Почему низкая ставка не очень-то поможет застройщикам

В околоэкономических кругах разве что ленивый не встречает ласковым словом Набиуллину за ее жесткую денежно-кредитную политику (на самом деле, назвать текущую дкп «жесткой» можно с изрядной натяжкой), и все с придыханием ждут не дождутся момента, когда все-таки ставка опустится, дойдя до привычных народу однозначных значений.

Отдельной группой тут стоят строительное лобби и рядом с ними погрустневшие застройщики. На первый взгляд, их можно понять: ипотека, за исключением льготной, практически недоступна, что значительно охлаждает (точнее, замораживает) спрос на жилье. Как только, ставки опустятся до 8-10%, тут-то они и заживут. Так они думают.

И ошибаются. Снижение ставки не поможет застройщикам, наоборот — сделает их положение еще опаснее!

Чтобы понять этот парадокс, надо понимать, как функционирует сегодняшний рынок жилья в России. Точнее, «рынок» тут надо брать в кавычки. В реальности 80% спроса на новостройки – уже упоминавшаяся льготная ипотека. А оставшиеся 20% — спекулятивный спрос на ожиданиях дальнейшего роста цен. «Для жизни» новостройки покупают буквально единицы, возможно просто не понимающие, что и как. За пределами спекуляций в покупке нет никакого рационального смысла, т.к. новостройки (на стадии строительства) никакое не жилье, а финансовый продукт или по сути обещание застройщика построить и передать квартиру через определенное время (в других работах я называл это «фьючерсом»). Покупать новостройки имеет спекулятивный смысл, только если они стоят дешевле аналогичного вторичного фонда (при нормальных условиях покупки), либо условия покупки значительно лучше, чем у вторички (тогда новостройка может стоить дороже).

Вот этого многие и не понимают! Новостройки сегодня покупают только потому, что а) есть льготная ипотека б) ставки на льготную ипотеку значительно ниже ключевой. Важно не только первое условие, но и второе! Если спред (разница) между ставками сократится, это автоматически снизит привлекательность новостроек. Покупать их станет экономически нецелесообразно.

Итак, парадоксальным образом:

• Застройщикам выгодны высокие ставки, т.к. это увеличивает спрос на льготную ипотеку и повышает равновесную цену новостроек

Чем выше ставка ЦБ, тем больше спрос на льготную ипотеку, тем дороже застройщики могут впарить населению свой недострой.

Выскажу еще одну крамольную мысль: населению не нужны никакие новостройки (сами по себе), народ играет в эту игру только потому, что выгодно (или думает, что выгодно). Если ставки снизятся, привлекательность вторички станет выше чем у новостроек, и новостройки никому станут не нужны (по этим ценам).

Чтобы показать, как это работает, приведем несколько примеров.

Пример 1. У нас есть новостройка по 10 млн с передачей ключей через три года. И вторичка тоже за 10 млн, в которую можно заселиться сейчас. У покупателя есть 10 млн на руках. Что выберет покупатель?

Очевидно, что в данном примере покупатель выберет вторичку. Это финансово выгоднее, т. к. с вторички можно получать рентные платежи в течение 3 лет, а с новостройки нет.

Пример 2. Новостройка и вторичка стоят по 10 млн. Но на покупку новостройки правительство выдает кредит 6% с первоначальным взносом 20%. Депозит можно открыть по 16%. Что выберет покупатель?

При такой схеме покупатель выберет уже новостройку. Почему? Потому что 80% средств можно положить в банк и получать с них проценты, что перекроет выгоду от арендных поступлений с вторички.

Чтобы уравнять привлекательность обоих вариантов, цена на новостройку повышается до 11 млн. Вот вам и разгадка необыкновенного взлета цен на новостройки в последние несколько лет. Это прямое следствие раздачи льготной ипотеки (впрочем, для специалистов в этом никакого секрета нет).

Пример 3. Новостройка стоит 11 млн, а вторичка стоит 10 млн. ЦБ повышает ставку с 16% до 25%. Что станет с ценой новостройки?

Думаете, она снизится? Как бы не так. Она вырастет! Т. к. увеличится процентный арбитраж. Теперь, чтобы уравнять варианты, новостройка будет стоить 13 млн., против 10 млн на вторичку!!! Авторские расчеты приведены на рисунке.

Подробнее, об этом я рассказывал в статье Справедливая цена новостройки.

Итак, мы видим, что повышение ставки выгодно застройщику, т. к. помогает реализовывать новостройки дороже, и у покупателей сохраняется интерес.

Обратное тоже верно: снижение ставки ЦБ снизит привлекательность процентного арбитража и понизит справедливую цену новостроек.

Застройщикам придется или снижать цены или еще что-то придумывать, чтобы убедить покупать именно их продукт (а не вторичку).

///

Конечно, часть выгод от снижения ставок застройщики все-таки получат.

Во-первых, за счет активизации альтернативных сделок на вторичном рынке, часть денег им все-таки перепадет.

Во-вторых, застройщикам будет проще обслуживать кредиты (это главное облегчение).

В-третьих, государство скорее всего опять придет на помощь, например снизит ставки по льготным кредитам.

Но само по себе упование на снижение ставки беспочвенно, ибо вновь поставит ребром все тот же наболевший вопрос: кому вообще нужны новостройки по таким ценам?