Будь я инфобарон, рассказал бы, как сделал на недвиге 76.5% годовых!
Немного о себе. Если судить по «инвестиционному темпераменту», я должен был бы заниматься чем-то другим, не трейдингом, пусть даже с приставкой алго. И не портфелями акций, пусть даже это моментум и количественный подход. Кому-то нужно побольше риска, кому-то поменьше. Есть те, кого волатильность биржевого счета заводит, и те, кого утомляет. Я из последних.
В идеале мне нужно самое скучное, ленивое и надежное. То, что точно не съест инфляция, даже с приставкой «гипер». Что мало зависит от банкротств, дефолтов и геополитики. Что при войнах, революциях и построении коммунизма отбирают в последнюю очередь. Вряд ли это трейдинговые счета и даже портфели акций. Скорее недвижимость.
При такой склонности к ней — почему же роман с ней так и не случился? Напомню, что молодость у меня была как-то совсем беззаботна, а деньгах я задумался в районе 2010 года. Денег у меня былоот силы несколько сот тысяч рублей. Обычная заначка провинциального журналиста, и это если он экономный. Квартиру за такое не продают. Достойных ЗПИФов недвижимости в ту пору я не видел, может, плохо смотрел — но вроде и не было. Да и, если честно, с такими суммами лучше трейдить. Куда и пошел.
Постепенно оброс какими-то скиллами. Параллельно стал более-менее отличать хорошие акции от плохих, называется активное инвестирование. В плане недвижимости — особым навыком не оброс, ибо не занимался. Так что когда капитал дорос до размеров покупки рентной квартиры и успешно перерос, покупать ее все равно было странно: освоенные направления давали больше, просто из-за освоенности.
При этом темперамент есть темперамент. В пассивные инвестиции тянуло всегда. Ну или в активно-пассивные, точнее сказать (это чтобы какой-то скилл все-таки имел значение и давал премию на портфель). А недвижимость оставалась светлой идеей.
Я к тому, что момент настал! Точнее, настал-то давно, но сначала было лень (увы, я очень инертный), потом росла ставка. На растущей к 20% ставке инвестиции в недвижимость — так себе. Но вот на падающей ставке — возможно, это лучшее, во что можно перекладываться из облигаций-флоатеров и депозитов. Напомню, в моем случае речь идет о ребалансе именно этой, самой консервативной части.
Между физической недвигой и бумажной победила таки бумажная, львиная доля пришлась на ЗПИФ управляющей компании «Паруса». Почему не квартира и не ГАБ (готовый арендный бизнес, типа каких-то метров под гастроном)?
1). Физическая недвижимость слишком хлопотно, если бы я занимался этим и только этим — я бы наверное вытерпел. Но мой базовый бизнес в другом. Мне критически важна экономия сил и времени. Если в одном варианте достаточно нажать кнопку, а в другом лично морочиться с ремонтом и кучей бумаг, морочиться буду не я. Ненавижу ремонты и формальности.
2). Цифры доходности. У меня вот сейчас 13.4% рентная доходность (см. прицепленные пруфы), никакая квартира столько не даст. Какой-нибудь волшебный ГАБ может и даст, но это надо еще поискать такое волшебство. И все равно мы упремся в пункт 1, ибо чем волшебнее процент, тем больше мороки с ним.
3). Ликвидность. На моих объемах с небольшими потерями в рамках 1% можно все фонды продать по рынку за день, без потерь лимитными заявками в стаканах — за неделю. Можно продать на 10% от инвестиции. Попробуйте продать 10% квартиры.
Короче, победила масштабируемость, простота, ликвидность и немного жадности. Почему именно «Парус»? Увы, жизнь коротка, великим эспертом в ЗПИФ я стать не успею. Но отличать эксперта от неэксперта в смежных областях я вроде могу. Почитал тематические ресурсы. Взял пару консультаций у людей, грамотнее меня. Особое спасибо автору Смарт-Лаба, известному как Финансовый Архитектор smart-lab.ru/my/EmeraldResearch/, потратившему свое драгоценное время (в прямом смысле слова, оно у него стоит диких денег) на мои занудные вопрошания. По совокупности факторов — вот так.
Можно добавить нюансов, но скучно переписывать своими словами готовые цифры. Вот просто отчет от «Паруса», черт с ней, приватностью, там ничего особо секретного. Кому надо — все увидит.
Меня вот особенно подкупает, что там указано точное число квадратных метров, коими я владею. 107.4 квадратов склада и 11.4 квадратов офиса. Офиса, наверное, надо добрать.
P.S. Будь я инфоцыган, я бы сказал, что инвестирую в недвижимость с доходностью 76.5% годовых, и приложил отчет УК — железобетонный пруф. Там именно эта цифра. Посчитана идеально честно, но идеально рекламным способом. Там был очень удачный вход в июле, вот именно на ожидании ставки. Называется: я спекулянт и мне повезло. Паи выросли. А УК в отчете перевела двухмесячную доходность в годовой процент и явила вот эти феерические 63% годовых от роста паев. По итогам года там будет сильно меньше, конечно. Думаю, что в этой графе сначала будет доходность несколько выше инфляции (вот пока снижается ставка), потом равная инфляции. И останется вторая графа. Собственно рента. Сейчас это 13-14% годовых. Потом будет чуть меньше. Но все равно больше, чем у жилой недвиги и любых облиг.
P.P.S. Ну и как занудно пишется в таких случаях, «не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
***
эквити моих систем на Комоне: www.comon.ru/users/voldemort/
профиль в Т-банке: www.tbank.ru/invest/social/profile/Algozavr/
блог в Телеграме https://t.me/Dengi_bez_Durakoff
про торговые системы подробнее: https://t.me/ASilaev_store
Забавно, что столько лайков банальному набросу, даже при полном нуле аргументации.
Впрочем, это вообще в духе местного сливного народца не осиливать никакие перепроверки, а уж тем более погружения в отчетности. А свой сливной опыт зашорено экстраполировать на всё вокруг.
Вместо того чтобы представить хоть крупицу внятных аргументов, ты предпочитаешь сыпать обидами и пренебрежительными эпитетами. Неужели так сложно вести диалог без перехода на личности и безосновательных обвинений?
Позволь мне, с присущим мне изяществом, разобрать твои «замечания»:
«Ответить будет нечего» — это лишь твоё субъективное предположение. Может, дело не в отсутствии аргументов у меня, а в неспособности тебя их воспринять? Или в нежелании увидеть иную точку зрения, отличную от твоей?
«Банальный наброс» — какое громкое заявление! Но где же конкретика? Что именно ты считаешь «набросом»? Можешь указать на фактические ошибки в моих аргументах или ты просто используешь это слово как модный сленговый заменитель нормальной дискуссии?
«Столько лайков при нуле аргументации» — а может, дело в том, что люди разделяют мою позицию? Или в том, что они устали от безосновательного скептицизма и нападок без аргументов? Не стоит приписывать большинству свои собственные недостатки.
«Сливной народец» — какой яркий, но абсолютно неконструктивный эпитет. Ты пытаешься оскорбить оппонентов вместо того, чтобы привести разумные доводы. Может, стоит сменить тон и перейти к содержательному диалогу?
«Не осиливать перепроверки» — звучит как обвинение, но где доказательства? Ты сам привёл хоть один пример «неосиливания»? Или это просто попытка обесценить чужое мнение через эмоциональные ярлыки?
«Экстраполяция зашоренного опыта» — снова красивые слова, но никакой конкретики. Может, ты поделишься своим «незашоренным» опытом и покажешь, как нужно правильно анализировать информацию?
Знаешь, в этой ситуации особенно ярко проявляется двойной стандарт: ты критикуешь других за отсутствие аргументов, но сам не привёл ни одного весомого довода в поддержку своей позиции.
Предлагаю сменить формат общения:
отказаться от оскорблений и навешивания ярлыков;
перейти к предметному обсуждению темы;
представить конкретные аргументы «за» и «против»;
оперировать фактами, а не эмоциями.
Или ты предпочитаешь оставаться в роли критика-теоретика, который только указывает на недостатки, но не предлагает конструктивных решений?
P.S. Может, начнём с простого: сформулируй один чёткий тезис, с которым ты не согласен, и объясни почему? Без оскорблений и эмоциональных выпадов, просто по существу. Как тебе такая идея? 😉
А от тебя полный ноль. Только голая провокация. А мне досталось ещё и тыканье.
Причём, чтобы продолжать уходить от ответа ты решил мою риторику многословно разобрать, но по-прежнему только не свой безосновательный наброс. Аргументы к которому и в этот раз не предоставлены. Более того, взамен это предлагается наоборот сделать мне!
Вот так и выглядит типичная демагогия.
Где конкретно в ЭТОМ посте у автора продажа своих продуктов?
Наоборот, он показывает что частью портфеля уходит от своего же риска в менее доходный, но и менее рисковый(волатильный) сторонний актив. Тем более что это стандартная тактика повзрослевших успешных трейдеров.
Причём для читателя ещё финансовый интим приоткрыл, показав заодно и объективную реальность инструмента. А в ответ лишь нелепые плевки. Причём от тех, кто не имеет ни публичного заверенного долгосрочного трекинга, ни тем более наглядных автоследов.
Обычно все договора коммерции включают пункт об индексации её аренды. У кого-то фиксированный, у кого-то на динамику выручки арендатора (так, например, у магазинов). Ничего подобного нет у облигаций ПД. Кроме того, и при продаже объекта выросшая цена оного также распределяется пайщикам. Ибо за паями стоИт ровно такой же физический бетон, как и у единственного собственника. Просто у подобных фондов есть ещё прокладка в виде УК, откусывающая свою комсу.
Если обычный бетон даёт регулярный и стабильный доход, то здесь чисто спекулятивная история.
LQDT даёт за 2025 20+% годовых!