не только отсутствия роста, но даже и внушительного падения аренды (снова обращаю внимание тех, кто уверен, что недвижимость должна впитывать инфляцию).

В общем, рассмотреть ТЦ как часть широкого портфеля, которая заточена на случай значительного роста инфляции — можно, но решение всегда нужно принимать по каждому объекту исключительно индивидуально, исходя из конкретных плюс и минусов. Ну и надо помнить, если вы инвестируете в коммерческую недвижимость, потому что она «впитывает инфляцию», обязательно еще раз внимательно присмотритесь к графикам выше. По крайней мере не помешает обзавестись терпением в своих ожиданиях.

На этом все. Всем замечательных инвестиций.

Все написанное не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.